Rechtsfrage des Tages:
Wohnungseigentümer kennen die regelmäßigen Eigentümerversammlungen. Geht es um Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten, stellt sich stets die Frage nach den Eigentumsverhältnissen. Stehen die Wohnungstüren im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer oder sind sie Sache der Eigentümergemeinschaft?
Antwort:
Teilen sich mehrere Eigentümer ein Mehrfamilienhaus, sind klare Regelungen besonders wichtig. Daher gibt es ein spezielles Gesetz, das viele Fragen regelt. Und auch ein Blick in die Teilungserklärung kann Klarheit geben. Manche Hausbestandteile lassen sich aber nicht immer so klar dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zuordnen. Das gilt beispielsweise für die Wohnungstüren.
Meins oder unsers?
Wohnungseigentum besteht immer aus Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum ist dabei der eigenen Wohneinheit zuzuordnen, über die der Eigentümer selbst entscheiden kann. Über das Gemeinschaftseigentum können hingegen nur alle Eigentümer gemeinschaftlich bestimmen. Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind die Zentralheizung, Außenwände, das Treppenhaus oder die Fassade. Häufig besteht Streit darüber, ob Teile der Wohnanlage dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen sind.
Teilungserklärung
Aufschluss gibt zunächst die Teilungserklärung. In dieser ist festgeschrieben, wem was gehört. Trotzdem kommt es immer wieder zu Unklarheiten. So auch gerade bei den Wohnungstüren. Auf den ersten Blick würden sicherlich viele sagen, dass sie zum Sondereigentum gehören. Schließlich gehören sie zu einer bestimmten Wohnung.
Wohnungstür geht alle an
Der Bundesgerichtshof sieht das aber anders. Auch wenn die Türen an das Sondereigentum grenzen, so schaffen sie doch überhaupt erst einen abgeschlossenen Wohnbereich. Daher sei die wichtigere Funktion der Türen die Abgrenzung vom Gemeinschaftseigentum und diesem daher zuzuordnen. Zudem sei auch das Ziel, ein harmonisches Erscheinungsbild im Treppenhaus durch einheitliche Wohnungstüren zu schaffen, gerechtfertigt und entspräche der ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, Urteil vom 25.10.2013, Aktenzeichen V ZR 212/12).
Gemeinschaft entscheidet
Nach dieser Entscheidung steht fest, dass Wohnungstüren dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind. Daher kann auch die Eigentümerversammlung per Beschluss über deren Gestaltung entscheiden. Dies gilt sogar dann, wenn die Türen in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sein sollten. Insofern ist die Teilungserklärung dann unwirksam. Ob Sie berechtigt sind, die Innenseiten der Türen nach Ihren eigenen Vorstellungen zu bemalen oder zu lackieren, hat der BGH in seiner Entscheidung nicht geklärt.
Haus- und Zimmertüren
In einem Wohnhaus gibt es natürlich auch noch andere Arten von Türen. Deren Zuordnung ist einfacher. Die Hauseingangstür prägt das Erscheinungsbild des Gebäudes und ist daher eindeutig dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Umgekehrt gehören Zimmertüren zum Sondereigentum, da sie sich ausschließlich in den Wohnungen befinden. Für Reparaturen und Renovierungen von Sondereigentum ist stets der jeweilige Wohnungseigentümer zuständig, während die Eigentümergemeinschaft insgesamt über das Gemeinschaftseigentum entscheidet und die entsprechenden Kosten trägt.
