Mietkauf: erst mieten, dann kaufen

Was ist Mietkauf? Einfach erklärt

Der Mietkauf ist eine Form des Immobilienerwerbs, bei dem der Käufer dem Verkäufer zunächst im Rahmen eines Mietverhältnisses monatliche Mieten bzw. Raten zahlt. Folgendes gilt:

• Bei einem Mietkauf wird normalerweise eine Anzahlung bei Vertragsabschluss fällig. Anschließend zahlt der Mietkäufer für die Dauer der Mietzeit eine monatliche Miete. Nach Ende der Mietzeit muss der Mietkäufer meist noch die verbleibende Restsumme bezahlen.
• Somit erhält der Käufer im Grunde ein Darlehen vom Verkäufer, das er hauptsächlich über die Miete abzahlt.
• Grundlage des Mietkaufs ist eine Kombination aus Mietvertrag und Kaufvertrag. In diesem Mietkaufvertrag wird unter anderem die Höhe der Miete, die Anrechnung auf die Kaufsumme und die Mietdauer festgehalten.
• Der Mietkauf von Häusern und Wohnungen geht über ein Mietverhältnis hinaus und ist rechtlich gesehen ein Immobilienkauf. Bei Vertragsunterzeichnung verpflichtet sich der Mietkäufer zum Erwerb der Immobilie.
• Erst wenn die gesamte Kaufsumme abbezahlt wurde, ist der Mietkäufer Eigentümer der Immobilie.

Somit ermöglicht der Mietkauf unter Umständen den Immobilienkauf ohne größeres Eigenkapital und Immobiliendarlehen. Allerdings ist der Mietkauf meistens teurer als eine herkömmliche Baufinanzierung.

Ein Mietkaufvertrag ist rechtlich komplex und langfristig bindend. Eine Rechtsschutzversicherung kann Sie im Fall von Streitigkeiten rund um Vertragsinhalte oder Eigentumsfragen rechtlich unterstützen.

Mietkauf bei Immobilien – Ablauf

Der Erwerb einer Immobilie durch Mietkauf unterscheidet sich deutlich von einem normalen Mietverhältnis. So funktioniert der Mietkauf von Immobilien:

• Immobilien, die Sie per Mietkauf erwerben können, sind relativ selten. Sie finden sie am ehesten in Gegenden, wo das Immobilienangebot die Nachfrage übersteigt. Alternativ können Sie beim Verkäufer auch direkt die Möglichkeit des Mietkaufs erfragen.
• Wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig sind, regeln Sie im Mietkaufvertrag gemeinsam alle Rahmenbedingungen. Wichtig sind unter anderem Kaufpreis, Mietdauer und Miethöhe.
• Wenn vereinbart, zahlen Sie zu Beginn eine Anzahlung.
• Anschließend können Sie die Wohnung oder das Haus beziehen. Sie zahlen Miete an den Verkäufer. Diese wird anteilig auf die Kaufsumme angerechnet.
• Wenn die Mieten die Kaufsumme abdecken, sind Sie nach Ende der Laufzeit Eigentümer; andernfalls müssen Sie noch eine Restsumme bezahlen.

Vor Vertragsabschluss

Bevor Sie den Mietkaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie wichtige Details klären:

• Kalkulieren Sie Ihre finanzielle Belastung mit Anzahlung, Mieten, Restkaufpreis, anstehenden Sanierungsarbeiten sowie Rücklagen für Reparaturen. Überlegen Sie, ob Sie diese Summe aufbringen können.
• Prüfen Sie das Grundbuch: Stellen Sie sicher, dass die Immobilie frei von Belastungen oder bestehenden Rechtsansprüchen ist.
• Lassen Sie nach Möglichkeit ein unabhängiges Gutachten erstellen. So erfahren Sie rechtzeitig von Mängeln und anstehenden Arbeiten.
  Vorsicht: Da der Verkäufer normalerweise keinen Vorteil vom Mietkauf-Modell hat, sollten Sie Immobilie, Konditionen und Kaufsumme kritisch betrachten. Einige Verkäufer nutzen den Mietkauf, um eine minderwertige Immobilie zu einem hohen Preis zu veräußern. Die Rechtsschutzversicherung kann im Streitfall helfen.

Die Höhe des Restwertes wurde bereits bei Vertragsunterzeichnung vereinbart. Hierfür sollten Sie bereits während der Mietphase ausreichend Rücklagen bilden.

Was muss ich beim Mietkauf beachten?

Beim Mietkauf von Häusern und Wohnungen ist einiges zu beachten, damit es nach Vertragsunterzeichnung keine unliebsamen Überraschungen gibt. Wichtig sind besonders folgende Punkte:

Was sollte im Mietkaufvertrag stehen?

Für den Mietkaufvertrag gibt es keine umfassenden gesetzlichen Vorgaben: Käufer und Verkäufer können ihn in vielen Punkten nach eigenen Wünschen gestalten. Sie sollten die Details daher sorgfältig prüfen.
Neben den Angaben zu Miethöhe, Vertragsdauer und Kaufpreis sollte Ihr Mietkaufvertrag folgende Punkte enthalten:

• Anrechnung der Miete: Prozentsatz der Anrechnung
• Rücktrittsklausel: regelt die Bedingungen, unter denen Sie nach Vertragsunterzeichnung vom Kauf zurücktreten können (z. B. dass Sie Ihre Anzahlung zurückbekommen)
• Recht auf Sondertilgungen
• Mitspracherecht bei Umbauten
• Regelung im Falle einer Insolvenz des Verkäufers
• Regelungen für den Todesfall von Käufer oder Verkäufer

Zudem kann es nützlich sein, die Möglichkeit einer Abtretung in den Vertrag aufzunehmen. So können z. B. bei einem beruflich bedingten Umzug Ihrerseits Verwandte den Mietkaufvertrag übernehmen.

Wird beim Mietkauf die Miete angerechnet?

Grundsätzlich wird bei einem Mietkauf die Miete auf die Kaufsumme angerechnet. Die Höhe der Anrechnung kann aber variieren. Allgemein sollte der Tilgungsanteil mindestens 80 % betragen. Allerdings können Sie auch vereinbaren, dass die gesamte Miete angerechnet wird.

Generell gilt: Je höher die Anrechnung, umso eher lohnt sich der Mietkauf von Immobilien.

Weitere Beispiele für einen Mietkauf mit einer Laufzeit von 20 Jahren:

Wie hoch sind die Notarkosten beim Mietkauf?

Die notarielle Beglaubigung ist erforderlich, damit der Mietkaufvertrag rechtswirksam ist. Wie beim klassischen Immobilienkauf trägt die Notarkosten allein der Käufer.

Mietkauf: Vorteile und Nachteile

Für einen Immobilienerwerb über den Mietkauf spricht einiges. Das Mietkaufmodell ist aber auch mit einigen Nachteilen verbunden, die Sie bedenken sollten. Die Vor- und Nachteile auf einen Blick:

Für wen lohnt sich Mietkauf?

Ein Mietkauf lohnt sich insbesondere dann, wenn Sie aus persönlichen oder finanziellen Gründen kein Bankdarlehen für einen Immobilienkauf aufnehmen möchten oder Sie keines erhalten. Dies betrifft beispielsweise:

• Freiberufler
• Selbstständige
• Käufer ohne Eigenkapital

Auch bei einem Verkauf innerhalb einer Familie kann sich ein Mietkauf lohnen. Durch den Mietkauf z. B. von Großeltern an Enkel erhalten die Verkäufer einen regelmäßigen Zuschuss zur Rente. Gleichzeitig reduziert sich damit die Erbmasse und somit die möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer.

Kann man mit Mietkauf die Spekulationssteuer umgehen?

Tatsächlich stellt das Mietkaufmodell für den Verkäufer eine Option dar, mit der sich die Spekulationssteuer umgehen lässt. Die Spekulationssteuer (oder offiziell: Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte) fällt an, wenn Sie ein erworbenes Grundstück bzw. eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren wiederverkaufen.

So profitiert der Verkäufer vom Mietkauf:

• Wenn die Immobilie noch nicht vermietet ist, kann der Verkäufer durch den Mietkauf die Zeit bis zum Ablauf der Spekulationsfrist überbrücken.
• Zudem erhält er Planungssicherheit, da Zeitpunkt und Kaufpreis frühzeitig feststehen.
• Die Mietersuche entfällt.

Allerdings muss der Verkäufer in diesem Fall einige Sonderregeln beachten. So darf er z. B. keine Anzahlung oder Sondertilgungen erhalten, da hierauf die Spekulationssteuer anfallen würde.