Rechtsfrage des Tages:
Plant der Vermieter den Verkauf seiner Wohnung, wird den Mietern manchmal etwas mulmig. Vielleicht haben diese aber selbst Interesse an der Wohnung. Haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
Antwort:
Die Ankündigung eines geplanten Verkaufs der Mietwohnung ist für viele Mieter zunächst ein Schreck. Zwar brauchen Sie nicht zu befürchten, dass Ihnen deswegen direkt gekündigt wird. Da viele Wohnungen jedoch nicht als Investitionsobjekt, sondern als neues Eigenheim für den Käufer erworben werden, ahnen Sie Unangenehmes. Möglicherweise müssen Sie nach dem Verkauf mit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs rechnen. Oder Sie fühlen sich in der Wohnung so wohl, dass Sie sie ohnehin gerne selbst kaufen möchten. Da ist ein Vorkaufsrecht schon praktisch. Allerdings steht Ihnen nicht immer dieses Recht zu.
Umwandlung in Wohnungseigentum
Voraussetzung ist nämlich, dass die Wohnung während Ihrer Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Gehörte Ihre Wohnung also beispielsweise zu einem einheitlichen Mietshaus, muss Ihre Mietwohnung während Ihrer Mietzeit durch eine Teilungserklärung in Wohnungseigentum umgewandelt worden sein. Es kommt dabei nicht darauf an, dass der Eigentümer und damit Ihr Vermieter wechselt. Entscheidend ist, dass Ihre Wohnung als abgeschlossene Einheit behandelt wird. Der Grund für eine solche Umwandlung ist meist finanzieller Natur. In der Regel kann durch den Verkauf einzelner Wohnungen ein deutlich höherer Preis erzielt werden, als wenn das Objekt insgesamt verkauft wird.
Mieter hat die Wahl
In diesen Fällen steht Ihnen als Mieter tatsächlich ein Vorkaufsrecht zu. Geregelt ist dies in § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Handelt der Vermieter als Verkäufer einen Vertrag mit einem Käufer aus, können Sie in diesen Vertrag eintreten. Dabei müssen Sie allerdings den Inhalt dieses Vertrages akzeptieren. Möchten Sie in den Vertrag eintreten, müssen Sie Ihrem Vermieter eine schriftliche Erklärung zukommen lassen. Ihr Vermieter muss Sie unverzüglich über den Inhalt des Vertrages in Kenntnis setzen. Auch muss er Sie auf Ihr Vorkaufsrecht hinweisen. Dann haben Sie zwei Monate Zeit, Ihre Erklärung abzugeben. Aber: Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn Ihr Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an Mitglieder seines Haushalts verkaufen will.
Vertragliche Vereinbarung
Übergeht Sie Ihr Vermieter haben Sie die Möglichkeit, Ihr Vorkaufsrecht bis zur Übergabe des Eigentums und der Eintragung im Grundbuch auszuüben. Ist die Eintragung bereits erfolgt, haben Sie unter Umständen einen Schadenersatzanspruch.
Anders liegt der Fall, wenn Ihre Wohnung bereits bei Ihrem Einzug Wohnungseigentum war. Dann steht Ihnen ein Vorkaufsrecht nur zu, wenn Sie dies vertraglich mit Ihrem Vermieter vereinbart haben. Haben Sie sich entschieden, die Wohnung nicht zu kaufen, heißt es abzuwarten. Vielleicht hat der neue Eigentümer doch nur eine sinnvolle Geldanlage gesucht. Möchte er hingegen selbst in die Wohnung einziehen, werden Sie sich demnächst mit einer Eigenbedarfskündigung auseinandersetzen müssen.
