Das Wichtigste vorweg:
- Ein befristeter Mietvertrag lässt sich nur unter engen Voraussetzungen abschließen:
Eigenbedarf, Beseitigung oder wesentliche Veränderung, Betriebsbedarf. - Dieser Grund muss schriftlich im Mietvertrag genannt oder separat schriftlich erklärt sein. Ohne besondere Voraussetzungen ist es möglich, einen zeitlichen Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts von beiden Seiten zu vereinbaren. Damit wird ein ähnliches Ergebnis erreicht wie mit einem befristeten Mietvertrag.
- Im Härtefall können Sie vor Ende der Befristung ausziehen. Auch ansonsten gibt es Tipps, um vorzeitig auszuziehen oder länger als bis Ende der Befristung wohnen zu bleiben.
Nomadentum unter festem Dach
Sie brauchen nur für eine bestimmte, vorher absehbare Zeit eine Bleibe? Dann können Sie darüber nachdenken, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen. Für Mietverträge, die erst nach dem 1.9.2001 geschlossen wurden, ist das jedoch nur noch in Ausnahmefällen möglich:
- Eigennutzung: Der Vermieter oder seine Familienangehörigen wollen nach Ablauf der Befristung in die Wohnung einziehen.
- Beseitigung oder wesentliche Veränderung der Wohnung: Der Vermieter will das Haus komplett umbauen oder abreißen. Einfache Renovierungsmaßnahmen oder Instandsetzungen reichen nicht.
- Betriebsbedarf: Eine Werkswohnung soll nach Ablauf der Befristung an einen Mitarbeiter vermietet werden.
Die jeweilige Verwendungsabsicht muss Ihnen der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen oder im Mietvertrag festlegen. Ist sie so nicht fixiert, kann sich der Vermieter nicht auf den Zeitmietvertrag berufen. Es handelt sich dann um einen ganz normalen, unbefristeten Mietvertrag. Sie können ihn also mit einer 3-monatigen Frist kündigen, wenn es Ihnen beliebt.
Möglich ist es jedoch, einen befristeten Kündigungsausschluss zu vereinbaren, wonach beide Seiten bis zu einem bestimmten Termin auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten. Auch das bietet den Beteiligten Planungssicherheit.
Die Ausnahmen
Sollte Ihr Mietvertrag allerdings aus der Zeit vor September 2001 stammen, gilt für ihn die alte Rechtslage weiter.
Zeitmietverträge mit Kündigungsschutz für Mieter sind heute endgültig Relikte aus alter Zeit. Basiert Ihr Mietvertrag noch auf einem solchen "Fossil", ist daran nicht zu rütteln. Er gilt weiter.
Vorzeitig ausziehen?
Es kam, wie es kommen musste: Sie wollen weg und Ihr Vermieter pocht auf sein Recht aus dem Zeitmietvertrag. Er verlangt, dass Sie den Vertrag erfüllen und bis zum vereinbarten Zeitpunkt Miete zahlen. Im Grundsatz können Sie bei einer fest vereinbarten Laufzeit den Mietvertrag nicht einseitig kündigen. Nur bei Vorliegen eines Härtegrunds (z. B. beruflich bedingter Umzug, größere Wohnung wegen Familienzuwachs, Umzug ins Altenheim oder in eine altersgerechte Wohnung) machen viele Gerichte eine Ausnahme und geben Ihnen eine Kündigungsmöglichkeit, wenn Sie einen geeigneten Nachmieter stellen.
Eine Möglichkeit haben Sie aber auch dann noch, wenn Sie kein Härtefall sind:
Die Schachzüge:
- Finden Sie einen Untermieter, der bis zum Ende des Mietverhältnisses Ihre gesamte Bleibe bewohnt.
- Stellen Sie bei Ihrem Vermieter einen Antrag auf Untervermietung, den dieser im Grundsatz nicht ablehnen darf.
- Winkt Ihr Vermieter ohne plausible Gründe ab, berufen Sie sich damit auf einen außerordentlichen Kündigungsgrund. Sie können die Wohnung dann mit der normalen gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.
Für immer bleiben?
Sie haben einen wirksamen Zeitmietvertrag abgeschlossen und möchten eigentlich nach Ablauf des Vertrags lieber bleiben?
Die Schachzüge:
Verlangen Sie frühestens 4 Monate vor Ablauf der Vertragslaufzeit von Ihrem Vermieter, binnen eines Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht.
- Bei nicht fristgemäßer Antwort verlangen Sie eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung.
- Bei späterem Eintritt des Grundes der Befristung (z. B. ein geplanter Baubeginn) verlangen Sie eine Verlängerung um diesen Zeitraum.
- Bei Wegfall des Befristungsgrunds verlangen Sie eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit. In diesem Fall hätten Sie einen normalen unbefristeten Mietvertrag, den der Vermieter nur kündigen kann, wenn berechtigte Interessen vorliegen.
Tipp
Der Vermieter kann sich übrigens immer nur auf den im Mietvertrag festgelegten Befristungsgrund berufen. Führt er plötzlich ein neues Argument ins Feld, müssen Sie das nicht akzeptieren.
Wenn die Vereinbarung über die Befristung unwirksam ist, gilt Folgendes:
Die Befristung fällt weg. Damit haben Sie eigentlich einen unbefristeten Mietvertrag. Wenn nun aber der Vermieter während der Laufzeit der (unwirksamen) Befristung wegen Eigenbedarfs kündigt, kann die Kündigung trotzdem unwirksam sein. Dabei kann die unwirksame Befristung umgedeutet werden in einen beiderseitigen Kündigungsverzicht für die Dauer der "Befristung", so die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.7.13, Aktenzeichen VIII ZR 388/12.
Ein Abschied für immer
Erteilt der Vermieter fristgerecht Auskunft, dass der Befristungsgrund nach wie vor ohne Veränderungen besteht, gibt es keine Schachzüge, sondern nur den Abschied. Das Mietverhältnis endet zum vorgesehenen Zeitpunkt. Empfinden Sie das Räumungsverlangen als einen besonderen Härtefall, beantragen Sie bei Gericht Vollstreckungsschutz.
Gerichte gewähren diesen jedoch nur, wenn der Auszug für den Mieter eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist – und das kommt so gut wie nicht vor.
