Rechtsfrage des Tages:
Manchmal werden Grundstücke nicht zum Kauf angeboten, sondern können vom Häuslebauer gepachtet werden. Was ist darunter zu verstehen?
Antwort:
Der Traum vom Eigenheim braucht natürlich Grund und Boden, auf dem er sich materialisieren kann. Aber nicht immer müssen Sie das Grundstück tatsächlich kaufen. In Zeiten aktuell wieder steigender Finanzierungszinsen können sich viele neben dem Hausbau nicht auch noch die Kosten für ein Grundstück leisten. Die Erbpacht ist dann eine Alternative. Meist bieten Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen Grundstücke für die Erbpacht an. Aber auch Privatpersonen nutzen diese Vertragsvariante.
Fast 100 Jahre
Das Grundstück können Sie vom Erbpachtgeber pachten, meist für einen Zeitraum zwischen 50 und 99 Jahren. Statt eines Kaufpreises zahlen Sie einen jährlichen Erbpachtzins. Dieser beträgt meist zwischen 4 und 6 Prozent des Grundstückswertes. Prüfen Sie also, ob der Pachtzins günstiger ist als die Finanzierungsraten für den Kauf eines Grundstücks. Dies dürfte häufiger der Fall sein. Nach Ablauf der Zeit fällt das Grundstück zurück an den Eigentümer. Für das darauf errichtete Haus muss er dann eine Entschädigung zahlen. Diese muss mindestens zwei Drittel des Wertes des Gebäudes betragen.
Zum Notar
Den Erbpachtvertrag schließen Sie wie einen Kaufvertrag über eine Immobilie beim Notar. Anschließend wird der Vertrag in das Erbbaugrundbuch eingetragen. Obwohl Sie kein Grundstück kaufen, müssen Sie dennoch Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zahlen. Diese ist aber aufgrund einer anderen Berechnungsmethode geringer als bei einem Kaufvertrag.
Nicht ohne Risiken
Auch wenn ein Erbpachtvertrag ein Eigenheim in greifbare Nähe rücken lässt, so birgt dieser Vertrag doch auch einige Risiken. Schon die Finanzierung des Hausbaus kann problematisch werden. Banken verlangen in dieser Konstellation häufig weitere Sicherheiten, da Sie das Darlehen nicht über ein Grundstück absichern können. Und steigt der Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks, kann der Erbpachtgeber den Erbpachtzins erhöhen. Erfolgt dies erst nach vielen Jahren, sehen Sie sich möglicherweise einer horrenden Steigerung des Zinses gegenüber. Ob Ihnen eine gerichtliche Klärung dann Abhilfe schaffen kann, hängt vom Einzelfall ab.
Auszug schwer gemacht
Sie müssen sich zudem bewusst sein, dass Sie mit Ihrer eigenen Immobilie häufig nicht nach freier Entscheidung verfahren können. Einen Erbpachtvertrag können Sie nicht einfach so kündigen. Außerdem lassen sich Erbpachtgeber meist in den Verträgen Mitspracherechte hinsichtlich Umbauten oder dem Verkauf des Hauses einräumen. Und nicht selten finden Sie im Erbpachtvertrag eine Ankaufspflicht. Bietet Ihnen der Erbpachtgeber dann das Grundstück an, müssen Sie ihm das Grundstück abkaufen.
Genau prüfen
Trotz allem kann ein Erbpachtvertrag für Sie durchaus attraktiv sein. Aufgrund der vielen Unterschiede zum Grundstückskauf ist es aber noch wichtiger, dass Sie sich vor Abschluss eines solchen Vertrages sorgfältig informieren.
