Rechtsfrage des Tages:
Heizkosten stellen meist den größten Teil der Nebenkosten dar. Wie werden die Anteile berechnet, die auf die Mieter umgelegt werden?
Antwort:
Die Kosten für eine warme Wohnung finden Mieter regelmäßig in ihrer Betriebskostenabrechnung. Dazu gehören nicht nur die Kosten für den tatsächlichen Verbrauch, sondern beispielsweise auch die Miete für Geräte zur Verbrauchserfassung. Einen Teil der Beträge kann der Vermieter nach dem konkreten Verbrauch abrechnen, ein anderer Teil orientiert sich an der Wohnfläche. Wie genau die Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, regelt die Heizkostenverordnung.
Was ist umlagefähig?
Ein wesentlicher Bestandteil der Heizkosten ist natürlich der individuelle Verbrauch der jeweiligen Mietpartei. Vermieter dürfen aber auch die Kosten für die Anlieferung von Brennstoffen, den Betriebsstrom, die Abrechnung der Verbrauchserfassung, Einstell- und Reinigungsarbeiten und die Kosten der Bedienung, Pflege und Überwachung der Heizung umlegen. Auch die Kosten des Schornsteinfegers gehören ebenso zu den Betriebskosten wie die mögliche Miete für Verbrauchserfassungsgeräte. Gerade weil so viele Positionen unter die umlagefähigen Heizkosten fallen, muss der Vermieter bei der Abrechnung alles genau aufschlüsseln.
Die ordnungsgemäße Abrechnung
Neben den allgemeinen Grundsätzen für die Nebenkostenabrechnung wie Verständlichkeit und Plausibilität muss der Vermieter bei den Heizkosten bestimmte Angaben machen. Dazu gehört natürlich der Abrechnungszeitraum und die zu verteilenden Gesamtkosten. Dabei muss er den Anfangs- und den Endstand des Verbrauchs nennen. Dann muss er den Anteil der Gesamtkosten angeben, die verbrauchsabhängig umgelegt werden sollen und die jeweiligen Wohnungen aufschlüsseln. Zur Abrechnung gehört weiter die Aufstellung der Vorauszahlungen und deren Anrechnung und letztlich müssen die Mieter der Abrechnung den Nachzahlungs- oder Erstattungsbetrag entnehmen können.
Bitte recht gerecht
Bei den Heiz- und Warmwasserkosten muss es besonders gerecht zugehen. Der Vermieter darf sie nicht einfach durch Wohnfläche oder Personenzahl teilen, sondern hat sich am tatsächlichen Verbrauch zu orientieren. Dafür muss er das Haus mit entsprechenden Messeinrichtungen versehen. Von dieser Verpflichtung gibt es nur wenige Ausnahmen. Denn: Wer in der Mitte eines Hauses wohnt, hat Vorteile. Die Nachbarn oben und unten heizen ebenfalls und somit verbraucht man weniger Energie als der Mieter im Parterre, der unter sich nur den kalten Keller hat. Auch Dachgeschossmieter haben häufig einen erhöhten Energiebedarf. Der Betrieb einer Heizung verursacht zudem Fixkosten wie die Ablesung und Verbrauchserfassung, die nicht exakt einem Mieter zugeordnet werden können.
Der Verteilerschlüssel
Allerdings bedeutet das nicht, dass die Kosten zu 100 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Zwischen 50 und 70 Prozent müssen entsprechend der Heizkostenverordnung nach Verbrauch verteilt werden. Der Rest, also ein Anteil zwischen 30 und 50 Prozent, wird nach einem festen Maßstab verteilt. In aller Regel ist das die Wohnfläche. Bei bestimmten Gebäuden schreibt die Heizkostenverordnung zwingend vor, 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch zu berechnen. Gemeint sind Häuser,
- die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen
- und die eine Öl- oder Gasheizung haben
- und in denen die frei liegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.
Alle drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Sind die Leitungen nicht gedämmt, kann der Wärmeverbrauch auch anderweitig nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden und wird dann als erfasster Wärmeverbrauch behandelt. Ansonsten bleibt es dabei, dass nicht die gesamten Heizkosten, sondern mindestens 50 Prozent, höchstens aber 70 Prozent, nach dem exakten Verbrauch berechnet werden. Was übrig bleibt, also 30 bis 50 Prozent, wird als Festkostenanteil meist nach der Wohnfläche aufgeteilt.
Die Ausnahmen
Der Vermieter muss nicht verbrauchsabhängig abrechnen, wenn sich die Heizkostenverordnung nicht anwenden lässt. Dies gilt, wenn
- das Gebäude einen Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro m2 und Jahr hat (Passivhaus).
- die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist.
- die Mieter den Wärmeverbrauch in der von ihnen angemieteten Wohnung nicht beeinflussen können (z. B. in Gemeinschaftsunterkünften wie Altersheimen oder Studentenwohnheimen).
- mit dem Mieter einer Einliegerwohnung eine Vereinbarung getroffen wurde, nach der die Heizkostenverordnung nicht anwendbar sein soll.
- im Haus eine spezielle energiesparende Heizanlage eingebaut wurde (z. B. Wärmerückgewinnung, Wärmepumpe, Solarthermie, Kraft-Wärme-Kopplung) und eine behördliche Ausnahmegenehmigung für die abweichende Berechnungsmethode vorhanden ist.
Eine Schätzung kann nötig sein, weil die Ablesung fehlgeschlagen ist, z. B. wegen eines Geräteausfalls. Dafür sind nur bestimmte Schätzmethoden nach der Heizkostenverordnung zulässig.
