Rechtsfrage des Tages:
Stirbt ein Angehöriger, gibt es viel zu organisieren. Neben der Sichtung des Nachlasses stellt sich auch die Frage nach dem Mietvertrag. Wer tritt in diesen ein oder kann ihn kündigen?
Antwort:
Mietverträge gibt es in unterschiedlichen Konstellationen. Und nicht immer stehen alle Bewohner einer Wohnung als Mieter im Vertrag. Verstirbt ein Mieter, kann das je nach Vertrag unterschiedliche Rechtsfolgen haben. Als Angehöriger oder Erbe ist es wichtig, seine Rechte und Pflichten zu kennen.
Fortsetzung des Mietverhältnisses
Relativ einfach ist die Situation, wenn neben dem verstorbenen Mieter eine andere dort lebende Person ebenfalls im Mietvertrag steht. Diese führt den Mietvertrag automatisch fort. Möchte der verbleibende Mieter nicht länger in der gemeinsamen Wohnung leben, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann innerhalb von einem Monat ab Kenntnis vom Tod des Mitmieters das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Der Vertrag endet dann mit einer Frist von drei Monaten. Für die Verbindlichkeiten, die bis zum Tod des Mieters entstanden sind, haften die Erben und der verbleibende Mieter gesamtschuldnerisch. Der Vermieter kann sich also mit seinen offenen Forderungen sowohl an den verbleibenden Mieter als auch an die Erben wenden. Allerdings haftet der Erbe für die Verbindlichkeiten gegenüber dem verbleibenden Mieter allein.
Eintritt von Angehörigen
Denkbar ist auch die Konstellation, dass neben dem verstorbenen alleinigen Mieter der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner oder dessen Kinder mit im Haushalt leben. Auch wenn sie nicht Partei des Mietvertrages sind, haben sie das Recht, den Mietvertrag fortzuführen. Verzichten sie darauf, können auch andere dort wohnende Familienangehörige oder Lebensgefährten in den Mietvertrag eintreten.
Mietvertrag als Teil der Erbschaft
Ist keine Person vorhanden, die in den Mietvertrag eintritt oder diesen fortführen will, geht das Mietverhältnis automatisch auf die Erben über. Diese sind verantwortlich für sämtliche Kosten wie Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen oder die Räumung der Wohnung. Erben steht aber auch ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können die Wohnung ebenfalls innerhalb von einem Monat ab Kenntnis vom Todesfall mit einer Frist von drei Monaten außerordentlich kündigen. Ein Erbschein muss dafür noch nicht vorliegen.
Erbausschlagung
Ist der Nachlass überschuldet, können Erben die Erbschaft ausschlagen. Dafür haben sie sechs Wochen Zeit ab Anfall der Erbschaft und der Kenntnis von der Erbenstellung. Mit der Erbausschlagung entfällt auch die Haftung für Mietschulden und Kosten für die Räumung der Wohnung und etwaige Schönheitsreparaturen. Der Nachteil: Der ausschlagende Erbe darf keine persönlichen Gegenstände mehr aus der Wohnung holen. Sind keine anderen Erben vorhanden, erbt der Fiskus. In der Regel hat der Vermieter dann das Nachsehen. Anfallende Kosten und die Räumung muss der dann meist selbst übernehmen.
Kündigungsrecht des Vermieters
Auch dem Vermieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann den Mietvertrag seinerseits außerordentlich binnen eines Monats ab Kenntnis vom Todesfall und Fortführung durch den Erben kündigen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Erbe nicht selbst in der Wohnung wohnt. Beispielsweise dem dort lebenden, eintretenden Ehegatten kann der Vermieter nur mit den üblichen Kündigungsgründen wie Zahlungsverzug oder massiver Störung des Hausfriedens zu Leibe rücken.
Aufhebung durch Absprache
Haben Sie sich als Erbe oder Angehöriger entschieden, den Mietvertrag nicht übernehmen zu wollen, sollten Sie den Vermieter der Wohnung ansprechen. Nicht selten ist er mit einer früheren Aufhebung des Mietvertrages vor Ablauf der Kündigungsfrist einverstanden. Gerade wenn die bisherige Miete nicht mehr ortsüblich ist, kann der Vermieter unter Beachtung der Kappungsgrenze von einem neuen Mieter etwas mehr verlangen.
