Rechtsfrage des Tages:
Denkmalgeschützte Häuser stellen in vielerlei Hinsicht eine besondere Herausforderung dar. Müssen Sie für die Vermietung oder den Verkauf einen Energieausweis ausstellen lassen?
Antwort:
Eine denkmalgeschützte Immobilie zu verkaufen oder für sie einen Mieter zu finden, ist manchmal gar nicht so einfach. Je nach Gebäude kann das Wohnerleben schon etwas speziell sein. Und besondere Energieeffizienz ist nicht immer ein hervorstechendes Merkmal. Verkäufer oder Vermieter von Immobilien sind aber verpflichtet, Interessenten bereits bei der Besichtigung des Objekts unaufgefordert den Energieausweis vorzulegen. Kommt ein Vertrag zustande, müssen Sie den Ausweis dem Käufer beziehungsweise Mieter im Original oder in Kopie aushändigen. Eine Ausnahme gilt für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen.
Was steht im Energieausweis?
Den Energieausweis gibt es als verbrauchsorientierten Ausweis, der den Energieverbrauch aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre errechnet, oder als Bedarfsausweis. Für diesen ermitteln Fachleute den tatsächlichen Energiebedarf des Gebäudes anhand des energetischen Zustands. Bei Neubauten ist die Vorlage eines Bedarfsausweises vorgeschrieben. Für Bestandsbauten kommt es auf Alter, Art und Größe des Gebäudes an, welcher Ausweis notwendig ist. Wer gegen die Vorlagepflicht verstößt, handelt ordnungswidrig und muss mit einem Bußgeld rechnen. Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Energieeinsparverordnung (EnEV) ersetzte. Ein Energieausweis bleibt zehn Jahre gültig. Dann müssen Sie ihn erneuern lassen. Bereits seit Mai 2014 müssen Sie Energieausweise beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) kostenpflichtig registrieren lassen.
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Geschützte Substanz
Denkmalgeschützte Häuser können einen ganz besonderen Reiz haben, stellen aber meist auch eine größere Herausforderung dar. Eine energetische Sanierung kann dabei schnell im Widerspruch zu den Denkmalschutzauflagen stehen. Aus diesem Grund, und da das Interesse an schützenswerten Baudenkmälern als vorrangig gilt, nennt das GEG eine Ausnahme von der Energieausweispflicht.
Wussten Sie, dass ...
… Sie für eine Solaranlage auf dem Dach eines denkmalgeschützten Hauses oft eine besondere Genehmigung brauchen? Das Verwaltungsgericht Goslar hat in einem Urteil den Denkmalschutz und das UNESCO Weltkulturerbe vor die Energiewende gestellt und die Klage zweier Hausbesitzer auf Genehmigung einer Photovoltaikanlage abgewiesen (VG Goslar, Urteil vom 25.06.2025, Aktenzeichen: 2 A 21/23).
Bescheinigung sinnvoll
Als Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie sind Sie also nicht verpflichtet, sich im Falle des Verkaufs oder der Neuvermietung einen Energieausweis für Ihr Gebäude ausstellen zu lassen. Entsprechend hat ein möglicher Mieter oder Käufer auch keinen Anspruch auf Vorlage des Ausweises. Die Ausnahme gilt übrigens nicht nur für einzelne denkmalgeschützte Gebäude, sondern auch für Gebäudeteile, die zu einem geschützten Ensemble gehören. Ratsam kann es sein, dass Sie sich von der Behörde eine entsprechende Bestätigung ausstellen lassen. So kommen Sie bei Verkaufsgesprächen oder Wohnungsbesichtigungen nicht in Erklärungsnot und können die Frage eines Interessenten nach dem Energieausweis souverän beantworten.
Genehmigungspflicht für Sanierung
Wollen Sie Ihr denkmalgeschütztes Haus sanieren, brauchen Sie dafür die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde. Diese prüft, ob eine Sanierungsmaßnahme die Substanz oder das Erscheinungsbild des geschützten Gebäudes beeinträchtigen würden. Beispielsweise bei Fachwerkfassaden ist die Dämmung der Außenwände häufig nicht möglich, ohne das Gebäude erheblich zu verändern. Es gibt aber viele andere Möglichkeiten, ein altes Gebäude konform zum Denkmalschutz zu sanieren.
Stand: 07.07.2025