Rechtsfrage des Tages:
Will Ihr Vermieter seine Wohnung verkaufen oder haben Sie gekündigt, stehen meist Wohnungsbesichtigungen an. Müssen Sie als Mieter Ihrem Vermieter Zutritt zu Ihrer Wohnung gewähren? Und darf er auch Wohnungsinteressenten durch Ihre vier Wände schleusen?
Antwort:
Haben Sie Ihre Mietwohnung gekündigt? Oder hat Ihr Vermieter angekündigt, die Wohnung verkaufen zu wollen? Rechnen Sie demnächst mit fremdem Besuch. Um die Wohnung neuen Mietern oder Kaufinteressenten zu zeigen, kann Ihr Vermieter Besichtigungstermine vereinbaren. Oder Ihr Vermieter möchte den Zustand der Wohnung vor einem Verkauf überprüfen. Fünfmal am Tag, sieben Tage die Woche darf er allerdings nicht bei Ihnen auf der Matte stehen. Ihm den Zutritt ganz verweigern, dürfen Sie allerdings auch nicht.
Vorkaufsrecht?
Eigentumswohnungen sind nach wie vor sehr gefragt. Interessenten gibt es nicht nur für den Eigenbedarf. Viele Käufer nutzen vermietete Immobilien als Kapitalanlage. Für Sie als Mieter bedeutet ein Verkauf der Wohnung natürlich reichlich Trubel. Möchten Sie die Wohnung selbst kaufen? Dann sollten Sie sich mit Ihrem Vermieter in Verbindung setzen. Ein Vorkaufsrecht als Mieter haben Sie nur in Ausnahmefällen. Einen solchen Anspruch haben Sie nur, wenn die Wohnung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Ihr Vermieter ist verpflichtet, Sie in diesem Fall über Ihr Vorkaufsrecht zu informieren. Oder Sie haben sich in einem notariellen Vertrag ein Vorkaufsrecht zusichern lassen.
Fremder Besuch
Haben Sie kein Interesse an einem Eigentumserwerb, müssen Sie Ihren Vermieter beim Verkauf ein Stück weit unterstützen. Gleiches gilt nach Kündigung des Mietvertrags, wenn die Wohnung schnellstmöglich wieder vermietet werden soll. Sie sind nämlich verpflichtet, dem Vermieter bei berechtigtem Interesse Zugang zur Wohnung zu verschaffen. Aber keine Sorge. Dies bedeutet nicht, dass Ihr Vermieter alle 2 Tage mit fremden Leuten unangekündigt in Ihren vier Wänden erscheinen darf.
Ihre vier Wände
Als Mieter haben Sie das Hausrecht in der Wohnung, auch wenn sie jemand anderem gehört. Ihr Vermieter darf die Wohnung nur mit Ihrer Zustimmung betreten. Eine Ausnahme gilt nur für echte Notfälle wie einen Wasserrohrbruch oder Zimmerbrand. Möchte er sein Eigentum Kauf- oder Mietinteressenten präsentieren, muss er den Termin eine angemessene Zeit vorher ankündigen und mit Ihnen abstimmen.
Klare Regeln
Sie sollten darauf bestehen, dass der Vermieter bei der Besichtigung anwesend ist. Oder Sie sollten sich die Besucher namentlich benennen lassen und deren Ausweise kontrollieren. So können Sie sicherstellen, dass niemand unberechtigt in Ihr Reich eindringt. Die Begehung der Wohnung sollte auch nicht zu lange dauern. Je nach Größe der Wohnung sollten 30 bis 45 Minuten ausreichen.
Rund um die Uhr verfügbar?
Eine genaue Regelung über die Anzahl der Besuche existiert nicht. Vereinbart Ihr Vermieter alle 2 Wochen einen Termin mit Ihnen, werden Sie dies aber wohl hinnehmen müssen. Im Einzelfall können es auch mal mehr Termine sein. Natürlich müssen Sie diesen Zustand aber nicht die nächsten 2 Jahre dulden. Wird Ihr Vermieter die Wohnung nicht los, sollte er seine Preisvorstellungen überdenken. Zieht sich der Verkauf sehr lange hin, kann die Grenze der Zumutbarkeit für Sie als Mieter überschritten werden. Haben Sie den Mietvertrag gekündigt, sind die Besichtigungen für Sie nach Ihrem Auszug ohnehin kein Thema mehr.
Fotos erlaubt?
Übrigens: Auch Kaufinteressenten dürfen nicht einfach die Wohnung mit Ihrem Mobiliar fotografieren. Nur wenn Sie ausdrücklich zustimmen, dürfen die Besucher Bilder knipsen. Andernfalls würden die Besucher unzulässig in Ihre Privatsphäre eingreifen. Sie können dies untersagen und verlangen, dass sie die Bilder löschen.
So sieht es der BGH
Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun auch weitestgehend in einer aktuellen Entscheidung bestätigt. Dabei ging es um das Besichtigungsrecht in einem laufenden Mietverhältnis. Außerdem hatten die Parteien im Mietvertrag ein Besichtigungsrecht aus besonderem Anlass zu verkehrsüblichen Zeiten vereinbart. Nach Ansicht des BGH ergibt sich eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter bei berechtigtem Interesse den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Auch die Klausel im Mietvertrag wäre nicht unwirksam. Allerdings müsse stets zwischen den Gründen des Vermieters und dem Recht des Mieters auf seine Privatsphäre in der Mietwohnung abgewogen werden. Dabei dürften aber keine überzogenen Anforderungen an die Gründe des Vermieters gestellt werden (BGH, Urteil vom 26.04.2023, Aktenzeichen: VIII ZR 420/21).
