Verteilung der Nebenkosten
Steigende Nebenkosten bringen viele Mieter in Bedrängnis. Gerade bei Nachzahlungen sollten Sie daher genau darauf achten, dass die Abrechnung auch korrekt und fristgerecht erfolgt.
Was sind Betriebskosten oder Nebenkosten?
Wussten Sie, dass Mieter und Vermieter häufig wegen der Nebenkosten aneinander geraten? Der Vermieter wird bei der Berechnung nämlich an der kurzen Leine gehalten und darf nur in Rechnung stellen, was ihm gesetzlich erlaubt ist.
Vergleichen Sie in der Betriebskostentabelle, was auf Sie zukommen kann. Nur die in der Betriebskostenverordnung genannten "kalten" und "warmen" Betriebskosten darf der Vermieter Ihnen aufbürden. Und auch nur dann, wenn sie ihm auch tatsächlich entstehen.
Eine Ausnahme davon sind nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.11.2012 die fiktiven Kosten eines Drittunternehmens für Leistungen als Hausmeister oder bei der Gartenpflege. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter diese tatsächlich selbst oder durch eigenes Personal hat erbringen lassen. Dies muss der Vermieter im Detail darlegen.
Was sind keine Betriebskosten?
Es gibt Nebenkosten, die gar keine sind. Tauchen solche Positionen in Ihrer Nebenkostenrechnung auf, winken Sie ab. Mit diesen Kosten haben Sie nichts zu tun, ob im Mietvertrag vereinbart oder nicht. Haben Sie schon bezahlt, fordern Sie die Zahlung innerhalb eines Jahres zurück.
Tipp
Gerade als Mieter einer Eigentumswohnung müssen Sie auf der Hut sein. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen haben in der Nebenkostenabrechnung des Mieters nichts zu suchen!
Wann sind Betriebskosten zu zahlen?
Nebenkosten müssen Sie nur dann bezahlen, wenn Sie es im Mietvertrag so vereinbart haben. Sonst gelten sie mit der Miete als abgegolten.
Vergleichen Sie die Positionen der Nebenkostenabrechnung mit Ihrem Mietvertrag: Ihr Vermieter darf von Ihnen nur solche Nebenkosten verlangen, die Sie ausdrücklich und zulässig mit ihm vereinbart haben. Hat der Vermieter versehentlich einen zulässigen Einzelposten vergessen, hat er Pech gehabt und Sie haben Glück. Sind in einem Vertragsformular nur einzelne Nebenkosten angekreuzt, brauchen Sie ebenfalls nicht mehr zu bezahlen.
Wie sind Betriebskosten zu zahlen?
Wurden die Betriebskosten wirksam auf den Mieter umgelegt, können sie auf 2 Arten erhoben werden:
Entweder ...
in Form einer Pauschale. Mit der Pauschale sind alle Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten abgegolten. Sie ist unabhängig von den tatsächlich entstandenen Kosten. Eine Abrechnung am Ende des Jahres findet nicht statt. In der Praxis wird eine Pauschalzahlung nur selten im Mietvertrag vereinbart.
... oder
durch Abrechnung und Umlage der tatsächlich entstandenen Kosten. Meist sieht eine Klausel im Mietvertrag einen bestimmten Betrag als monatliche Vorauszahlung vor. Diese wird am Ende eines Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen Betriebskosten verrechnet. Es ergibt sich eine Nachzahlung oder eine anteilige Erstattung für den Mieter. Für Heizkosten gelten Sonderbestimmungen. Mehr dazu erfahren Sie im Artikel zur Heizkostenabrechnung. Und ob der Vermieter die Vorauszahlungen für die Nebenkosten einseitig erhöhen kann, lesen Sie im Beitrag zur Betriebskostenerhöhung.
Wichtige Vorschriften
§ 556 BGB Vereinbarung über Betriebskosten
