WEG: Neues zu Erhaltungsmaßnahmen

Aktuelle Rechtsfrage:

Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) lebt, weiß: Für viele Maßnahmen rund um das Gemeinschaftseigentum müssen strenge Regeln eingehalten werden. Was wird künftig einfacher?

Antwort:

Wer Eigentümer einer Wohnung ist, gehört meist einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) an. Neben der eigenen Wohnung müssen Sie sich auch um das Gemeinschaftseigentum kümmern. Das geschieht in der Regel durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Mit einfacher Mehrheit entscheidet diese auch über Erhaltungsmaßnahmen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen. Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wird dies künftig einfacher. Mussten bisher mindestens drei Vergleichsangebote von Handwerksbetrieben eingeholt werden, ist dies nun nicht mehr zwingend notwendig.

Was macht die Eigentümerversammlung?

Kaufen Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, gehören Sie damit in der Regel auch zur Eigentümerversammlung. Diese ist das Beschlussorgan der WEG. Mindestens einmal im Jahr treffen Sie sich mit den anderen Wohnungseigentümern und kümmern sich um die Belange des Gemeinschaftseigentums. Dabei geht es um Wirtschaftspläne, die Genehmigung des Jahresabschlusses, die Wahl eines Verwalters, Entscheidungen über die Hausordnung und Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Was sind Erhaltungsmaßnahmen?

Ist die Dachrinne undicht, das Treppenhaus beschädigt oder die Haustür hängt schief in den Angeln, müssen alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich für die Reparaturkosten aufkommen. Zu diesen Instandsetzungsmaßnahmen kommen noch die Instandhaltungsmaßnahmen, also vorbeugende Maßnahmen, um Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern. All dies wird „Erhaltungsmaßnahmen“ genannt.

Wie entscheidet die WEG?

Über Erhaltungsmaßnahmen entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Das bedeutet, es genügt die Mehrheit der Stimmen der anwesenden Miteigentümer. Dabei ist es seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr entscheidend, wie viele Eigentümer anwesend oder vertreten sind. Ein sogenanntes „Quorum“ gibt es nicht mehr. Eine Mindestanzahl an Mitgliedern der WEG in der Versammlung ist also nicht vorgeschrieben.

Was galt bisher für Erhaltungsmaßnahmen?

Eine besondere gesetzliche Regelung für die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen gibt es nicht. Bisher ist aber die Rechtsprechung der überwiegenden Anzahl von Gerichten davon ausgegangen, dass es bei größeren Erhaltungsmaßnahmen regelmäßig nötig war, mindestens drei Vergleichsangebote von Handwerksbetrieben einzuholen. Lagen diese nicht vor, galt der Beschluss als fehlerhaft und war anfechtbar.

Was sagt der Bundesgerichtshof?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung dieser schematischen Betrachtung nun eine Absage erteilt (BGH, Urteil vom 27.03.2026, Aktenzeichen: V ZR 7/25). Für den BGH ist vielmehr entscheidend, dass die WEG auf Basis einer hinreichenden Tatsachengrundlage entscheidet. Und das bedeutet nicht zwingend die Vorlage dreier Vergleichsangebote. Nunmehr kommt es darauf an, ob ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer die Maßnahme für sachgerecht halten durfte.

Das Altbewährte

Im Fall des BGH hatte die WEG auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet und stattdessen ein Handwerksunternehmen beauftragt, das schon seit vielen Jahren zuverlässig für die Gemeinschaft Aufträge übernommen hatte. Nach Ansicht des Gerichts sei dieses Vorgehen sogar besser als das Festhalten an der starren "Drei-Angebote-Regel“. Durch die langjährige Zusammenarbeit könnten Qualität der Arbeit, Kenntnis der Anlage, Pünktlichkeit und auch die Verlässlichkeit bei der Mängelbeseitigung gut beurteilt werden und dies rechtfertige eine sinnvolle Entscheidung. Faktisch bedeutet diese Entscheidung für die WEG einen größeren Handlungsspielraum. Ein einfaches „haben wir immer schon so gemacht“ reicht zwar auch künftig nicht aus. Wird die Entscheidung aber sachgerecht und nachvollziehbar getroffen und richtig dokumentiert, wird der Beschluss der WEG auch fehlerfrei und damit nicht anfechtbar sein.