Rechtsfrage des Tages:
Ist die Wohnung zu groß geworden, kann die Untervermietung eine gute Lösung sein. Oder Sie wollen während Ihrer Urlaubszeit Ihr Domizil an Touristen vermieten. Muss Ihr Vermieter zustimmen, wenn Sie die gesamte Wohnung oder einen Teil weitervermieten möchten?
Antwort:
Gründe für den Wunsch nach einer Untervermietung können ganz unterschiedlich sein. Vielleicht müssen Sie beruflich für einige Zeit in eine andere Stadt oder sogar ins Ausland ziehen. Oder ein Familienmitglied ist ausgezogen und Sie wissen nicht, was Sie mit den vielen Zimmern anfangen sollen. Bevor Sie aber mit Ihrem Untermieter einen Vertrag aufsetzen, müssen Sie Ihren Vermieter in der Regel um Erlaubnis fragen. Haben Sie gute Gründe vorzuweisen, darf er Ihr Ansinnen in der Regel nicht ablehnen. Etwas anderes kann gelten, wenn Sie Ihre Wohnung oder auch nur ein Zimmer für ein paar Tage an Feriengäste vermieten wollen.
Lieber Vermieter, …
Möchten Sie die Kosten der Wohnung mit einem Untermieter teilen oder die gesamte Wohnfläche eine Zeit lang einem anderen überlassen, müssen Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten. Einfach so dürfen Sie andere Personen nicht gegen eine Mietzahlung in der Wohnung aufnehmen. Aber keine Sorge: Haben Sie gute und nachvollziehbare Gründe, haben Sie sogar einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Ihr Vermieter darf Ihren Wunsch nicht einfach so ablehnen.
Familienzuzug
Noch einfacher ist die Aufnahme von Familienangehörigen in der eigenen Wohnung. Ehepartner, gemeinsame Kinder oder die eigenen Eltern dürfen Sie auch ohne vorherige Zustimmung Ihres Vermieters in die Wohnung einziehen lassen. Für Lebensgefährten brauchen Sie zwar wieder die Zustimmung Ihres Vermieters. Diese muss er Ihnen aber erteilen. Sinnvoll kann es weiterhin sein, den Vermieter über die neuen Angehörigen Ihres Hausstands zu informieren. Passen Sie die Nebenkostenvorauszahlungen frühzeitig an, gibt es bei der Jahresabrechnung keine böse Überraschung.
Nur zu Besuch
Keine Erlaubnis brauchen Sie, wenn Sie in Ihrer Wohnung Besuch aufnehmen. Selbst wenn Freunde ein paar Wochen bei Ihnen einziehen, müssen Sie Ihren Vermieter nicht vorher informieren. Wann aus einem Besuch ein Untermietverhältnis wird, ist nicht klar geregelt. Die Rechtsprechung geht im Schnitt von einer Frist von drei Monaten aus. Dann wird der Besuch zum Untermietverhältnis und der Vermieter darf ein Wörtchen mitreden. Wichtig ist auch, dass Ihr Besuch keine Miete zahlen darf. Wollen Sie für die Zeit des Besuchs Geld für die Logis haben, müssen Sie dies von Ihrem Vermieter genehmigen lassen.
Wohnung ist kein Feriendomizil
Was nicht geht: die Wohnung immer wieder an wechselnde Feriengäste zu vermieten. Selbst wenn Ihr Vermieter einer Untervermietung grundsätzlich zugestimmt hat. Diese Genehmigung gilt nicht für die wiederholte Überlassung der Wohnung an unterschiedliche Leute. Und das selbst dann, wenn Ihr Vermieter auf das Kennenlernen des Untermieters verzichtet hat. Wollen Sie Ihre Wohnung regelmäßig als Ferienwohnung anbieten, brauchen Sie eine spezielle Erlaubnis Ihres Vermieters. Und diese muss er Ihnen keineswegs einfach so erteilen. Achtung: In einigen Städten ist die Vermietung an Feriengäste per Verordnung untersagt. Dieses sogenannte „Zweckentfremdungsverbot“ soll den teils ohnehin knappen Wohnraum schützen. Je nach Stadt kann das Verbot unterschiedlich ausfallen. Teilweise ist die Zimmervermietung nur mit Genehmigung zulässig. Andernorts kommt es beispielsweise auf die Größe des vermieteten Zimmers im Verhältnis zur Wohnfläche an. Erkundigen Sie sich am besten über die jeweilige Rechtslage, bevor Sie mit Ihrem Vermieter sprechen.
Nein! Oder doch?
Wollen Sie die Wohnung nur zum Schein halten, um von Ihrem Untermieter eine deutlich höhere Miete zu verlangen, haben Sie die Rechnung ohne den Vermieter gemacht. Untervermieten Sie die Wohnung, obwohl Sie längst eine andere Wohnung dauerhaft bewohnen, droht Ihnen die Kündigung. Einer solchen Vermietung muss Ihr Vermieter auch nicht zustimmen. Ziehen Sie hingegen aus beruflichen Gründen eine absehbare Zeit ins Ausland, können Sie auch die gesamte Wohnung für diese bestimmte Zeit untervermieten. Dies gilt als berechtigtes Interesse und muss vom Vermieter genehmigt werden.
Ein Zimmer zu vermieten
Die Untervermietung einzelner Räume ist weniger problematisch. Ein berechtigtes Interesse kann beispielsweise vorliegen, wenn Familienangehörige ausgezogen sind oder der Verlust des Jobs die Wohnung eigentlich zu teuer werden lässt. Sofern die Gründe erst während des Mietverhältnisses auftreten, kann der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern. Haben Sie hingegen sehenden Auges eine zu große oder zu teure Wohnung gemietet und auf eine Untervermietung spekuliert, haben Sie wiederum schlechte Karten. Für die Vermietung an Feriengäste gelten dieselben Regeln wie bei der gesamten Wohnung.
Wer zieht ein?
Um die Untervermietung rechtlich abzusichern, sollten Sie nicht nur die Erlaubnis Ihres Vermieters einholen. Dieser hat einen Anspruch darauf, dass Sie ihm Namen, Anschrift, Geburtsdatum und Beruf Ihres Kandidaten mitteilen. Dann hat er aber weder Anspruch auf ein persönliches Kennenlernen noch auf ein Führungszeugnis des neuen Untermieters.
Absage berechtigt?
In wenigen Ausnahmefällen darf ein Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung verweigern. Beispielsweise wenn der Untermieter bereits im Mietshaus mehrfach unangenehm aufgefallen ist und den Hausfrieden gestört hat. Nur weil ihm der Name des Untermieters nicht passt oder aus anderen abwegigen Gründen, darf er die Untervermietung nicht ablehnen. Tut er dies dennoch, darf der Mieter den Untermieter aufnehmen, ohne dass er negative Folgen befürchten muss. Unter Umständen muss der Vermieter dem Mieter sogar die entgangene Untermiete ersetzen, springt der Untermieter wieder ab. Hat Ihr Vermieter hingegen die Untervermietung berechtigt abgelehnt, sollten Sie vorsichtig sein. Lassen Sie Ihren Untermieter trotzdem einziehen, droht Ihnen die Kündigung. Mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses muss dann auch Ihr Untermieter wieder ausziehen.
