Darf ich meine Wohnung als Feriendomizil vermieten?

Zuverdienst im Urlaub

Die Vermietung der eigenen Wohnung an Feriengäste ist beliebt: für die einen als Zuverdienst, für die anderen als günstige Hotelalternative.

Eine Frau sitzt auf einer Küchenablage und trinkt etwas. Sie lächelt.

Aktuelle Rechtsfrage:

Moderne Plattformen im Internet bieten die Möglichkeit, schnell und unkompliziert die eigene Wohnung an Urlauber zu vermieten. Was müssen Sie rechtlich dazu wissen?

Antwort:

Eigentlich eine gute Idee, die während des Urlaubs oder einer beruflichen Abwesenheit leerstehende Wohnung an Feriengäste zu vermieten. Sind Sie Eigentümer, müssen Sie zumindest auf die für Sie geltenden Landesgesetze achten. Haben Sie eine Wohnung gemietet, kann es noch schwieriger werden. Denn in der Regel brauchen Sie eine Erlaubnis Ihres Vermieters.

Was gilt bei der Eigentumswohnung?

Eigentlich dürfen Sie mit Ihrer Eigentumswohnung machen, was Sie wollen. Schließlich haben Sie keinen Vermieter, dem Sie Rechenschaft verpflichtet sind. Denken Sie aber immer an Ihre Miteigentümer. Zwar gibt es einige Gerichtsentscheidungen, wonach die Eigentümergemeinschaft eine gelegentliche Nutzung als Ferienwohnung nicht verbieten kann. Eine regelmäßige Vermietung an Urlauber kann aber zumindest Streit heraufbeschwören und das Verhältnis zu den Miteigentümern deutlich belasten. Werden die anderen Anwohner durch die ständig wechselnden Gäste erheblich belästigt, haben sie gegebenenfalls auch einen Unterlassungsanspruch.

Wann ist eine Vermietung als Ferienwohnung verboten?

Einige Landesgesetze sehen ein Zweckentfremdungsverbot vor. In Baden-Württemberg findet sich beispielsweise eine Regelung im Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung (ZwEWG), wonach die gewerbliche und damit einem anderen Zweck als zum Wohnraum dienende Vermietung unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungspflichtig ist. Für die Vermietung der Wohnung über ein Portal an Feriengäste wird in aller Regel diese Genehmigung, abhängig vom Anteil der Vermietung, nicht erteilt. Städte und Gemeinden können dort sogar Auskunft von den Vermittlungsportalen im Internet für Ferienwohnungen verlangen. Dieses Gesetz und auch die Vorschriften in anderen Bundesländern sollen nämlich dem Erhalt von Wohnraum dienen.

Brauche ich immer eine Genehmigung?

Die Vorschriften in den einzelnen Bundesländern variieren teilweise deutlich. Daher sollten Sie unbedingt die für Sie einschlägigen Regelungen nachlesen. Die Unterschiede liegen unter anderem beim genehmigungsfreien Zeitraum – teilweise ist eine Vermietung zum Beispiel 8 Wochen im Jahr gestattet. Außerdem spielt es meist eine Rolle, wie viel Prozent Ihrer Wohnung Sie vermieten wollen. Keine Genehmigung brauchen Sie häufig, wenn Sie nur ein Zimmer vermieten. Dann brauchen Sie aber je nach Stadt oder Gemeinde trotzdem eine Wohnraumschutznummer oder Registrierungsnummer. Wollen Sie hingegen Ihre gesamte Wohnung Urlaubern anbieten, brauchen Sie in Berlin und Hamburg eine Genehmigung. Diese zu bekommen ist aufwendig und kostet Geld.

Darf ich meine Mietwohnung untervermieten?

Für jegliche Form der Untervermietung brauchen Sie eine Genehmigung Ihres Vermieters. Haben Sie ein berechtigtes Interesse, muss Ihr Vermieter Ihnen in der Regel diese Genehmigung erteilen und darf diese nur in Ausnahmefällen verweigern. Auch eine Vermietung Ihrer Wohnung an Urlaubsgäste über ein Internetportal bedarf demnach der Genehmigung des Vermieters. Die Hürde für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Verweigerung dieser Erlaubnis liegt dabei deutlich niedriger, als wenn Sie beispielsweise einen Verwandten für längere Zeit bei sich einziehen lassen wollen. Selbst wenn Ihnen im Mietvertrag pauschal die Untervermietung erlaubt ist, müssen Sie Ihren Vermieter über Ihre Pläne informieren. Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) macht es nämlich einen deutlichen Unterschied, ob die Untervermietung eine längere Dauer haben soll oder nur für wenige Tage bei der Vermietung an Feriengäste erfolgt (BGH, Urteil vom 08.01.2014, Aktenzeichen: VIII ZR 210/13). Verstoßen Sie gegen diese Genehmigungspflicht, kann Ihr Vermieter Sie abmahnen und Ihnen im Wiederholungsfall unter Umständen sogar fristlos kündigen.

Wussten Sie ...

… dass Sie die Einnahmen aus der Untervermietung unter Umständen in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben und entsprechend versteuern müssen? Bieten Sie neben der Überlassung des Wohnraums noch Serviceleistungen wie Wäschewechsel und Endreinigung an, kann aus der Untervermietung auch ein Gewerbe mit weiteren Pflichten werden.

Stand: 24.08.2026

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