Ist Mietminderung bei Gewerbemiete möglich?

Aktuelle Rechtsfrage:

Der Mangel eines gemieteten Gewerbeobjekts kann genauso unangenehme Folgen haben wie bei der Wohnraumvermietung. Können Gewerbemieter auch die Miete mindern?

Antwort:

Wer ein Ladengeschäft gemietet hat, möchte keine Feuchtigkeit im Lagerraum hinnehmen. Und fällt die Heizung längerfristig im gemieteten Büro aus, ist das mehr als ärgerlich. Auch wenn im Gewerbemietrecht einige Besonderheiten gegenüber der Wohnraummiete bestehen, so können auch Gewerbemieter die Miete unter Umständen mindern. Einige wichtige Voraussetzungen müssen Sie aber kennen.

Warum wird Gewerbemiete anders behandelt?

Das Mietrecht für Wohnraum ist klar ausgerichtet auf den Schutz des sozial schwächeren Mieters. Dieser soll in seinem Lebensmittelpunkt geschützt werden. Bei der Gewerbemiete werden hingegen Mieter und Vermieter als Kauf- oder Geschäftsleute als gleichberechtigt angesehen. Sie begegnen sich eher auf Augenhöhe. Daher gilt im Gewerbemietrecht in vielen Bereichen Vertragsfreiheit. Ganz schutzlos sind Sie aber auch als Gewerbemieter nicht.

Wann ist eine Mietminderung dennoch ausgeschlossen?

Lag der Mangel bereits bei Vertragsschluss vor und war dieser dem Mieter bekannt, kann er später keine Mietminderung geltend machen. Ein Bespiel: Mieten Sie eine Anwaltskanzlei an und wollen die Miete später mindern, weil sich im Haus eine weitere Anwaltskanzlei befindet, werden Sie sich nicht auf Konkurrenzschutz berufen können. Schließlich wussten Sie bei der Anmietung, dass sich andere Kollegen bereits im Haus befinden. Nur wenn Sie sich das Recht zur Minderung wegen des bekannten Mangels ausdrücklich vorbehalten haben, besteht dieses Recht unter Umständen weiter, beispielsweise bei Feuchtigkeit im Keller, wenn diese später zu Schimmel führt.

Was müssen Sie bei einem Mangel unternehmen?

Schimmelt Ihr Lagerraum oder bleibt die Heizung im Büro kalt, müssen Sie diesen Mangel ebenso wie im Wohnraummietrecht Ihrem Vermieter anzeigen. Dieser muss nämlich erst einmal Kenntnis vom vertragswidrigen Zustand des Objekts und damit die Möglichkeit bekommen, den Mangel umgehend zu beheben. Geben Sie die Mängelanzeige unverzüglich ab und schildern Sie aus Beweisgründen schriftlich so genau wie möglich, was in Ihrer Gewerbeimmobilie im Argen liegt. Wenn möglich, fügen Sie Fotos oder Protokolle bei. Setzen Sie Ihrem Vermieter eine angemessene Frist, bis wann er den Mangel beseitigen soll.

Wann kann ich mindern?

Sofern Sie nicht in einem individuell ausgehandelten Vertrag etwas anderes vereinbart haben, tritt das Recht auf Mietminderung kraft Gesetzes ein. Wie hoch die Minderung ausfällt, kommt auf Art und Umfang des Mangels an. Leider laufen Sie immer Gefahr, sich bei der Höhe der Mietminderung zu verschätzen. Dann besteht das Risiko, dass dem Vermieter wegen Mietrückstands unter Umständen ein Kündigungsrecht zusteht, sofern Sie die Miete zu großzügig kürzen. Prüfen Sie auch in Ihrem Mietvertrag, ob Sie vielleicht eine Ankündigungsklausel vereinbart haben. Dann müssen Sie vor Ausübung der Minderung diese zunächst dem Vermieter ankündigen. Unter Umständen kann das Minderungsrecht auch vertraglich eingeschränkt sein.

Gibt es Alternativen zur Minderung?

Lässt Ihr Vermieter die Frist zur Mängelbeseitigung verstreichen und unternimmt nichts, können Sie auch über eine Ersatzvornahme nachdenken. Das bedeutet, Sie lassen den Mangel selbst beheben und stellen Ihrem Vermieter die Kosten in Rechnung. Unter Umständen können Sie auch, anders als im Wohnraummietrecht, die Miete anteilig in Höhe der Instandsetzungskosten zurückbehalten. Aber Achtung: Auch ein Aufrechnungsverbot kann im Mietvertrag enthalten sein. Ist der Mangel so schwerwiegend, dass die Tauglichkeit der Gewerbefläche vollständig oder in sehr hohem Maße aufgehoben ist, können Sie den Mietvertrag fristlos kündigen. Dafür muss allerdings schon ein wirklich gravierender Mangel vorliegen, der eine Weiternutzung geradezu unzumutbar macht. Insgesamt ist es im Gewerbemietrecht besonders wichtig, die konkreten Regelungen im Mietvertrag zu beachten.