Rechtsfrage des Tages:
Sie wollen Ihr Haus verkaufen und haben vielleicht vorher noch den Heizöltank bis oben hin gefüllt? Dann sollten Sie über eine gesonderte Vereinbarung nachdenken. Wem gehört das Heizöl beim Immobilienverkauf?
Antwort:
Heizöl ist teuer. Und ein gut gefüllter Öltank kann schon einen finanziellen Wert ausmachen. Verkaufen Sie Ihr Haus, gilt auch das Heizöl automatisch als mit verkauft. Wollen Sie das Heizöl noch abpumpen, müssen Sie vorab eine gesonderte Vereinbarung getroffen haben. Umgekehrt müssen Sie aber auch vor der Übergabe der Immobilie einen nur noch halb vollen Tank nicht mehr befüllen.
Was gehört zum Haus?
Grundsätzlich stellt sich zunächst die Frage, was eigentlich zum Haus im Falle eines Verkaufs dazugehört. Gibt es keine gesonderten vertraglichen Vereinbarungen, werden in der Regel die wesentlichen Bestandteile und das Zubehör mit verkauft. Wesentliche Bestandteile sind danach alle mit dem Grund und Boden dauerhaft verbundene Sachen. Dazu gehört die Garage ebenso wie die Heizungsanlage im Keller. Denn auch bewegliche Sachen, die fest mit dem Gebäude verbunden sind, gehören zu diesen Bestandteilen. Sie verkaufen also mit der pauschalen vertraglichen Formulierung auch die Markise und die Sanitärobjekte im Bad. Weiter gehört das Zubehör zum Haus. Dabei handelt es sich um bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Immobilie dienen.
Heizöl als Zubehör
Und um eben solches Zubehör handelt es sich beim Heizöl. Es dient dem Beheizen des Hauses und damit zu dessen wirtschaftlichem Zweck. Auch wird das Öl nicht nur vorübergehend gelagert. Verschiedene Gerichte haben bereits entschieden, dass der Brennstoff automatisch vom Kaufvertrag mit umfasst wird. Steht im Vertrag keine besondere Klausel zum Heizöl, dürfen Sie als Verkäufer die Tanks also nicht vor der Übergabe leerpumpen. Sie würden dem Käufer mit verbotener Eigenmacht Zubehör zum Grundstück entziehen.
Aber auch volltanken?
Diese rechtliche Wertung führt im Umkehrschluss nicht dazu, dass Sie die Öltanks vor der Übergabe nochmal bis oben hin füllen müssen. Sie müssen aber dafür sorgen, dass das Haus nicht durch fehlendes Heizöl zu Schaden kommt. Würde die Heizung leerlaufen und dadurch kaputtgehen oder drohen Frostschäden im Haus, da mangels Heizöls nicht geheizt werden kann, müssen Sie als Verkäufer den Tank mit einer angemessenen Menge Öl betanken. Volltanken brauchen Sie aber nicht.
Treffen Sie Vereinbarungen
Möchten Sie von diesen Grundsätzen abweichen, können Sie mit dem Käufer eine anderweitige Vereinbarung treffen. So können Sie festlegen, dass Sie das Heizöl bis auf eine notwendige Mindestmenge abpumpen dürfen. Oder Sie tanken aufgrund aktuell niedriger Preise noch einmal richtig voll und lassen sich das Öl vom Käufer im notariellen Kaufvertrag gesondert bezahlen. Ohnehin macht es Sinn, im Kaufvertrag möglichst viele Details zu regeln. Lassen Sie daher im Vertrag aufnehmen, welches Zubehör und welche auch nicht wesentlichen Bestandteile Sie mit verkaufen. Möchte Ihr Käufer Ihre Polstermöbel und die Vorhänge übernehmen, sollten Sie diese Gegenstände mit eigens benanntem Kaufpreis im Vertrag aufführen. Dadurch kann der Käufer auch Grunderwerbssteuer sparen, da diese für Zubehör nicht anfällt.
