Rechtsfrage des Tages:
Vielen Mietern steht zum Jahresende die Abrechnung der Neben- und Betriebskosten ins Haus. Müssen Sie nachzahlen, hält sich die Freude in Grenzen. Darf der Vermieter die Vorauszahlung erhöhen?
Antwort:
Die steigenden Energiekosten werden alle zu spüren bekommen. Als Mieter sehen Sie wahrscheinlich auch schon Ihrer nächsten Betriebskostenabrechnung entgegen. Hinzu kommt, dass viele nach wie vor regelmäßig von zu Hause aus arbeiten. Daher kann die Nachzahlung auf die Betriebskostenabrechnung für dieses Jahr deutlich höher ausfallen. Haben Sie keine Inklusivmiete vereinbart, zahlen Sie einen monatlichen Betrag auf die Betriebskosten. Unter bestimmten Voraussetzungen darf Ihr Vermieter diese Vorauszahlung anpassen. Vielleicht liegt das auch in Ihrem Interesse.
Homeoffice und Energiekosten
Die Corona-Pandemie hat viele Leute am heimischen Schreibtisch arbeiten lassen. Das Arbeiten zu Hause hat jetzt Schule gemacht, sodass unzählige Firmen ihren Mitarbeitern weiter diese Möglichkeit eröffnen. Leider führen die steigenden Energiekosten dazu, dass Mieter auch für dieses Jahr mit höheren Betriebskosten rechnen müssen. Läuft zu Hause die Heizung rund um die Uhr und nutzen Sie Toilette, Waschbecken und Kaffeemaschine den ganzen Tag, dürften Ihr Wasserverbrauch und die Heizkosten ordentlich zu Buche schlagen. Zahlen Sie nicht bereits einen höheren Abschlag, müssen Sie sich wahrscheinlich auf eine Nachzahlung einstellen.
Schon jetzt höhere Abschläge?
Bereits während des Abrechnungsjahres haben Mieter und Vermieter die Möglichkeit, sich über eine höhere Vorauszahlung zu verständigen. Das kann auf Initiative des Mieters, aber auch des Vermieters erfolgen. Hierbei müssen aber beide Seiten zustimmen. Von sich aus darf Ihr Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung schriftlich erhöhen, wenn er die jährliche Abrechnung vorgenommen hat. Auch als Mieter können Sie Ihrem Vermieter nach dem Abrechnungsjahr mitteilen, dass Sie künftig eine höhere Vorauszahlung tätigen möchten. Diese Erklärung muss auch schriftlich erfolgen. Möglich ist dieses Verlangen aber nur, wenn Ihnen als Mieter eine korrekte Betriebskostenabrechnung vorliegt.
Erhöhung trotz Verspätung
Hat Ihr Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt, haben Sie Glück. Hat er diesen Umstand zu vertreten, müssen Sie eine etwaige Nachzahlung nicht leisten. Abrechnen muss er aber trotzdem. Legt er Ihnen eine korrekte, wenn auch verspätete Abrechnung vor, darf er dennoch die Vorauszahlungen erhöhen. Das dürfte auch im Interesse des Mieters sein. Denn so wartet im nächsten Jahr bei pünktlicher Abrechnung keine überraschend hohe Nachzahlung auf Sie.
Wie viel mehr?
Natürlich darf Ihr Vermieter Sie nicht als kostenlosen Darlehensgeber ausnutzen. Umgekehrt muss Ihr Vermieter auch nicht Ihr Erspartes verwahren. Eine Erhöhung muss daher der Nachzahlung aus der letzten Betriebskostenabrechnung entsprechen. Die Vorauszahlungen leisten Sie als Mieter regelmäßig mit der monatlichen Mietzahlung. Daher muss der Nachzahlungsbetrag durch zwölf geteilt und auf die monatlich anteilige Vorauszahlung umgelegt werden.
Vorsorglich erhöhen
Die hohen Energiekosten lassen befürchten, dass vielen Mietern eine saftige Nachzahlung droht. Für den Vermieter ist es eigentlich zu früh, einseitig die monatlichen Vorauszahlungen zu erhöhen. Schließlich kann er noch nicht konkret ermitteln, welchen Betrag die Nachzahlung ausmachen wird. Aber wie beschrieben, können Mieter und Vermieter sich auf eine sinnvolle Erhöhung einigen. Dafür sollten sie das Gespräch suchen und zumindest überschlägig ermitteln, welche Nachzahlung droht.
Beiseitelegen
Wollen weder Sie als Mieter noch Ihr Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen bereits jetzt erhöhen, sollten Sie etwas Geld beiseitelegen. Kommt die Nebenkostenabrechnung und ergibt für Sie eine Nachzahlung, sind Sie gut vorbereitet. Fällt die Abrechnung dann doch nicht so hoch aus wie befürchtet, haben Sie vielleicht einen kleinen Spargroschen für andere Anschaffungen.
Getäuscht über Nebenkosten?
Gelegentlich kann es vorkommen, dass ein Vermieter bewusst eine zu geringe Nebenkostenvorauszahlung ansetzt. Durch die vermeintlich geringeren Kosten soll eine leer stehende Wohnung attraktiver gemacht werden. In diesem Fall können Sie als Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz haben und diesen mit der Nachzahlung aufrechnen. Unter Umständen steht Ihnen sogar das Recht auf fristlose Kündigung zu. Dies gilt dann, wenn die Höhe der Nachzahlung unzumutbar ist.
