Rechtsfrage des Tages:
Immobilien gelten nach wie vor als sinnvolle Vermögensanlage und Altersvorsorge. Vergessen Sie aber gerade bei Wohnungseigentum für Ihre Kalkulation die Instandhaltungsrücklage nicht. Ist diese steuerlich absetzbar?
Antwort:
Wer eine Immobilie erwirbt, übernimmt viel Verantwortung. Ob Erneuerung des undichten Daches oder Reparatur der defekten Haustür – rund ums Haus fallen immer wieder Arbeiten an. Um die Instandhaltung in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümern zu gewährleisten, müssen die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft eine Rücklage bilden. Diese Instandhaltungsrücklagen sollen sicherstellen, dass größere unvorhersehbare Kosten zur Instandhaltung oder Reparatur des Gebäudes bezahlt werden können. Sie dient somit auch der Werterhaltung des Hauses.
Da die Instandhaltungsrücklage kein Teil der umlagefähigen Nebenkosten ist, kann sie den Mietern nicht als Mietnebenkosten in Rechnung gestellt werden.
Diese können Sie als Eigentümer allerdings steuerlich absetzen, sofern Sie Ihre Wohnung vermieten. Allerdings nicht sofort.
Geld für Reparaturen
Kaufen Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, bilden Sie mit den anderen Eigentümern eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Und diese unterliegt ganz speziellen Regelungen. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht dabei neben anderen wesentlichen Vorschriften auch die Bildung einer Instandhaltungsrücklage vor. Als Wohnungseigentümer sind Sie also verpflichtet, gemeinsam mit Ihren Miteigentümern Geld für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zu sparen. Dieses Geld gehört zum Verwaltungsvermögen.
Die Instandhaltungsrücklage muss auf einem separaten Konto vom Verwalter betreut werden. Sie darf nicht zweckentfremdet werden und ausschließlich für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes verwendet werden. Dazu gehören z. B.:
- das Dach reparieren
- eine veraltete Heizungsanlage erneuern
- Fassade streichen und Schäden ausbessern
- Fenster austauschen
- Inspektionen des Aufzuges
Wie, bzw. ob die Instandhaltungsrücklage verwendet wird, entscheiden die Eigentümer gemeinsam. So können Instandsetzungen aus der Rücklage oder aus den privaten finanziellen Mitteln der Eigentümer erbracht werden. Es ist auch eine Teilfinanzierung der Kosten möglich.
Wie hoch muss die Instandhaltungsrücklage sein?
Für die Höhe der Instandhaltungskosten gibt es, außer bei Sozialwohnungen, keinen gesetzlich vorgeschriebenen Wert. Der Gesetzgeber verlangt lediglich eine angemessene Rücklage (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).
Die Instandhaltungsrücklage sollte vom Zustand, Alter, Ausstattung, Lage, Größe der Immobilie und den privaten finanziellen Mitteln der Eigentümer abhängig gemacht werden. Letztendlich bestimmt die Eigentümergemeinschaft die Höhe selbstständig und schreibt sie im Wirtschaftsplan fest.
Die Instandhaltungsrücklage wird in der Regel von allen Miteigentümern, abhängig von der Größe ihrer Wohnung, anteilig aufgebracht. Als Verteilerschlüssel werden, wenn es in der Gemeinschaftsordnung nicht anders geregelt wurde, die Quadratmeter der einzelnen Wohnungen herangezogen.
Wie berechne ich die Instandhaltungskosten?
Es gibt verschiedene Ansätze, die Instandhaltungsrücklagen zu ermitteln. Eine gängige Variante ist die Peters´sche Formel, für die jedoch die Baukosten bekannt sein müssen. Bei diesem Ansatz wird davon ausgegangen, dass in 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Baukosten für die Instandhaltung des Gebäudes benötigt wird.
Die Peters´sche Formel geht zudem davon aus, dass nur 70 % der Instandhaltungskosten das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die übrigen 30 % fallen für Reparaturen an Sondereigentum an und müssen daher von den jeweiligen Eigentümern bezahlt werden.
Die Peters´sche Formel lautet somit:
Baukosten pro m² x 1,5 : 80 Jahre x 0,7 x Fläche in m² = Instandhaltungsrücklage
Beispielrechnung:
Bei einer 100 m² großen Wohnung und geschätzten Baukosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter beträgt die Instandhaltungsrücklage 2.625 Euro pro Jahr (= 2.000 Euro/m² x 1,5 : 80 x 0,7 x 100). Das sind 218,75 Euro pro Monat.
Diese Formel ist sicher ein guter Anhaltspunkt für eine erste Abschätzung einer sinnvollen Instandhaltungsrücklage. Diese sollte im Normalfalle die Kosten aller Reparatur- und Instandhaltungskosten abdecken. In der Praxis entscheiden sich jedoch die Eigentümer häufig für eine geringere Rate, die in die Instandhaltungsrücklage fließt.
Ist die Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?
Vermieten Sie Ihre Wohnung, müssen Sie in Ihrer Steuererklärung Ihre Einnahme aus der Vermietung als Einkommen angeben. Im Gegenzug können Sie bestimmte Beträge von der Steuer absetzen. So auch die Instandhaltungsrücklage. Aber Achtung: Die Beträge können Sie nicht schon mit Ihrer Zahlung in die Rücklage als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Erst ausgeben
Voraussetzung für die steuerliche Entlastung ist, dass die Eigentümergemeinschaft das Geld auch tatsächlich verwendet hat. Ihr in die Rücklage eingezahltes Geld dürfen Sie also erst in die Steuererklärung aufnehmen, wenn die Hausverwaltung es für konkrete Reparaturarbeiten ausgegeben hat. Stehen hingegen keinerlei konkrete Arbeiten an und das Geld schlummert als Reserve auf dem Rücklagenkonto, können Sie keinen steuerlichen Nutzen daraus ziehen. Und noch mehr: Erwirtschaftet die Eigentümergemeinschaft mit der Rücklage Zinsen, gelten diese für die jeweiligen Eigentümer anteilsmäßig als Einnahmen aus Kapitalvermögen.
Kasse leer?
Natürlich kann es auch passieren, dass trotz notwendiger Arbeiten die Instandhaltungsrücklage leer ist. Dann kann die Eigentümergemeinschaft die Zahlung einer Sonderumlage beschließen. Dafür gilt dasselbe wie für die Instandhaltungsrücklage. Auch die Sonderumlage können Sie erst steuerlich absetzen, wenn die Hausverwaltung das Geld für konkrete Arbeiten ausgegeben hat.
Was passiert mit den Rücklagen bei Verkauf?
Wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkauft, geht auch sein Anteil an der Instandhaltungsrücklage an den Käufer über. Der neue Eigentümer erwirbt somit nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Teil an den Rücklagen der Gemeinschaft. Der Vorbesitzer hat keinen Anspruch auf seine eingezahlten Rücklagen und kann sich seinen Anteil nicht auszahlen lassen.
Beim Wohnungskauf sollte daher nicht nur der Immobilienpreis betrachtet werden, sondern auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Die genaue Höhe der Rücklage kann beim Verwalter angefragt werden.
