Rechtsfrage des Tages:
Viele Arbeitnehmer haben ihr Büro schon lange nicht mehr gesehen und arbeiten von zu Hause aus. Was sagt eigentlich der Vermieter dazu?
Antwort:
Die berufliche Tätigkeit hat sich aufgrund der Corona-Pandemie so viel wie noch nie an den heimischen Schreibtisch verlagert. Für Mieter stellt sich dabei die Frage, ob die Wohnung, die ja eigentlich zum Wohnen und nicht zum Arbeiten gemietet wurde, genutzt werden darf. Vom Grundsatz her gilt zunächst, dass eine Wohnung, die zu Wohnzwecken gemietet wurde, nicht beruflich oder gewerblich genutzt werden darf. Allerdings gibt es eine Ausnahme.
Vertragsgemäße Nutzung
Als Mieter sind Sie verpflichtet, die Wohnung nur vertragsgemäß zu nutzen. Haben Sie Ihr Heim als Wohnraum angemietet, dürfen Sie dort leben, essen, fernsehen, Wäsche waschen und Ihren Balkon bepflanzen. Als Arbeitsstätte ist Ihre Wohnung eigentlich nicht gedacht. Zum Glück für Mieter gibt es aber eine klare Ausnahme: Solange die Tätigkeit nicht dem Charakter der Räume zuwiderläuft, bewegt man sich immer noch im Rahmen der vertragsgemäßen Nutzung. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen klare Grenzen gezogen.
Mit oder ohne Außenwirkung
Arbeiten Sie als Sachbearbeiter einen Teil Ihrer Stunden zu Hause am Computer ab, schreiben Sie im eigenen Arbeitszimmer als Autor Romane oder bereiten einen Vortrag vor, brauchen Sie regelmäßig keine Probleme mit dem Vermieter zu befürchten. Erst, wenn Ihre Tätigkeit nach außen hin in Erscheinung tritt, wird es schwieriger. Beschäftigen Sie in Ihrer Wohnung Mitarbeiter, haben regelmäßigen Kundenkontakt oder empfangen Musikschüler, brauchen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Holen Sie sich diese nicht vorher ein, kann der Vermieter Sie wegen vertragswidriger Nutzung abmahnen oder Ihnen im Einzelfall sogar kündigen.
Büro statt Wohnung
Mieten Sie eine Wohnung zu Wohnzwecken, obwohl Sie diese nahezu ausschließlich für Ihre geschäftliche Tätigkeit nutzen wollen, haben Sie schlechte Karten. Zudem wird der Vermieter in solchen Fällen auch häufig die Erlaubnis verweigern, da durch ständigen Kundenverkehr, zugestellte Parkplätze und eventuelle Lärmbelästigungen eine Beeinträchtigung der anderen Mieter zu befürchten steht.
Mal so, mal so
Nutzen Sie Ihre Wohnung teilgewerblich, kommt es auf den Einzelfall an, ob Sie mit Ihrer Anfrage beim Vermieter Glück haben oder nicht. Arbeiten Sie ohne Mitarbeiter und haben nur gelegentlichen Kundenbesuch, der die anderen Mieter nicht belastet, ist der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet, Ihnen die Zustimmung zu erteilen. Um Erlaubnis müssen Sie allerdings trotzdem fragen.
Arbeiten zu Hause und Corona
Arbeiten Sie in einem Zimmer Ihrer Wohnung am Schreibtisch ohne Kundenkontakt und ohne Mitarbeiter, kann Ihr Vermieter Ihnen dies nicht verbieten. Eine umfangreiche gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung mit Laufkundschaft oder lauter Musik bedarf der Genehmigung des Vermieters, die häufig nicht erteilt wird. Bei einer teilgewerblichen Nutzung sollte der Vermieter immer um seine Zustimmung gebeten werden. Ob er diese erteilen muss oder auch ablehnen darf, kommt auf Art und Umfang Ihrer Tätigkeit an. Im Fall coronabedingter Arbeit zu Hause dürfte es daher eher kein Problem mit dem Vermieter geben. Schließlich werden Arbeitnehmer zum Arbeiten nach Hause geschickt, um deren Kontakte einzuschränken.
