Nießbrauchrecht

Der Eigentümer einer Immobilie überträgt die Nutzungsrechte vollumfänglich an einen Nießbraucher. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Der Nießbraucher kann dann z. B. von Mieteinnahmen profitieren.

Zuwendungsnießbrauch kommt vor allem bei vermieteten Immobilien zur Anwendung, um Mieteinnahmen vom höheren Steuersatz des Eigentümers auf den niedrigeren Steuersatz des Nießbrauchers zu verlagern. Die Bestellung des Zuwendungsnießbrauchs kann schenkungssteuerpflichtig sein.

Man unterscheidet zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Zuwendungsnießbrauch – je nachdem, ob der Nießbraucher dem Eigentümer ein Entgelt zahlt oder nicht.

Beim Vorbehaltsnießbrauch wechselt das Eigentum an der Immobilie. Der alte Eigentümer sichert sich jedoch das Nießbrauchrecht im Grundbuch. Das heißt: Er darf das Haus weiter bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Der Vorbehaltsnießbrauch kommt meist bei der vorweggenommenen Erbfolge zur Anwendung – zum Beispiel bei Schenkung einer Immobilie von den Eltern an das Kind.

Der steuerliche Vorteil: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Wert der Immobilie abgezogen, wodurch der Beschenkte weniger oder keine Schenkungssteuer zahlt.

Ein nachrangiges Nießbrauchrecht wird erst dann aktiv, wenn das vorrangige Nießbrauchrecht endet.

Dazu ein Beispiel: Eine Ehefrau überträgt den Nießbrauch an einer Immobilie an ihren Ehemann und bestellt zugleich ein nachrangiges Nießbrauchrecht an ihre Tochter. Das nachrangige Nießbrauchrecht greift erst, wenn der Ehemann und Vater verstirbt.

Auf diese Weise kann die Nutzung einer Immobilie für mehrere Personen nacheinander sichergestellt werden und der eigentlich unvererbliche Nießbrauch nach dem Tod des ersten Nießbrauchers weitergegeben werden.

Beim Quotennießbrauch wird nur ein bestimmter prozentualer Teil der Nutzung einer Immobilie an einen Dritten übertragen.

Beispiel: Herr Müller ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Er überträgt das Nutzungsrecht an einer Wohnung im Dachgeschoss an seinen Sohn, der damit Nießbraucher dieser Wohnung wird. Herr Müller bleibt weiter Eigentümer des gesamten Hauses und behält das Nutzungsrecht an allen anderen Wohnungen.

Nießbrauch empfiehlt sich vor allem im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, wenn Eltern eine Immobilie frühzeitig an ihre Kinder übertragen, diese aber weiter lebenslang bewohnen oder vermieten möchten. In diesem Fall entfällt die Erbschaftssteuer und die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer sinkt um den Kapitalwert des Nießbrauchs. Im besten Fall greift der Freibetrag für die Schenkungssteuer, sodass diese komplett entfällt.

Grundsätzlich kann ein Haus mit Nießbrauch verkauft werden. Der Verkauf ist jedoch ausschließlich dem Eigentümer vorbehalten, der das Verfügungsrecht über die Immobilie hält.

Der Verkauf eines Hauses mit Nießbrauch ist allerdings nachteilig, da sich der Immobilienwert um den Nießbrauchwert verringert. Zudem wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen und hat auch nach dem Verkauf weiter Bestand. Der Nießbraucher behält also weiter alle Nutzungsrechte an der Immobilie, was den Kauf uninteressant machen kann.

Bei einer Schenkung mit Nießbrauch sinkt die Steuerlast des Beschenkten. Die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer verringert sich um den Kapitalwert der Nutzungsrechte. Im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge entfällt für die Beschenkten außerdem die Erbschaftssteuer.

Wenn der Nießbraucher die Immobilie vermietet, kann er z. B. die Kosten für Renovierung, Versicherung und Grundsteuer als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich geltend machen.

Die Kosten für die Immobilie teilen sich Eigentümer und Nießbraucher. Während der Nießbraucher in der Regel die laufenden Ausgaben und gewöhnlichen Instandhaltungskosten und Schönheitsreparaturen trägt, ist der Eigentümer für außergewöhnliche Lasten zuständig.

Für laufende Ausbesserungen und Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich der Nießbraucher zuständig. Lediglich größere Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen wie ein Heizungstausch oder ein neues Dach müssen vom Eigentümer getragen werden.

Bei einem Nießbrauch ist in der Regel der Nießbraucher verpflichtet, die Grundsteuer und andere laufende öffentliche Lasten der Immobilie zu tragen.

Ein Nießbrauch kann in der Regel nur einvernehmlich durch einen Aufhebungsvertrag zwischen Eigentümer und Nießbraucher rückgängig gemacht werden. Darin erklärt der Nießbraucher seinen Verzicht auf das Nießbrauchrecht, das anschließend aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Ansonsten gilt ein Nießbrauch entweder lebenslang bis zum Tod des Nießbrauchers oder im Falle eines befristeten Nießbrauchrechts bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit.