Rechtsfrage des Tages:
Kleine Reparaturen fallen in jeder Mietwohnung über kurz oder lang an. Mit der Kleinreparaturklausel kann Ihr Vermieter Sie in bestimmten Fällen an den Kosten beteiligen. Müssen Mieter sich aber an allen Kosten beteiligen?
Antwort:
Geht die Heizung kaputt oder fällt die marode Wohnungstür aus den Angeln, ist Ihr Vermieter gefragt. Er ist für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Mit einer Kleinreparaturklausel kann er aber unter bestimmten Voraussetzungen die Kosten kleinerer Schäden auf den Mieter abwälzen. Die Klausel muss für ihre Wirksamkeit aber sorgfältig formuliert sein und muss bestimmte Angaben wie beispielsweise einen Höchstbetrag enthalten.
Klausel muss ausreichend bestimmt sein
Bei den meisten Mietverträgen handelt es sich um Formularmietverträge, die in ihrer Form für eine Vielzahl von Mietverhältnissen verwendet werden. Besonders wichtig ist bei diesen Verträgen, dass die einzelnen Bestimmungen nicht unklar oder missverständlich sind oder den Mieter unangemessen benachteiligen. Daher muss auch die Kleinreparaturklausel klare Regelungen treffen, welche Maßnahmen bis zu welchem Höchstbetrag vom Mieter zu tragen sind. Eine allgemeine Formulierung, dass der Mieter alle Kleinreparaturen in der Wohnung bezahlen muss, wäre unwirksam. Die Folge: Der Vermieter bleibt auf den Kosten sitzen.
Was sind Kleinreparaturen?
Zunächst muss die Vertragsbestimmung umschreiben, was überhaupt zu den Kleinreparaturen gehört. Viele Mustermietverträge haben dafür die Aufzählung aus der Betriebskostenverordnung (§ 3 Absatz 3 BetrKoVo) übernommen. Demnach gehören zu den kleinen Instandhaltungen geringe Schäden an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, an Heiz- oder Kocheinrichtungen oder Fenster- und Türverschlüssen sowie an Verschlussvorrichtungen für Fensterläden. Konkrete Beispiele sind Reparaturen von Steckdosen, Lichtschaltern, Türklinken oder Wasserhähnen.
Höchstbetrag
Als Nächstes muss die Klausel einen Höchstbetrag nennen, bis zu dem der Mieter für eine Kleinreparatur herangezogen werden darf. Dabei muss ein maximaler Betrag pro Reparatur angegeben werden. Die Rechtsprechung akzeptiert Beträgen zwischen 75 und 100 Euro. Außerdem muss ein jährlicher Gesamtbetrag angegebene werden, bis zu dem ein Mieter in Anspruch genommen werden darf. Hier haben sich 6 % bis etwa 8 % der Kaltmiete eingespielt.
Welche Kosten muss Mieter zahlen?
Kosten für Kleinreparaturen muss der Mieter nur zahlen, wenn sie die Mietwohnung betreffen. Lässt der Vermieter im Hausflur die Beleuchtung reparieren oder das Gartentor ausbessern, sind die Kosten nicht Sache des Mieters. Außerdem kommt es auf den tatsächlichen Rechnungsbetrag für die Reparatur an. Es geht also nicht, dass der Vermieter seinen Mieter in Höhe der Kosten einer Kleinreparatur an einer insgesamt deutlich teureren Reparatur beteiligen will. Kostet also die Reparatur des Fenstergriffs mehr als den vertraglich vereinbarten Höchstbetrag, zahlt der Vermieter die Kosten alleine. Eine anteilige Kostenübernahme darf er vom Mieter nicht verlangen.
Wer muss sich kümmern?
Die Beauftragung des Handwerkers ist und bleibt Sache des Vermieters. Auch ist er derjenige, der zunächst die Rechnung zahlen muss. Unzulässig ist eine Kleinreparaturklausel, wenn diese den Mieter zur Vornahme der Reparatur verpflichtet. Umgekehrt ist es Aufgabe des Mieters, seinen Vermieter beispielsweise über ein defektes Fenster oder eine lockere Türklinke zu informieren. In Notfällen darf er sich allerdings auch selbst um einen Handwerker kümmern. Kann er den Vermieter nicht rechtzeitig informieren und droht eine Ausweitung des Schadens, ist er dazu sogar verpflichtet. Übrigens: Unabhängig von der Kleinreparaturklausel muss der Mieter für Schäden zahlen, die er selbst schuldhaft verursacht hat. Hat er beispielsweise eine Fensterscheibe zerschlagen, muss er den Austausch auch selber zahlen. Viele Schäden sind aber auch reine Gebrauchsspuren, für die der Mieter bei vertragsgemäßem Gebrauch nicht belangt werden kann. Bei einem kleinen Kratzer im Parkett kann der Vermieter beispielsweise nicht das komplette Abschleifen des Fußbodens verlangen.
Was ist mit Altverträgen?
Haben Sie einen alten Mietvertrag ohne Kleinreparaturklausel? Oder ist der Höchstbetrag bei Ihnen vor Jahren auf 50 Euro festgelegt worden? Dann dürfen Sie sich freuen. Ihr Vermieter kann nicht von Ihnen verlangen, dass der Mietvertrag angepasst wird.
Und wenn die Klausel unwirksam ist?
Fehlt in Ihrer Kleinreparaturdauer ein Höchstbetrag oder werden Sie zur eigenen Vornahme der Reparatur verpflichtet, ist die Klausel unwirksam. Sie wird dann so behandelt, es gäbe es sich nicht. Die Folge: Ihr Vermieter kann Sie nicht für die Kosten einer Kleinreparatur in Anspruch nehmen.
