Gibt es eine Heizperiode in Gewerberäumen?

Aktuelle Rechtsfrage:

Zu Hause soll es im Herbst kuschelig warm sein. Dafür hat der Vermieter zu sorgen. Wie sieht es aber bei gewerblichen Mietobjekten aus? Muss auch hier der Vermieter in einem bestimmten Zeitraum für eine laufende Heizung sorgen?

Antwort:

Gesetzliche Regelungen zu einer Heizperiode gibt es auch für die Wohnraummiete nicht. Allerdings geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Vermieter als Faustregel zwischen Anfang Oktober und Ende April für eine ausreichend warme Wohnung sorgen muss. Der Zeitraum gilt als Heizperiode. Auch wenn gewerbliche Mieter nicht so schutzbedürftig sind: Mit 8 Grad Celsius in einer Boutique müssen Sie sich auch als Gewerbemieter nicht zufriedengeben.

Warum gelten für Gewerbemieter andere Regeln?

Das Mietrecht bietet für Mieter von Wohnraum einen weitreichenden Schutz. Ein Vermieter einer Wohnung muss einiges beachten, um das Mietverhältnis rechtskonform zu gestalten. Der Gesetzgeber geht umgekehrt davon aus, dass gewerbliche Mieter nicht so schutzbedürftig sind. Schließlich stehen sich Vermieter und gewerbliche Mieter meist auf Augenhöhe gegenüber und haben ganz andere Verhandlungsmöglichkeiten. Außerdem müssen Mietverträge flexibel auf geschäftliche Anforderungen angepasst werden können, beispielsweise im Hinblick auf Investitionen und Planungssicherheit. Vollkommen schutzlos stehen aber auch gewerbliche Mieter nicht da.

Wozu ist der Vermieter verpflichtet?

Ein Vermieter verpflichtet sich, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Daher kommt es zunächst darauf an, wozu die Räumlichkeiten angemietet werden. Es dürfte auf der Hand liegen, dass eine Halle als Lagerfläche einen anderen Standard aufweisen darf als beispielsweise eine Boutique oder ein Bistro. Kurz gesagt: Sind die Räume von ihrem Zweck her zum Aufenthalt von Menschen vorgesehen, gehört auch eine angemessene Beheizung zum notwendigen Zustand der Mietsache.

Kann ich eine Heizperiode vertraglich vereinbaren?

Anders als Wohnraum, der meist mit Formularmietverträgen vermietet wird, haben Gewerbemietverträge meist deutlich mehr Verhandlungsspielraum für beide Vertragsparteien. Im Idealfall haben Sie bereits im Mietvertrag eine konkrete Absprache zu den Raumtemperaturen getroffen. Diese kann sich an die aus dem Wohnraummietrecht bekannte Heizperiode anlehnen, sollte aber auch eine Mindesttemperatur festlegen. Schließlich kann es auch noch im Mai oder schon im September mal ordentlich kalt draußen werden. Wird es dann in den Räumen zu kalt, haben Sie einen vertraglichen Anspruch auf Abhilfe.

Was gilt ohne vertragliche Vereinbarung?

Fehlt eine solche klare Absprache, ziehen viele Gerichte aber ohnehin die Rechtsprechung zur Heizperiode heran, sofern es um Mieträume wie Arztpraxen, Geschäfte oder ähnliche Räume geht, in denen sich regelmäßig Menschen aufhalten. Allerdings kommt es hierbei stets auf den konkreten Einzelfall an, weswegen solche Streitigkeiten auch immer wieder vor Gericht landen.

Gilt die Arbeitsstättenverordnung?

In der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) finden Sie Regelungen, welche Räume der Arbeitsstätten wie beheizt sein müssen. Konkrete Temperaturangaben suchen Sie dort aber auch vergeblich und müssen auf die entsprechende Rechtsprechung schauen. Außerdem gilt diese Verordnung nur im Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer und nicht in Bezug auf den Vermieter. Dennoch ziehen einige Gerichte die Maßgaben der Verordnung und dazu ergangenen Urteile dafür heran, ob gewerbliche Räume ausreichend beheizbar sind und der Vermieter seinen vertraglichen Pflichten nachkommt. Ist die Arztpraxis nämlich deutlich zu kalt, kann sie nicht vertragsgemäß genutzt werden.

Was mache ich, wenn es zu kalt ist?

Zunächst müssen Sie Ihren Vermieter über den Zustand der Mieträume informieren und um Abhilfe bitten. Vorher sollten Sie zu unterschiedlichen Zeiten – insbesondere den Arbeits- bzw. Öffnungszeiten – die Temperaturen dokumentieren. Mit etwas Glück kümmert sich Ihr Vermieter rasch um die eventuell defekte Heizung oder regelt diese hoch. Lehnt er Ihr Ersuchen ab, haben Sie auch im Gewerbemietrecht die Möglichkeit, die Miete zu mindern oder im Extremfall fristlos zu kündigen. Um sich aber nicht im Falle einer gegebenenfalls zu hohen oder ungerechtfertigten Mietminderung selbst dem Risiko auszusetzen, gekündigt zu werden, sollten Sie sich vorher Rat von Experten einholen.