Wohnungsübergabe

Ende mit Schrecken

Selten herrscht reine Harmonie bei der Übergabe der Wohnung. Gute Vorbereitung auf den Termin zahlt sich daher aus.

Das Wichtigste vorweg:

  • Füllen Sie beim gemeinsamen Übergabetermin zwischen Vermieter und Mieter ein Übergabeprotokoll aus und dokumentieren Sie so den Zustand der Wohnung und etwaige Absprachen dazu.
  • Die Wohnung muss vollständig leer geräumt sein und etwaige Umbauten müssen i. d. R. zurückgebaut worden sein. Der Mieter muss alle Schlüssel zurückgeben.
  • Schäden an der Wohnung muss der Mieter bezahlen, wenn er sie verursacht hat. Schönheitsreparaturen sind nur teilweise zu erledigen. Am Ende muss der Vermieter die Daten löschen.

Besenrein statt lupenrein

Nur selten verläuft die Wohnungsübergabe völlig ohne Ärger und Scherereien. Ein Fleck auf dem Teppichboden, eine Laufnase auf der frisch gestrichenen Tür, Kratzer im Parkett und ein Sprung in der Fliese bieten genug Zündstoff für Streit mit dem Vermieter.

Die Mieter freuen sich schon auf die Rückzahlung der Kaution, aber der Vermieter fordert Schadenersatz wegen Schäden und schlampig ausgeführten Renovierungsarbeiten.

Übergabe mit Protokoll

Bei Auszug sollte in einem gemeinsamen Termin zwischen Vermieter und Mieter ein Übernahmeprotokoll angefertigt werden. Ein Formular dazu finden Sie hier. Dabei wird der Zustand der Wohnung dokumentiert und es werden eventuelle Beschädigungen vermerkt.

Das liegt im Interesse beider Parteien. Streitfragen können so vor Ort diskutiert und im Protokoll festgehalten werden. Mängel, die nicht in dem Protokoll aufgeführt sind, kann der Vermieter später nur schwer geltend machen.

Tipp: Übernehmen Sie im Übergabeprotokoll keine Verpflichtungen. Es kann passieren, dass Sie sich erst im Abnahmeprotokoll wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Das kann eine neue individuelle Vereinbarung sein. Siehe Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Aktenzeichen VIII ZR 71/08.
Tipp: Übernehmen Sie im Übergabeprotokoll keine Verpflichtungen. Es kann passieren, dass Sie sich erst im Abnahmeprotokoll wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Das kann eine neue individuelle Vereinbarung sein. Siehe Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Aktenzeichen VIII ZR 71/08.

Wohnungsübergabe heißt nicht, dass der Mieter die Wohnung exakt in dem Zustand zurückgeben muss, den er beim Einzug vorgefunden hat. Normale Abnutzungs- oder Verschleißerscheinungen sind mit der Mietzahlung abgegolten.

Abschied mit klaren Regeln

Gestalten Sie das letzte Zusammentreffen mit Ihrem Vermieter oder Mieter stressfrei, indem Sie einige Regeln beachten:

Wohnung vollständig ausräumen

Kommen Sie besser nicht auf die Idee, irgendwelche Einrichtungsgegenstände oder unbenötigten Krempel einfach zurückzulassen.

Dazu gehören auch Ihre (verbrauchte) Einbauküche, Balkonverkleidungen oder Markisen. Vergessen Sie nicht, Ihren selbst verlegten Teppichboden mitzunehmen.

Tipp: Unbenommen ist es Ihnen jedoch, mit Ihrem Nachmieter ins Geschäft zu kommen. Womöglich zahlt er Ihnen noch eine attraktive Ablöse dafür.
Tipp: Unbenommen ist es Ihnen jedoch, mit Ihrem Nachmieter ins Geschäft zu kommen. Womöglich zahlt er Ihnen noch eine attraktive Ablöse dafür.

Bauliche Veränderungen zurückversetzen

Ihre innenarchitektonischen Meisterleistungen durch Vertäfelungen, Veränderungen oder Durchbrüche an Wänden und Veränderungen an Türen und Fenstern müssen Sie beheben. Der Vermieter hat Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Selbst wenn Ihr Vermieter damals zu Ihren Einrichtungs- und Umbauvorschlägen genickt hat, kann er jetzt deren Beseitigung verlangen. Das gilt nicht, wenn

  • Ihnen Ihr Vermieter (möglichst schriftlich oder unter Zeugen) zugesagt hat, dass Sie bei Auszug alles so belassen dürfen oder
  • dem Vermieter klar sein musste, dass die Beseitigung sehr kostenaufwendig ist und zu einer Wertminderung der Wohnung führt oder
  • die Umbauten bzw. Einrichtungen erforderlich waren, um Mieträume überhaupt als solche nutzen zu können. In diesem Fall kann der Mieter sogar einen Anspruch auf eine Entschädigung haben, wenn sich der Wert der Wohnung durch die Baumaßnahmen erhöht hat.

Sämtliche Schlüssel aushändigen

Natürlich müssen Sie dem Vermieter alle Schlüssel zurückgeben, die Sie beim Einzug bekommen haben oder zusätzlich haben anfertigen lassen. Bezahlt der Vermieter sie Ihnen nicht, machen Sie den Schlüssel unbrauchbar.

Für verlorene Schlüssel müssen Sie Schadenersatz leisten. Aus Sicherheitsgründen kann der Vermieter in besonderen Fällen auch den Einbau eines neuen Schlosses verlangen.

Selbst verursachte Schäden ersetzen

Haben Sie einen Schaden durch unsachgemäße Behandlung verursacht, müssen Sie ihn ersetzen. Was sich durch üblichen Gebrauch abnutzt, kann sich Ihr Vermieter von Ihnen dagegen nicht ersetzen lassen: Ein Teppich- oder Parkettboden wird unansehnlich, wenn Sie nicht fliegen können. Auch kleine Flecken gelten als normale Abnutzungs- und Verschleißerscheinungen. Die Kosten für eine Neuanschaffung oder Ausbesserung haben Sie bereits mit der Miete abgegolten.

Kleben Sie z. B. auf den Parkettfußboden einen Teppichboden, brennen mit der Zigarette große Löcher in den Fußboden, schlagen Emaille-Beschichtungen im Badezimmer an oder Ihre Sprösslinge versehen das Treppengeländer mit Schnitzereien, müssen Sie hingegen zahlen.

Nach einem aktuellen Urteil des BGH vom 28.2.2018, AZ: BGH VIII ZR 157/17, ist geklärt, dass der Vermieter dem Mieter keine Frist zur Behebung der Schäden setzen muss. Er kann sofort Schadenersatz verlangen. Der Vermieter hat die freie Wahl, ob er vom Mieter die Schadenbeseitigung verlangt oder die Bezahlung der Schäden.

Teilweise kann Ihre Privathaftpflichtversicherung auch Schäden übernehmen. Anders ist es weiterhin bei Schönheitsreparaturen. Dabei kann der Vermieter zunächst nur die Erledigung der unterlassenen Schönheitsreparaturen verlangen und dazu eine Frist setzen.

Die Räume besenrein übergeben

Egal, was Sie in Klauseln verabredet haben: Die Wohnung haben Sie leergeräumt und von Schmutz grob gereinigt zu übergeben.

Sieht Ihr Mietvertrag ausdrücklich vor, dass Sie die Wohnung "besenrein" oder "wie übernommen" zurückzugeben haben, müssen Sie diese ebenfalls nur in ordentlichem und sauberen Zustand verlassen. Auch die Fenster brauchen Sie dann nicht extra zu putzen.

Datenschutz

Denken Sie als Vermieter auch daran, alle Daten Ihres früheren Mieters zu löschen, wenn der Mietvertrag beendet ist und alle noch offenen Forderungen erledigt sind. Dazu sind Sie ab dem 25.5.18 nach der neuen Datenschutz-Grundverordnung verpflichtet. Ansonsten drohen Bußgelder.

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