Rechtsfrage des Tages:
Die Miete sollte immer pünktlich auf dem Konto des Vermieters landen. Und auch die Nebenkostenvorauszahlung sollten Mieter sehr ernst nehmen. Kann ein Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Vorauszahlung versäumt oder die Nachzahlung nach einer Abrechnung nicht begleicht?
Antwort:
Einem Mieter zu kündigen ist gar nicht so einfach. Steht er aber mit seiner Miete in der Kreide, kann die Luft dünn werden. Auch wenn er die Nebenkosten nicht zahlt, muss er mit einer Kündigung rechnen. Allerdings kommt es dabei darauf an, ob er mit seiner Vorauszahlung in Verzug ist oder die Nachzahlung der Nebenkosten einfach nicht überweist.
Kündigung in engen Grenzen
Solange sich ein Mieter vertragstreu verhält, hat ein Vermieter nur wenige Möglichkeiten, eine wirksame Kündigung auszusprechen. Einer der Hauptgründe für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter ist neben dem Eigenbedarf ein Zahlungsverzug des Mieters. Hat dieser nämlich an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete nicht oder nur einen geringen Teil gezahlt, steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu. Gleiches gilt, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete nur anteilig überweist und mit mindestens zwei Monatsmieten in Summe in Rückstand geraten ist.
Betriebskostenvorauszahlung
Die Vorauszahlung auf die Betriebskosten ist Bestandteil der Miete. Daher kann einem Mieter auch hier bei einem Zahlungsverzug die Kündigung ins Haus flattern. Dafür muss er allerdings so lange die Betriebskosten zurückgehalten haben, bis diese insgesamt einem Betrag von zwei Monatsmieten entsprechen. Passieren kann das beispielsweise, wenn der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöht und der Mieter diese Erhöhung nicht zahlt. Da es sich aber in solchen Fällen um einen eher geringen monatlichen Betrag handeln dürfte, dauert es für die Zulässigkeit einer Kündigung eine ganze Weile.
Nachzahlung nach Abrechnung
Anders liegt der Fall, wenn ein Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht bezahlt. Dieser Betrag ist nicht mehr Teil der Miete, da es sich um eine einmalige Zahlung handelt. Bei einer Miete handelt es sich hingegen um eine wiederkehrende Zahlung. Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzugs besteht dann nicht. Der Vermieter kann bei einer Zahlungsverweigerung nur fristlos kündigen, wenn weitere erschwerende Gründe dazukommen und dem Vermieter eine Fortführung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Das kann der Fall sein, wenn die Nachzahlung mehr als zwei Monatsmieten beträgt und der Mieter länger als einen Monat in Verzug ist. Hat der Mieter Einwände gegen die Abrechnung oder kann den Betrag lediglich nicht auf einmal zahlen, wäre eine fristlose Kündigung unwirksam.
Kündigung abwenden
Haben Sie vielleicht nur übersehen, dass Sie die erhöhten Betriebskosten nicht voll gezahlt haben und halten plötzlich eine fristlose Kündigung in der Hand? Keine Sorge. Bei einer solchen Kündigung wegen Mietrückständen können Sie die Kündigung durch umgehende Zahlung der gesamten noch ausstehenden Miete abwenden. Bei einer ordentlichen Kündigung gilt das aber nicht. Übrigens muss Ihr Vermieter Sie nicht vor einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs abmahnen. In der Praxis wird er dies aber im Eigeninteresse machen. Vielleicht haben Sie ja den Zahlungsverzug gar nicht bemerkt und erstatten umgehend die offenen Beträge.
