Mietvertrag kündigen

Vor dem Umzug in ein neues Heim sollten Sie Ihren alten Mietvertrag fristgerecht kündigen – sonst droht doppelte Mietzahlung. Laut Mietrecht gibt es bestimmte Kündigungsfristen, an die sich sowohl Mieter als auch Vermieter halten müssen. Hier finden Sie die wichtigsten Informationen: Was sollten Sie bei der Kündigung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses beachten.

Mietvertrag kündigen – das Wichtigste auf einen Blick:

• Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt im Regelfall 3 Monate.
• Im Mietvertrag kann eine individuelle Frist vereinbart werden, diese darf 3 Monate jedoch nicht überschreiten.
• Damit die Kündigung fristgerecht ist, muss sie in schriftlicher Form bis zum 3. Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
• Vermieter haben andere Kündigungsfristen als Mieter: Die Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich nach der Wohndauer der Mieter.

Mietwohnung kündigen: Was gibt es zu beachten?

Vor der Kündigung Ihres Mietverhältnisses lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Dieser gibt im Regelfall Auskunft darüber, welche Kündigungsfrist Sie einhalten müssen und wie Sie die Wohnung als Mieter zu übergeben haben. Darüber hinaus gewährleistet ein korrekt verfasstes Kündigungsschreiben mit allen notwendigen Informationen einen reibungslosen Ablauf.

Ordentliche vs. außerordentliche Kündigung

Wenn es um die Kündigung eines Mietverhältnisses geht, unterscheidet man zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung. Die Kündigungsform ist maßgebend für die Kündigungsfrist und das Kündigungsschreiben. Sie hängt vom Grund der Kündigung ab:

• Als ordentliche Kündigung wird die fristgerechte Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages bezeichnet.
• Die außerordentliche Kündigung meint die fristlose Auflösung eines Mietverhältnisses.

Das Kündigungsschreiben

Am Anfang einer Kündigung steht das Kündigungsschreiben. Neben der Einhaltung der Kündigungsfrist und -form ist es wichtig, alle relevanten inhaltlichen Punkte im Schreiben aufzugreifen. Dabei gibt es einen entscheidenden Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung.

Kündigung nur in Schriftform

Für die Kündigung eines Mietvertrages sieht das Gesetz die Schriftform vor. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) bedeutet dies, dass das Kündigungsschreiben auf Papier gebracht und eigenhändig unterschrieben werden muss. Kündigungen per E-Mail, Fax, WhatsApp, Telefon sowie mündlich ausgesprochene Kündigungen sind unwirksam.

Wer ist der Adressat einer Kündigung durch den Mieter?

Normalerweise ist der Adressat einer Kündigung durch den Mieter der Vermieter. Manchmal beauftragen Vermieter bzw. Eigentümer aber eine Hausverwaltung, um solche Mietangelegenheiten zu regeln. In diesen Fällen sollten Sie die Kündigung an die Verwaltung schicken.

Welche Informationen müssen in das Kündigungsschreiben einer Wohnung oder eines Hauses?

Eine rechtswirksame ordentliche Kündigung sollte folgende Angaben enthalten:

• Anschrift des Vermieters oder der Hausverwaltung
• Gewünschter Zeitpunkt der Kündigung (letzter Tag des Mietverhältnisses)
• Datum des Mietvertrags
• Adresse des Mietobjekts mit Angabe der Etage
• Unterschrift aller Hauptmieter mit Ort- und Datumsangabe

Zudem empfiehlt es sich, eine Kündigungsbestätigung und die Kontaktaufnahme für die Wohnungsübergabe zu fordern.

Den Beweggrund Ihrer Kündigung müssen Sie nicht offenlegen, sofern es sich um eine ordentliche Kündigung handelt. Bei einer außerordentlichen Kündigung ist die Nennung eines Grundes hingegen zwingend notwendig, egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind.

Die Kündigung fristgemäß abschicken bzw. einreichen

Damit die Kündigung als fristgerecht angesehen wird, muss sie laut § 573c BGB bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats bei Ihrem Vermieter bzw. der Hausverwaltung eingegangen sein. Hierbei ist der Zeitpunkt des Empfangs entscheidend, nicht etwa der des Poststempels. So haben Sie die Möglichkeit, das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats aufzulösen.

Beispiel: Wenn Sie zum 31. Oktober kündigen wollen, muss das Kündigungsschreiben bis zum 3. Werktag im August bei Ihrem Vermieter eingegangen sein.

Sollte Ihre Kündigung erst nach dem 3. Werktag eines Monats bei Ihrem Vermieter ankommen, muss dieser Sie nicht zum gewünschten Termin aus dem Mietvertrag entlassen. Stattdessen hat er das Recht, die Kündigung erst für den darauffolgenden Monat zu akzeptieren – im Beispiel wäre dies der 30. November.

Ordentliche Kündigung durch den Mieter: Fristen, Kündigungsausschluss und Zeitmietvertrag

Zwar gibt es eine gesetzliche Kündigungsfrist, doch die ist nicht zwingend bei jedem Mietverhältnis die entscheidende Frist. Die gesetzliche Kündigungsfrist setzt einen Rahmen, in manchen Fällen sind aber Abweichungen möglich.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter

Handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis, gilt für Mieter – falls nicht anders im Mietvertrag festgelegt – die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Diese ist in § 573c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankert.

Unter Einhaltung der Kündigungsfrist kann der Vertrag jederzeit gekündigt werden. Die Wohndauer ist dabei nicht entscheidend. Eine Ausnahme besteht bei einem sogenannten temporären Kündigungsverzicht und bei einem Zeitmietvertrag.

Individuelle Kündigungsfrist im Mietvertrag: Ist das erlaubt?

Vermieter haben die Möglichkeit, eine individuelle Kündigungsfrist für die Mieter im Mietvertrag festzulegen. Diese individuelle Kündigungsfrist darf jedoch 3 Monate nicht überschreiten, damit dem Mieter keine Nachteile entstehen. Nur eine verkürzte Frist ist rechtens.

Kann ich die Kündigungsfrist umgehen, wenn ich einen Nachmieter finde?

Hartnäckig hält sich die Annahme, dass ein Vermieter den Mieter früher aus dem Mietvertrag entlassen muss, wenn dieser einen potenziellen Nachmieter findet. Das entbehrt allerdings jeder Grundlage. Dennoch lohnt es sich, ggf. das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und auf dessen Kulanz zu hoffen.

Darf ich schon vor dem Einzug wieder kündigen?

Ein „Rücktritt“ von einem Mietvertrag ist nur dann rechtens, wenn die Möglichkeit vertraglich festgehalten worden ist. Das ist üblicherweise nicht der Fall. Sie haben aber die Möglichkeit, Ihr Mietverhältnis bereits vor Mietbeginn ordentlich zu kündigen. Nichtsdestotrotz müssen Sie sich auch dann an die Kündigungsfrist halten, die im Vertrag festgelegt wurde und ggf. Miete und Mietkaution zahlen.

Kündigung trotz Kündigungsausschluss?

Wird im Vertrag ein Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht vereinbart, verzichten Sie als Mieter für bestimmte Zeit auf Ihr ordentliches Kündigungsrecht. Eine solche Vereinbarung ist allerdings nur dann rechtens, wenn sie für Mieter und Vermieter gleichermaßen besteht.

Das gilt bei einem Kündigungsverzicht:

• Beide Parteien können das Mietverhältnis frühestens zum definierten Zeitpunkt ordentlich kündigen.
• Begrenzt ist ein Kündigungsverzicht auf maximal 48 Monate ab Vertragsschluss.
• Das außerordentliche Kündigungsrecht bleibt davon unberührt.

Zeitmietvertrag bzw. befristetes Mietverhältnis

Bei einem befristeten Mietvertrag (Zeitmietvertrag) ist die ordentliche Kündigung gesetzlich ausgeschlossen. Beide Parteien müssen sich an die vertraglich definierte Wohndauer halten. Ein vorzeitiges Auflösen des Mietverhältnisses ist nur durch eine außerordentliche Kündigung möglich, oder wenn alle Beteiligten einverstanden sind.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter: Fristen und Voraussetzungen

Für Vermieter gelten laut § 573 c Abs. 1 BGB strengere Kündigungsfristen als für Mieter. Sie sind abhängig von der Mietdauer und können über 3 Monate hinausgehen. Außerdem dürfen Vermieter das Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen ordentlich kündigen.

Kündigungsfristen für Vermieter

Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht:

• Mietdauer < 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 5-8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer > 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Gründe für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Grundlose oder pauschale Kündigungen durch Vermieter sind nicht rechtens. Vermieter müssen den Grund ihrer ordentlichen Kündigung immer schriftlich angeben. Zudem dürfen sie ein Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen.

Folgende Gründe für eine ordentliche Kündigung sind möglich:

• Eigenbedarf
• wirtschaftliche Gründe
• Vertragsverletzung

Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist der bekannteste und häufigste Grund einer Kündigung durch Vermieter. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter das Mietobjekt für den Eigengebrauch benötigt. Dazu zählt:

• Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich.
• Der Vermieter benötigt die Wohnung für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel für eine Pflegekraft.
• Der Vermieter benötigt die Wohnung für einen Familiengehörigen.

Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtswirksam ist, müssen die Vermieter präzise Gründe im Kündigungsschreiben angeben. Dazu zählt:

• Wer benötigt die Wohnung?
• Aus welchem Grund benötigt die Person die Wohnung?
• Ab wann benötigt die Person die Wohnung?

Pauschal „wegen Eigenbedarfs“ kann ein Vermieter nicht kündigen.

Das Recht der außerordentlichen Kündigung

Sowohl Mieter als auch Vermieter haben das Recht, ein Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dafür bedarf es jedoch einer korrekten Vorgehensweise und „wichtiger“ Gründe, die von der jeweiligen Partei vorzubringen sind.

Vorgehensweise und Abhilfefrist

Wollen Sie als Mieter Ihr Mietverhältnis fristlos kündigen, müssen Sie den Vermieter in der Regel vorher abmahnen und ihm eine Abhilfefrist einräumen. Sprich: Sie müssen Ihre Gründe schriftlich offenlegen, ggf. die Mängel ganz genau beschreiben und den Vermieter dazu auffordern, diese zu beheben. Andersherum kann auch der Vermieter Sie nicht ohne Abmahnung aus der Wohnung entlassen.

Wichtige Gründe für eine außerordentliche Kündigung

Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, gibt es viele, wie die folgenden Beispiele zeigen:

Trennung der Mieter

Eine Trennung ist kein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung. Wenn im Fall einer Trennung beide Partner aus der Wohnung ausziehen wollen, muss die Kündigungsfrist eingehalten werden. Wenn nur einer der Partner ausziehen möchte, kommt es darauf an, ob sie gemeinsam im Mietvertrag stehen.

Wie es sich verhält, wenn beide Partner im Mietvertrag stehen, welche Stolpersteine beim Auszug aus einer gemeinsamen Wohnung vorkommen und wie man diese umgehen kann, lesen Sie hier.

Todesfall des Mieters

Tritt der Fall ein, dass der alleinige Mieter eines Wohnobjekts verstirbt, besteht laut § 580 BGB Sonderkündigungsrecht für die Angehörigen bzw. Erben der verstorbenen Person. Diese können die Wohnung innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls außerordentlich kündigen. Wird die Frist nicht eingehalten, verfällt das außerordentliche Kündigungsrecht und es gelten die gesetzlichen 3 Monate.

Der Auszug: Das müssen Sie beachten

Um in Erfahrung zu bringen, wie Sie Ihre Wohnung beim Auszug hinterlassen müssen, lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Dort wird in der Regel festgehalten, was der Vermieter von Ihnen erwartet. Ist im Mietvertrag nichts gesondert aufgeführt, gilt die gesetzliche Rückgabepflicht.

Gesetzliche Mieterpflichten bei Auszug

Die gesetzliche Rückgabepflicht beim Auszug aus einem Mietobjekt sieht lediglich die besenreine Übergabe der gemieteten Wohn- und Nutzräume sowie die Rückgabe aller Schlüssel vor. Streichen, Tapezieren oder etwa das Verschließen von Bohrlöchern gehört nicht zu den gesetzlich vorgeschriebenen Mieterpflichten, kann aber eingefordert werden, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde.

Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten

Vor der besenreinen Übergabe Ihrer Wohnung müssen Sie zudem jegliche Schäden beseitigen, die Sie während Ihrer Mietzeit verursacht haben. Dazu zählen z. B.:

• Wasserschäden
• Eingeschlagene Fenster und Türen
• Löcher im Putz
• Dellen im Parkett
• Herausgerissene Wände

Mieterpflichten, die über die gesetzliche Rückgabepflicht hinausgehen

Vermieter können im Mietvertrag individuelle Mieterpflichten bei Auszug festlegen. Zu den Klassikern gehört die Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung.

Durchführung von Schönheitsreparaturen

Manche Vermieter legen im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel fest. Diese umfasst vorrangig malermäßige Beseitigungsarbeiten von Gebrauchsspuren. Dabei brauchen Sie als Mieter nur solche Mängel zu beheben, die Sie durch das „Abwohnen“ der Mietwohnung zu verantworten haben.

Dazu zählt je nach Grad der Abnutzung:

• Streichen: Decken, Wände, Holzdielenböden, Heizkörper inkl. Heizrohren, Innentüren, Außentüren und Fenster von innen
• Tapezieren und Kalken: Decken und Wände
• Reinigen: Teppichböden und Parkett
• Verspachteln von Bohrlöchern
• Entfernen von Teppichboden, falls dieser vom Mieter verlegt wurde.

Doch auch die Schönheits- und Renovierungsarbeiten, die Vermieter fordern dürfen, haben Grenzen. Nicht rechtens sind folgende Forderungen:

• Schönheitsreparaturen im Außenbereich der Mietwohnung
• Alle Arten von Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten, die die nicht als eigens verursachte Beschädigung zu bewerten sind (z. B. Fußböden bei Verschleiß erneuern)
• Der Vermieter kann zwar eine fachmännische Arbeit verlangen, diese muss jedoch nicht zwingend von Handwerkern durchgeführt werden.

Wann muss ich als Mieter streichen?

Ob Sie Ihre Wände beim Auszug streichen müssen, hängt nicht nur von der Unversehrtheit der Wände ab, sondern auch von der Farbe. Haben Sie die Wände in Ihrer Mietzeit in einem auffälligen Ton gestrichen? Dann müssen Sie diese bei dem Vorhandensein einer Schönheitsreparaturklausel vor dem Auszug in einem dezenten Farbton streichen. Das Gleiche gilt bei befleckten und verschmierten Wänden.