Das Leben in einer Altbauwohnung bedeutet für viele Menschen beste Wohnqualität mit hohen Decken, einem hochwertigen Parkett und riesigen Fenstern. Doch was schön anzusehen ist, wird bei schlechtem Wetter schnell zum Problem: Undichte Fenster verursachen Zugluft, steigende Heizkosten durch Wärmeverlust und sogar Feuchtigkeitsschäden. In solchen Fällen stellt sich für Mieter oft die Frage: Habe ich Anspruch auf Mietminderung bei undichten Fenstern? Und was muss der Vermieter tun, um solche Probleme zu beheben?
Die Folgen undichter Fenstern
Undichte Fenster können Ihre Wohn- und Lebensqualität in Wohnungen erheblich beeinträchtigen. Kalte Luftströme machen das Wohnen selbst bei geschlossenen Fenstern unangenehm und führen zu einem Komfortverlust.
Gleichzeitig ist Energieverlust und damit verbunden erhöhte Heizkosten die Folge. Schließlich entweicht wertvolle Wärme durch die nicht dichten Fenster und die Heizleistung steigt. Undichte Fenster begünstigen durch eindringende Feuchtigkeit zudem die Schimmelbildung, was nicht zuletzt gesundheitliche Risiken birgt.
Langfristig entstehen so sogar Gebäudeschäden, da durch mangelhafte Fensterabdichtungen Feuchtigkeit in Wände und die Bausubstanz eindringt. Dies kann teure Reparaturen und Folgekosten nach sich ziehen und sogar einen kompletten Fenstertausch notwendig machen. Lassen Sie es nicht so weit kommen und prüfen Sie Ihre Fenster lieber regelmäßig.
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Gibt es eine Mietminderung bei undichten Fenstern in Mietwohnungen?
- Wenn Fenster von Anfang an undicht sind
Sind die Fenster in der Mietwohnung bereits beim Einzug undicht, ist dies aber nicht im Übergabeprotokoll dokumentiert, wird für undichte Fenster eine Mietminderung schwierig. Laut § 536b BGB verliert der Mieter sein Minderungsrecht, wenn er den Mangel kannte, aber nicht nachweisbar reklamierte. Haben Sie jedoch vertraglich einen Austausch der Fenster vereinbart, ist der Vermieter bei undichten Fenstern auch ohne Nachweis zu einer Erneuerung verpflichtet.
- Wenn Fenster im Laufe der Zeit undicht werden
Treten die Undichtigkeiten später auf und beeinträchtigen sie die Wohnqualität, ist bei undichten Fenstern eine Mietminderung rückwirkend möglich (§ 536 BGB). Deren Höhe hängt vom Ausmaß des Schadens ab: Geringe Feuchtigkeit kann eine Mietminderung für undichte Fenster von 5 % rechtfertigen, während stark durchnässte Räume Minderungen von bis zu 50 % erlauben. Gerichte entscheiden jedoch unterschiedlich.
Können Sie als Mieter ein undichtes Fenster nachweisen, müssen Sie Ihrem Vermieter zunächst eine Instandsetzungsfrist von mindestens zwei Wochen setzen, bevor Sie eine Mietminderung geltend machen können.
Muss der Vermieter den Mangel beseitigen? Und wer zahlt?
Der Vermieter ist dazu verpflichtet, undichte Fenster zu reparieren, wenn sie Ihre Wohnqualität beeinträchtigen: Laut Mietrecht gilt die Reparatur als Instandhaltungsmaßnahme. Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf Ihre Miete umlegen.
Anders sieht es aus bei einer Modernisierung und einem kompletten Fensteraustausch, zu dem der Vermieter bei gravierenden Schäden ebenfalls verpflichtet ist: Wird Heizenergie gespart oder steigt der Wohnwert, hat der Vermieter das Recht, bis zu 8 % der anteilig für die Wohnung anfallenden Kosten jährlich auf Ihre Miete umzulegen (§ 559 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung wegen Modernisierung dabei nicht die Grenze von 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche überschreiten. Der Vermieter muss aber auch nachweisen, dass die neuen Fenster tatsächlich Energie sparen (BGH, Az. VIII ZR 47/05). Außerdem muss er rechtzeitig und ausführlich über die geplante Modernisierungsmaßnahme informieren und diese mindestens drei Monate vorher ankündigen.
Schaden durch undichte Fenster: Zahlt die Versicherung?
Entsteht dem Mieter, dem Vermieter oder einer dritten Person durch die undichten Fenster ein Schaden, können unterschiedliche Versicherungen greifen und die Kosten übernehmen:
- Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude ab (also auch an den Fenstern), die durch äußere Einflüsse oder andere Ursachen entstehen, und ist für Vermieter wichtig. Versichert ist in der Regel sogar das Risiko, wenn Mieter eine Mietminderung durch undichte Fenster geltend machen. - Hausratversicherung
Für Mieter ist diese Versicherung relevant, wenn durch undichte Fenster Schäden am Inventar, beispielsweise an Möbeln oder Elektrogeräten entstehen. Sie schützt somit Ihr eigenes Hab und Gut. Versicherungsschutz besteht zum Beispiel, wenn Wasser infolge von Sturm oder Hagel durch ein (undichtes) Fenster dringt und den eigenen Hausrat beschädigt. - Private Haftpflichtversicherung
Sollte Dritten ein durch undichte Fenster verursachter Schaden entstehen, wie zum Beispiel ein Wasserschaden in einer Nachbarwohnung, greift die Haftpflichtversicherung. Sie leistet auch dann, wenn das undichte Fenster durch den Vermieter zu verantworten ist und der Mieter dadurch geschädigt wird.
Was tun im Schadensfall?
Entstehen Schäden durch undichte Fenster, sollten Sie wie folgt vorgehen:
- Sofortmaßnahmen: Schützen Sie den Bereich vor weiteren Schäden, zum Beispiel durch das Abdecken feuchter Stellen.
- Dokumentation: Fotografieren Sie den Schaden und notieren Sie alle Details.
- Kontakt mit der Versicherung: Melden Sie den Schaden bei ERGO.
- Reparatur / Ersatz beauftragen: Lassen Sie den Schaden nach Prüfung der ERGO von einem Fachmann beheben.
Stand: 10.09.2025