Energiekostenerhöhung für Vermieter

Im Jahr 2023 gab es eine Bremse für die Preise von Strom, Gas und Fernwärme geben. Dadurch sollten Verbraucher finanziell entlastet werden. Die Regelung ist zum 31.12.2023 ausgelaufen.

Die Gaspreisbremse wurde zum 1. März 2023 eingeführt. Die Entlastungen galten allerdings bereits rückwirkend auch für Januar und Februar. Die Bremse wirkte für Gas und Fernwärme. Sie galt für Haushalte, kleine und mittlere Unternehmen und beispielsweise Vereine. 

Verbraucher erhielten eine monatliche Entlastung. Diese orientierte sich am Vorjahresverbrauch entsprechend der sogenannten Jahresverbrauchsprognose aus dem September 2022. Für 80 Prozent des Vorjahresverbrauchs war der Gaspreis auf 12 Cent pro Kilowattstunde gedeckelt, bei Wärme auf 9,5 Cent pro Kilowattstunde. Wer mehr als diese 80 Prozent verbrauchte, zahlt die normalen Preise des Versorgers. 

Auch die Strompreisbremse griff ab 1. März 2023 rückwirkend für Januar und Februar. Sie sollte für Verbraucher und Unternehmen den gestiegenen Strompreis abfedern. Genau wie die Gaspreisbremse orientierte sie sich am Vorjahresverbrauch entsprechend der sogenannten Jahresverbrauchsprognose aus dem September 2022. Für 80 Prozent des Vorjahresverbrauchs war der Strompreis auf 40 Cent pro Kilowattstunde gedeckelt. Bei Industrieunternehmen waren es 13 Cent für 70 Prozent des Vorjahresverbrauchs.

Die Strompreisbremse galt ebenfalls für 2023 und ist nun zum 31. Dezember 2023 ausgelaufen.

Ja. Vom 1. Oktober 2022 bis 31. März 2024 wurde die Mehrwertsteuer für Gaslieferungen gesenkt. Sie beträgt dann 7 statt bisher 19 Prozent. Unternehmen sollen diese Ersparnis auch an Verbraucher weitergeben. Achtung! Mit dem Ende der Energiepreisbremse zum 31. Dezember 2023 kann soll nun auch der Mehrwertsteuersatz wieder auf 19 Prozent erhöht werden.

Prinzipiell ist nach aktuellem Stand der höhere Energiepreis vor allem ein Problem derjenigen, die die Energie verbrauchen – im Regelfall also der Mieterinnen und Mieter. Es gibt aber verschiedene Szenarien, in denen Sie als vermietende Partei von den steigenden Energiepreisen trotzdem betroffen sind. Dabei spielt es eine Rolle, ob Sie …

• … wesentliche Energiekosten für Ihre Mieterinnen und Mieter vorstrecken – also z. B. Heizung, Warmwasser oder Strom mit den Nebenkosten abrechnen, und
• ob Sie die Energiekosten in den Nebenkosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung mit Endabrechnung vereinnahmen.

Sollten Sie eine Pauschale mit Ihren Mieterinnen und Mietern vereinbart haben, die auch Energiekosten abdeckt (z. B. bei All-inclusive-Vermietung), tragen Sie zunächst selbst das Risiko steigender Energiepreise und sollten prüfen, ob Sie aufgrund der veränderten Lage ein Recht auf Erhöhung der Pauschale haben.

Sofern Sie die Energiekosten zunächst vorstrecken, am Ende des Abrechnungszeitraums aber auf die Mieter umlegen, haben Sie gegebenenfalls die Pflicht, einen günstigeren Tarif zu wählen. Dabei müssen Sie nicht zwangsläufig den billigsten Anbieter am Markt wählen – es sollte aber auch nicht der teuerste sein.

Falls die Energiekosten Sache der Mieter sind (etwa in Form eines eigenen Stromzählers und einer eigenen Gastherme in der Mietwohnung), betrifft Sie das Themenfeld nur am Rande. Zwar werden auch viele Mehrparteienhäuser beheizt und nahezu jedes Treppenhaus verbraucht über die Beleuchtung Strom, aber diese Beträge sind vergleichsweise gering.

Egal wie die Energieversorgung gestaltet ist sollten Sie aber bedenken, dass es bei Ihren Mieterinnen und Mietern unter Umständen zu Zahlungsschwierigkeiten kommen kann. Auch das ist besonders dann problematisch, wenn Sie mit der Nebenkostenabrechnung hohe Summen für Energie wiederbekommen möchten. Vereinbaren Sie in diesem Fall am besten gleich einen höheren Abschlag (s.u.).

Aber auch in anderen Varianten sollten Sie damit rechnen, dass weniger liquide Mieter im schlimmsten Fall die Miete nicht (rechtzeitig) bezahlen können.

Sofern Ihre Mieterinnen und Mieter ihre Wohnungen durch eine Zentralheizung wärmen kann es sein, dass Sie in der Pflicht sind, deren Kostenbelastung zu reduzieren. Prüfen Sie am besten über einschlägige Vergleichsportale, ob Ihr Tarif wenigstens im Mittelfeld mitspielt. Sie müssen nicht den günstigsten Tarif wählen – es sollte aber auch nicht der teuerste sein.

Es kann ratsam sein, höhere Abschläge zu vereinbaren, um Zahlungsausfällen bei hohen Nachzahlungen vorzubeugen. Zwingen können Sie Ihre Mieter aber meist nicht: Eine Anhebung der Vorauszahlungen ist nur dann statthaft, wenn sich aus der aktuellsten Abrechnung ein Mehrbedarf ergibt. Daher müssen Sie vor der Anhebung eine Zwischenabrechnung stellen, aus der die neue höhere Belastung hervorgeht.

Bei Nebenkostenpauschalen ist eine Anhebung mit schriftlicher Begründung möglich, allerdings muss die Pauschale bei sinkenden Kosten auch entsprechend wieder reduziert werden.

Prinzipiell haben Mieter ein Anrecht auf Warmwasser und auf eine Wohnungstemperatur, die die Nutzung als Wohnraum ermöglicht. Zwar gibt es hierfür keine gesetzlich festgelegte Gradzahl, jedoch ergeben sich aus der Rechtsprechung Richtwerte, ab welcher Temperatur einem Mieter ein Anspruch auf Mietminderung zusteht. Es muss in der Regel während der Heizperiode (von Oktober bis einschließlich April) eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad tagsüber erreicht werden. Nachts reichen 18 Grad.

Trotzdem sollten Sie eine eventuelle Absenkung der Heiztemperatur am besten mit Ihren Mieterinnen und Mietern absprechen oder sie ihnen zumindest rechtzeitig ankündigen. Das Warmwasser dürfen Sie gar nicht abstellen.

Es ist geplant Anreize zu schaffen, damit Vermieterinnen und Vermieter auf umweltfreundlichere Heiz- und Warmwasser-Energie umstellen. Besser gesagt: Vermieter sollen künftig stärker belastet werden, wenn sie einen Energieträger mit besonders hohem CO2-Ausstoß verwenden. Im ungünstigsten Fall müssten Vermieter dann 90 Prozent der CO2-Abgaben auf die Beheizung von Wohnraum bezahlen, die Mieter nur 10 Prozent. Die Gesetzgebung bessert aktuell die ersten Entwürfe zu diesem „Stufenmodell“ noch nach.