Das Wichtigste vorweg:
- Untervermietung ist ein Mietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter.
- Untervermietung ist zulässig, sofern der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Eine Erlaubnis wird trotzdem benötigt.
- Der Vermieter muss dann aber seine Zustimmung zur Untervermietung geben. Lehnt er ab, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
- Eine Untervermietung kann bei der Beherbergung von Touristen oder bei Überbelegung abgelehnt werden. Oder wenn der Vermieter wegen der konkreten Person des Untermieters berechtigte Einwände hat.
Bindungswille mit Einschränkungen
Bei Nacht – und auch am Tag – ist der Mensch nicht gern allein. Vielleicht beenden Sie deswegen Ihr Single-Dasein zugunsten einer festen oder gar familiären Bindung? Suchen Sie dagegen mehr Distanz, könnte ein Untermieter geeignet sein. Der kostet Sie nichts, sondern bringt sogar noch Geld mit.
Für Rechtsschutz-Kunden von ERGO
Mustermietvertrag Untervermietung und Formular für die Erlaubnis des Vermieters
Aufnahme nahestehender Personen
Eine Erlaubnis Ihres Vermieters zum dauerhaften Einzug in Ihre Wohnung brauchen Sie nicht für:
- Ihren Ehepartner
- Sehr nahe Angehörige wie Kinder und Eltern
- Hausangestellte und Pflegepersonal
Vorsicht: Eine Überbelegung der Wohnung darf der Vermieter allerdings verbieten.
Bleiben Sie höflich ...
Verheimlichen sollten Sie den neuen Mitbewohner Ihrem Vermieter nicht. Teilen Sie ihm formlos mit, wer bei Ihnen wohnt. So kann er sich mit der Nebenkostenabrechnung darauf einrichten.
Nachzug des Lebensgefährten
Sollten Sie sich für einen Lebensabschnittsbegleiter als Wohnungsgenossen entschieden haben, müssen Sie die Erlaubnis des Vermieters einholen. Allerdings kann dieser die Aufnahme des neuen Bewohners im Regelfall nicht verbieten.
Tipp
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, sollten Sie auf Erlaubniserteilung klagen.
Die Untervermietung ...
Im Vergleich zur Aufnahme von Angehörigen können Untermieter Ihre Einkommenslage verbessern. Um eine Erlaubnis Ihres Vermieters kommen Sie dabei ebenfalls nicht herum, wenn Sie Ihre Wohnung oder Teile davon untervermieten wollen. Beachten Sie dazu die Hinweise im Merkblatt.
Hat Ihr Vermieter Ihren Wunsch nach Untervermietung abgesegnet, schließen Sie mit Ihrem neuen Bewohner einen Untermietvertrag. Vertragliche Beziehungen hat Ihr Untermieter ausschließlich mit Ihnen. Ihr Vermieter ist nicht seine Vertragspartei.
... einzelner Räume
Wollen Sie selbst in der Wohnung bleiben und nur einen Teil der Wohnung fremden Leuten überlassen, müssen Sie zwar die Erlaubnis des Vermieters einholen. Haben Sie als Mieter aber vernünftige Gründe, darf der Vermieter nicht einfach ablehnen.
Das Interesse
Untervermietung ist nicht verboten, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Informieren Sie Ihren Vermieter über Ihre wirtschaftlichen und persönlichen Gründe wie z. B.:
- Freie Zimmer durch den Auszug eines Familienmitglieds
- Gesunkenes Einkommen und finanzielle Engpässe
- Krankheit und Notwendigkeit der häuslichen Pflege
Das Verbot
Der Vermieter darf die Untervermietung trotz Ihres berechtigten Interesses nur verweigern, wenn
- in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt und ihm die Untervermietung deshalb nicht zugemutet werden kann. Persönliche Bedenken wegen Herkunft oder Hautfarbe sind, wie die meisten anderen Vorbehalte auch, übrigens keine gerichtlich anerkannten Gründe, einen Untermieter abzulehnen
- der Wohnraum übermäßig belegt würde
- sonstige Gründe die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar machen: z. B. eine Nutzungsänderung durch einen Untermieter, weil er die Wohnung nicht mehr zum Wohnen, sondern für ein Gewerbe mit Kundenverkehr nutzen will
Tipp
Riskieren Sie nichts! Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, müssen Sie diese erst gerichtlich durchsetzen, bevor Sie untervermieten. Fragen Sie Ihre Rechtsschutzversicherung nach spezialisierten Anwälten.
... der gesamten Wohnung
Wollen Sie Ihre ganze Wohnung untervermieten, brauchen Sie grünes Licht vom Vermieter. Will er sich darauf nicht einlassen, können Sie seine Erlaubnis nicht erzwingen, sondern nur mit der üblichen 3-Monats-Frist kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch bei einem befristeten Mietvertrag.
Die Kündigung des Untermieters
Sehnen Sie sich wieder nach Ruhe und kündigen Ihrem Mitbewohner, unterscheiden Sie, ob Sie die gesamte Wohnung oder einzelne Zimmer untervermietet haben.
Haben Sie ein möbliertes Zimmer Ihrer Wohnung untervermietet, können sowohl Sie als auch der Untermieter bis zum 15. eines Monats zum Ende des Monats kündigen. Begründen müssen Sie die Kündigung nicht.
Ist ein unmöbliertes Zimmer Ihrer Wohnung untervermietet, können Sie dem Untermieter mit der normalen Frist von 3 Monaten kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen, z. B. Eigenbedarf.
Ohne Grund und Begründung können Sie mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Der Untermieter hat eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Ist die ganze Wohnung untervermietet, hat der Untermieter denselben Kündigungsschutz wie jeder Mieter. Er kann also Widerspruch gegen die Kündigung einlegen, wenn ein Härtefall vorliegt.
Kündigung des Hauptmietvertrags
Wird das Hauptmietverhältnis beendet, besteht trotzdem Ihr Vertrag mit dem Untermieter weiter. Sie müssen also dafür sorgen, dass auch Ihr Untermieter fristgerecht auszieht.
