Rechtsfrage des Tages:
Laut Gesetz ist die Zahlung der Miete spätestens zum dritten Werktag eines Monats fällig. Mietverträge enthalten außerdem meist genaue Regelungen, wann und wie Sie Ihre Miete zahlen müssen. Halten Sie sich nicht daran, müssen Sie Konsequenzen fürchten. Aber droht gleich eine Kündigung?
Antwort:
In der Regel müssen Sie Ihre Miete an Ihren Vermieter überweisen. Wann die Zahlung auf seinem Konto eingehen muss, ist oft im Mietvertrag geregelt. Nach dem Gesetz ist sie spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig (§ 556b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Haben Sie sich einmal vertan, müssen Sie nicht gleich mit einer Kündigung rechnen. Dauernd unpünktliche Zahlungen muss Ihr Vermieter sich aber auch nicht gefallen lassen.
Am Dritten eines Monats?
Zur Hauptpflicht des Mieters gehört neben der vertragsgemäßen Nutzung des Mietobjekts die pünktliche Zahlung der Miete. In vielen Mietverträgen finden Sie dazu eine genaue Klausel. Meist sollen Mieter den Mietzins so zahlen, dass er am dritten Werktag eines jeden Monats auf dem Konto des Vermieters ist. Haben Sie einen Dauerauftrag eingerichtet, müssen Sie sich meist um nichts mehr kümmern. Was aber, wenn der Bank ein Fehler unterläuft oder Ihr Konto mal nicht gedeckt ist? Überweisen Sie selbst, kann die Bestimmung des dritten Werktags auch manchmal schwerfallen.
Auch am Wochenende?
Nicht immer ist der Dritte eines Monats auch der dritte Werktag. Fällt der Erste beispielsweise auf einen Sonntag, ist das Datum des dritten Werktags des Monats der Vierte. Zu einem weit verbreiteten Irrtum gehört es, dass der Samstag kein Werktag sei. Grund ist, dass die meisten gedanklich Werktage mit Arbeitstagen gleichsetzen. Tatsächlich sind aber alle Tage der Woche Werktage, außer Sonn- und gesetzliche Feiertage. Ob ein Samstag wie ein Werktag behandelt wird oder nicht, kommt aber auch auf das jeweilige Rechtsgebiet an und ist daher durchaus verwirrend. Im Bereich des Mietrechts hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass der Samstag für die Berechnung der Frist zur Mietzahlung nicht als Werktag anzusehen ist. Dabei hat sich das Gericht an den Bankarbeitstagen orientiert. Bei der Berechnung des dritten Werktags für die Fälligkeit der Miete bleibt der Samstag entsprechend unberücksichtigt. Fällt also der Erste eines Monats auf einen Samstag, muss die Miete spätestens am Fünften des Monats gezahlt werden. Achtung! Für die Kündigung des Mietvertrags gilt etwas anderes. Hier gilt laut BGH der Samstag wieder als Werktag.
Ständig zu spät
Geht die Miete dauernd unpünktlich ein, kann Ihr Vermieter Sie abmahnen oder Ihnen sogar kündigen. Aber keine Sorge. Nur weil die Miete einmal nicht pünktlich eingegangen ist, kann Ihr Vermieter nicht gleich alle Register ziehen. Außerdem hat der BGH im Jahr 2016 eine wichtige Entscheidung gefällt (BGH, Urteil vom 05.10.2016, Aktenzeichen VIII ZR 222/15). Nach Ansicht des BGH benachteiligt die Klausel im Mietvertrag zum Eingang der Mietzahlung den Mieter unangemessen. Das Gesetz sieht lediglich vor, dass der Mieter die Miete entrichten muss. Nicht festgelegt ist, dass das Geld am dritten Werktag beim Vermieter eingehen muss. Daher sei es ausreichend, dass der Mieter den Zahlungsauftrag an die Bank bis zum dritten Werktag erteilt hat. Das Risiko einer Verzögerung durch die Bank könne nicht allein dem Mieter auferlegt werden.
Schall und Rauch?
Haben Sie auch eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag? Handelt es sich um einen Formularmietvertrag, dürfte sie nach dem Urteil unwirksam sein. Dann gilt die gesetzliche Regelung, wonach die Miete spätestens zum dritten Werktag fällig ist. Im Streitfall müssen Sie aber beweisen können, dass Sie spätestens am dritten Werktag die Überweisung in Auftrag gegeben haben.
Schutz wegen Corona abgelaufen
Aufgrund der Corona-Pandemie galt noch eine Besonderheit. Wegen Zahlungsrückständen aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 durften Vermieter nicht kündigen. Dieser Kündigungsschutz galt für 24 Monate. Mieter waren auch für diesen Zeitraum keinesfalls von der Mietzahlung befreit, bekamen aber eine längere Frist zur Nachzahlung. Bis zum 30. Juni 2022 musste der Mieter den Rückstand ausgeglichen haben. Für Mietrückstände ab dem 1. Juli 2020 galt diese Regelung nicht. Aufgrund des Zeitablaufs müssen bis heute alle angefallenen Mietrückstände beglichen sein.
Dauermieter seit Jahren
Wohnen Sie schon seit vielen Jahren in Ihrer Mietwohnung und haben einen alten Mietvertrag? Dann können Sie sich etwas mehr Zeit lassen. Für Altverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt die alte Rechtslage. Nach dieser war die Miete immer erst zum Monatsende fällig.
Zinsen fällig?
Fraglich ist noch, ob Ihr Vermieter für den Fall eines Zahlungsverzugs Zinsen in Rechnung stellen darf. Es gilt: Kommen Sie mit einer nach dem Kalender bestimmbaren Zahlung in Verzug, kann Ihr Gläubiger Verzugszinsen geltend machen. Nichts anderes gilt im Mietrecht. Da die Mietzahlung zeitlich genau bestimmbar ist, kann Ihr Vermieter ab dem 4. Werktag Zinsen in Höhe von 5 % Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen. Den aktuellen Basiszinssatz können Sie auf der Internetseite der Deutschen Bundesbank erfahren. Die so anfallenden Zinsen sind meist höher, als auf normalen Sparkonten erwirtschaftet werden kann.
Sprechen hilft!
Kommt es doch einmal zu einer verspäteten Zahlung, sollten Sie Ihren Vermieter informieren. Sicherlich wird dieser ein Auge zudrücken, wenn Sie wegen einer Grippe die Miete einmal zwei Tage zu spät überweisen. Zumindest, wenn Sie sonst immer pünktlich zahlen. Tatsächlich scheint die Absprache zwischen Mieter und Vermieter in der Praxis in vielen Fällen recht gut zu funktionieren. Auf Nummer sicher gehen Sie aber auch dann, wenn Sie einen Dauerauftrag mit ein wenig Zeitvorlauf einrichten. Dann brauchen Sie nicht zu befürchten, dass es bei der Mietzahlung zu Problemen kommt.
