Rechtsfrage des Tages:
Während des Lockdowns sind viele Arbeitnehmer an den heimischen Arbeitsplatz umgezogen. Und immer noch nutzen viele Firmen die Möglichkeit, ihren Arbeitnehmern einen Heimarbeitsplatz anzubieten. Aber was sagt eigentlich der Vermieter dazu?
Antwort:
In den letzten Jahren hat sich das Arbeitsleben in vielen Bereichen verändert. Während das Arbeiten von zu Hause aus früher noch nicht sehr weit verbreitet war, haben sowohl Firmen als auch Arbeitnehmer das Homeoffice zu schätzen gelernt. Für Mieter stellt sich dabei die Frage, ob sie die Wohnung als Büro nutzen dürfen. Schließlich haben sie die Räume zum Wohnen und nicht für gewerbliche Zwecke gemietet. Vom Grundsatz her gilt zunächst, dass eine Wohnung, die zu Wohnzwecken gemietet wurde, nicht beruflich oder gewerblich genutzt werden darf. Allerdings gibt es Ausnahmen.
Vertragsgemäße Nutzung
Als Mieter sind Sie verpflichtet, die Wohnung nur vertragsgemäß zu nutzen. Haben Sie Ihr Heim als Wohnraum angemietet, dürfen Sie dort leben, essen, fernsehen, Wäsche waschen und Ihren Balkon bepflanzen. Als Arbeitsstätte ist Ihre Wohnung eigentlich nicht gedacht. Zum Glück für Mieter gibt es aber eine klare Ausnahme: Solange die Tätigkeit nicht dem Charakter der Räume zuwiderläuft, bewegen Sie sich immer noch im Rahmen der vertragsgemäßen Nutzung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen klare Grenzen gezogen.
Bemerkt es jemand?
Arbeiten Sie als Sachbearbeiter einen Teil Ihrer Stunden zu Hause am Computer ab, schreiben Sie im eigenen Arbeitszimmer als Autor Romane oder bereiten einen Vortrag vor, brauchen Sie regelmäßig keine Probleme mit dem Vermieter zu befürchten (BGH, Urteil vom 14.07.2009, Aktenzeichen: VIII ZR 165/08). Erst, wenn Ihre Tätigkeit nach außen hin in Erscheinung tritt, wird es schwieriger. Beschäftigen Sie in Ihrer Wohnung Mitarbeiter, haben regelmäßigen Kundenkontakt oder empfangen Musikschüler, brauchen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Holen Sie sich diese nicht vorher ein, kann der Vermieter Sie wegen vertragswidriger Nutzung abmahnen oder Ihnen im Einzelfall sogar kündigen.
Büro statt Wohnung
Mieten Sie eine Wohnung zu Wohnzwecken, obwohl Sie diese nahezu ausschließlich für Ihre geschäftliche Tätigkeit nutzen wollen, haben Sie schlechte Karten. Zudem wird der Vermieter in solchen Fällen auch häufig die Erlaubnis verweigern, da durch ständigen Kundenverkehr, zugestellte Parkplätze und eventuelle Lärmbelästigungen eine Beeinträchtigung der anderen Mieter zu befürchten steht.
Mal so, mal so
Nutzen Sie Ihre Wohnung teilgewerblich, kommt es auf den Einzelfall an, ob Sie mit Ihrer Anfrage beim Vermieter Glück haben oder nicht. Arbeiten Sie ohne Mitarbeiter und haben nur gelegentlichen Kundenbesuch? Solange die anderen Mieter nicht belastet werden, muss Ihr Vermieter Ihnen nach Treu und Glauben die Zustimmung erteilen. Um Erlaubnis müssen Sie allerdings trotzdem fragen.
Geschäftsadresse
Vielleicht sind Sie ja aber auch selbstständig und wollen Ihrem Gewerbe in Ihrer Wohnung nachgehen. Ist Ihre Wohnung beim Gewerbeamt als Betriebsstätte angegeben, müssen Sie die Tätigkeit erst von Ihrem Vermieter genehmigen lassen. Zur Zustimmung ist er nicht verpflichtet. Das gilt selbst dann, wenn Sie als selbstständige Tagesmutter mit dem Angebot von Betreuungsplätzen einen wichtigen Beitrag für die Gesellschaft leisten. So entschied der BGH mit Urteil vom 13.07.2012 (Aktenzeichen: V ZR 204/11).
Achtung Nebenkosten!
Eins dürfen Sie bei allen Vorteilen des Homeoffices nicht vergessen. Arbeiten Sie viel zu Hause, werden Sie mehr Strom und Wasser verbrauchen und vermutlich in der kalten Jahreszeit höhere Heizkosten produzieren. Damit mit der Nebenkostenabrechnung keine böse Überraschung auf Sie zukommt, sollten Sie etwas Geld für eine Nachzahlung zurücklegen. Oder Sie vereinbaren mit Ihrem Vermieter eine höhere monatliche Vorauszahlung.
