Ein Hausbau oder -kauf ist für die meisten eine Lebensentscheidung. Durch eine Immobilienfinanzierung können sich auch Menschen ohne großes Vermögen die eigenen 4 Wände leisten. Doch trotz derzeit niedriger Zinsen gilt: Keine Finanzierung ist umsonst und ohne Risiken.
Dabei gibt es nicht den einen, richtigen Weg zur Immobilienfinanzierung. Denn jede Immobilie und jeder Mensch ist anders. Doch auf ein paar allgemeine Dinge können Sie achten, um für sich die beste Strategie zur Immobilienfinanzierung zu finden.
Wichtige Regeln für die Immobilienfinanzierung
Wie bei allen großen Entscheidungen lohnt es sich auch bei der Immobilienfinanzierung, sich auf alle möglichen Szenarien vorzubereiten. Achten Sie auf einige Grundregeln:
- Vergleichen Sie Angebote von Kreditgebern.
- Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Eine seriöse Bank, Bausparkasse oder Versicherung setzt Sie niemals unter Zeitdruck. Stattdessen gibt sie Ihnen die Möglichkeit, Angebote in Ruhe anzuschauen.
- Rechnen Sie einen Puffer ein. Auch ein guter Plan kann an der Realität scheitern. Vor allem bei Bauvorhaben kann es immer wieder zu unvorhergesehenen Vorfällen kommen. Rechnen Sie also damit, dass Sie später einziehen können als geplant. Und rechnen Sie mit höheren Kosten.
- Denken Sie an die Bau- und Kaufnebenkosten. Bei der Immobilienfinanzierung kommen zusätzlich Kosten von bis zu 20 % des reinen Kauf- oder Baupreises als Nebenkosten auf Sie zu. Dazu gehören Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerkosten.
- Lassen Sie sich beraten, um den besten Anbieter und das beste Finanzierungsmodell zu finden. Ihr ERGO Berater hilft Ihnen gern.
- Wählen Sie einfache, transparente Finanzierungsmodelle. Denn hinter Versprechungen von niedrigen Zinsen und geringen Raten verstecken sich häufig komplizierte Modelle mit mehreren Verträgen und erheblichen Mehrkosten.
Wie groß ist mein Immobilienbudget?
Klären Sie bei der Immobilienfinanzierung zuerst diese Fragen:
- Wie viel Eigenkapital haben Sie?
- Wie viel Geld verdienen Sie regelmäßig?
- Wie lange arbeiten Sie noch?
Achtung: Planen Sie nicht mit Sonderzahlungen. Auch wenn Sie häufig Urlaubs- oder Weihnachtsgeld bekommen oder wenn Sie mit einer Erbschaft rechnen: Ihr regelmäßiges Einkommen ist Ihre sicherste Einnahmequelle. Auch Kreditgeber rechnen nur damit.
Nachdem Sie diese Fragen geklärt haben, können Sie ermitteln, wie hoch Ihr Budget höchstens ausfallen sollte. Verwenden Sie dazu am besten einen Baubudgetrechner. Und orientieren Sie sich an diesen Grundsätzen:
- Die monatlichen Kreditraten sollten 35 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten.
- Sie sollten die Baunebenkosten von 15 bis 20 % selbst tragen können, die zum Kauf- oder Baupreis dazukommen.
- Ein Eigenkapital von 20 % des Kaufpreises sollte vorhanden sein.
Immobilienfinanzierung: So setzt sie sich zusammen
Immobiliendarlehen funktionieren ähnlich wie gewöhnliche Kredite: Eine Bank, Bausparkasse oder Versicherung leiht Ihnen eine vereinbarte Summe Geld, die Sie in monatlichen Raten zurückzahlen. Die Raten bestehen aus 2 Teilen: aus der Tilgung, also der eigentlichen Rückzahlung, und aus den Zinsen, also den Gebühren, die die Bank für ihr Darlehen verlangt.
Der größte Unterschied zu gewöhnlichen Krediten: Hauskredite können Sie nicht für beliebige Zwecke einsetzen, sondern nur für die Immobilie.
Die 3 Elemente der Immobilienfinanzierung
Immobilienfinanzierungen setzen sich i. d. R. aus diesen 3 Elementen zusammen:
- Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst in Ihr Immobilienprojekt investieren können. Dazu zählt vor allem Erspartes, aber auch Versicherungsbeträge und Renten.
- Bankdarlehen machen oft den größten Teil der Finanzierung aus.
- Bauspardarlehen gewährt Ihnen die Bausparkasse, bei der Sie durch einen Bausparvertrag ein Guthaben angesammelt haben.
Ein Immobiliendarlehen wird ins Grundbuch eingetragen. In diesem Register wird festgehalten, wem welches Grundstück gehört. Daraus ist auch ersichtlich, wenn eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit dient. Das ist bei Hauskrediten der Fall.
Der Tilgungsplan
Der Tilgungsplan listet Ihre Restschuld, Ihre Zinszahlungen und Tilgungen pro Jahr auf. Er endet entweder mit dem Ende der Zinsbindung oder mit der vollständigen Tilgung.
Mit der Bank vereinbaren Sie unter anderem:
- Die Höhe der Zinsen (auch Zinssatz genannt). Diese hängt unter anderem von Ihrem Einkommen, Ihrem Beruf, Ihrem Eigenkapital, dem Leitzins und der Länge der Zinsbindung ab.
- Die Länge der Zinsbindung, also den Zeitraum, in dem weder Sie noch die Bank den Zinssatz verändern dürfen.
- Die Höhe der monatlichen Tilgungsrate.
- Die Möglichkeit von Sondertilgungen. Das sind größere Rückzahlungen, die Sie z. B. nach einer Erbschaft leisten können.
Diese Informationen sind wichtig, um Ihren Tilgungsplan zu erstellen.
Welche Darlehensformen gibt es bei der Immobilienfinanzierung?
Es gibt unterschiedliche Formen, eine Immobilie mit Darlehen zu finanzieren. Wegen der geringen Zinssätze klingen viele Angebote auf den ersten Blick günstig, doch der Teufel liegt im Detail. Wählen Sie daher ein einfaches, leicht verständliches Modell.
Weit verbreitet sind z. B. Annuitätendarlehen, variable Baudarlehen und Bauspardarlehen. Kommt keines davon für Sie infrage, können Sie vielleicht andere Geldquellen für die Baufinanzierung nutzen.
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die üblichste und einfachste Art der Immobilienfinanzierung.
So funktioniert das Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen gewährt Ihnen der Kreditgeber einen Kredit gegen die Hypothek auf Ihre Immobilie. Deshalb wird es auch Hypothekendarlehen genannt.
Kredite für bis zu 60 % der Bau- oder Kaufsumme sind recht günstig. Darüber werden sie teurer und setzen eine sehr gute Kreditwürdigkeit voraus.
Beim Annuitätendarlehen vereinbaren Sie mit der Bank, Bausparkasse oder Versicherung eine feste monatliche Rate, die sich aus Sollzins und Tilgungssatz zusammensetzt. Nach einer vertraglich vereinbarten Laufzeit erlischt die Sollzinsbindung. Dann müssen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung vereinbaren, bei der unter Umständen schlechtere Konditionen gelten.
Eine besondere Form des Annuitätendarlehens ist ein Volltilgungsdarlehen. Dabei wird das komplette Darlehen bis zum Ende der Laufzeit getilgt. Es entsteht also keine Restschuld.
Darauf sollten Sie beim Annuitätendarlehen achten
Halten Sie sich die Möglichkeit offen, Sondertilgungen durchzuführen. So können Sie zwischendurch größere Beträge zurückzahlen. Achten Sie darauf, dass für die Sondertilgungen keine zu hohen Gebühren anfallen.
Vorsicht: Ein geringer Sollzins ist noch lange kein günstiger Kredit. Behalten Sie zusätzlich diese Zahlen im Auge:
- Wie hoch sind die monatlichen Raten? Wie viel fließt davon in die Tilgung?
- Wie viele Restschulden verbleiben nach der Laufzeit?
Eine geringe Tilgung bedeutet auch bei niedrigen Zinsen, dass Sie eine höhere Anschlussfinanzierung leisten müssen.
Tipp
Ein Forward-Darlehen kann auf die Anschlussfinanzierung vorbereiten. Dabei handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, das vor dem Ablauf des Baudarlehens abgeschlossen wird. Es sichert Ihnen den derzeitigen Zinssatz für die Zukunft. So werden Sie bei der Anschlussfinanzierung nicht von gestiegenen Zinsen überrascht.
Annuitätendarlehen: Beispielrechnung mit niedriger und höherer Tilgung
Ihr Darlehen über 200.000 € hat einen Sollzins von 1,5 % p.a. und eine Laufzeit von 20 Jahren.
Bei einem Tilgungssatz von 0,9 % zahlen Sie eine monatliche Rate von 400 €. Am Ende der Laufzeit haben Sie aber noch rund 158.000 € Restschulden ausstehen (rund 79 % des Darlehens) – und bereits rund 54.000 € Zinsen gezahlt.
Bei einem Tilgungssatz von 2,7 % zahlen Sie monatlich 700 € in Raten, haben bei einer Restschuld von rund 74.100 € (rund 37 % des Darlehens) aber nur rund 42.100 € Zinsen gezahlt. Das ist fast ein Drittel weniger.
Fazit
In beiden Fällen ist der Zinssatz relativ niedrig, doch im ersten Beispiel wird er schöngerechnet. Sie zahlen unterm Strich deutlich mehr Zinsen und haben eine hohe Restverschuldung. Angenommen, die Zinsen steigen bis Ende der Laufzeit auf 5 % (wie vor 10 Jahren der Fall). Dann könnte Sie eine Anschlussfinanzierung bei einer gleichbleibenden Tilgungsrate von 0,9 % statt 400 € rund 775 € monatlich kosten – und Sie müssten noch 37 Jahre abzahlen.
Variable Baudarlehen
Bei variablen Darlehen ist der Zinssatz nicht fix, sondern wird in festgelegten Zeiträumen (z. B. einmal im Quartal) an Marktwerte angepasst. Der Vorteil ist, dass die Zinsen bei einem Abfall des Leitzinses sehr gering ausfallen können. Variable Darlehen sind oft auch flexibler als Annuitätendarlehen.
Doch Vorsicht: Variable Darlehen können auch teuer werden, wenn der Zinsmarkt höhere Preise verzeichnet.
Bauspardarlehen
In einen Bausparvertrag zahlen Sie zunächst regelmäßig einen Teil Ihres Einkommens ein. Ist eine festgelegte Sparsumme erreicht und der vertraglich vereinbarte Zeitraum abgelaufen, kann der Bausparvertrag an Sie ausgezahlt werden. Dabei gibt es einige Vorteile:
- Durch die Arbeitnehmersparzulage fördert der Staat die Auszahlung vermögenswirksamer Leistungen durch Ihren Arbeitgeber.
- Vielen Sparern steht eine Wohnungsbauprämie von 10 % (2021) zur Verfügung.
- Bausparverträge bieten garantierte Zinssätze für ein späteres Bauspardarlehen. Bausparverträge lohnen sich daher vor allem, wenn sie in Zeiten mit niedrigen Zinsen abgeschlossen werden.
Am Ende der Laufzeit können Sie entweder das Bauspardarlehen aufnehmen oder sich das Guthaben auszahlen lassen. Doch unter Umständen müssen Sie gar nicht auf das Ende des Bausparvertrags warten: Ein Vorausdarlehen der Bausparkasse ähnelt dem Bauspardarlehen. Dabei zahlen Sie neben dem Bausparvertrag die Zinsen des Darlehens. Wenn der Bausparvertrag zuteilungsfähig ist, wird das Guthaben zur Darlehenstilgung verwendet.
Zusätzliche Quellen zur Immobilienfinanzierung
Bei Darlehen gilt: je einfacher, umso besser. Doch das heißt nicht, dass Sie Ihr Immobilienbudget nicht durch zusätzliche Geldquellen aufstocken können:
- Durch KfW-Programme können Konditionen von Darlehen verbessert werden. Energieeffizientes Bauen wird z. B. gefördert. Aber auch für den Immobilienkauf gibt es entsprechende Programme.
- Lebensversicherungen lassen sich unter Umständen für die Immobilienfinanzierung nutzen.
- Das angesparte Guthaben einer Riester-Rente kann zur Immobilienfinanzierung verwendet werden. Riester-Renten können auch der Kredittilgung dienen.
Günstiger bauen dank Eigenleistungen? Nicht immer!
Viele Kreditgeber lassen zu, dass Baukosten durch Eigenleistungen gesenkt werden. Bis zu 20 % können Sie so theoretisch sparen, maximal 20.000 €. Was attraktiv klingt, ist jedoch nicht ohne Risiken: Auch wenn Sie handwerklich geschickt sind, benötigen Eigenleistungen sehr viel Zeit.
Verzögert sich die Fertigstellung, kann das Ihren Zeitplan gehörig durcheinanderbringen. Verzögerungen gibt es zwar häufig beim Bau. Doch durch Eigenleistungen erhöht sich das Risiko deutlich.
Professionelle Gewerke müssen eventuell auf Sie warten, was Kosten verursachen kann. Allein die Nebenkosten im alten Zuhause können ein tiefes Loch in Ihr Baubudget reißen. Und dann noch die zusätzliche Miete … Wenn Sie die Bautätigkeiten schließlich doch nicht selbst übernehmen können, warten empfindliche Nachfinanzierungen auf Sie. Umso wichtiger ist es, sich fachlich beraten zu lassen.
Tipp
Nehmen Sie sich lieber zu wenig vor als zu viel, wenn Sie nicht selbst handwerklich arbeiten. Die wenigsten Bauherren können mehr als 5 % der Leistungen selbst erbringen.
Eigenleistungen bringen ein weiteres Problem mit sich: Treten später Schäden auf, stellt sich die Frage nach der Haftung. Unternehmen müssen gegebenenfalls nachbessern und die Kosten für Folgeschäden tragen. Doch wenn Sie selbst für die Schäden verantwortlich sind, haften Sie auch selbst. Versicherungen springen in solchen Fällen eher selten ein.
Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?
In Einzelfällen ist die Finanzierung von Neubauten und Immobilienkäufen auch ohne Eigenkapital möglich. Doch damit müssen Sie immer rechnen: Finanzierungen ohne Eigenkapital sind teurer und die Rückzahlung dauert länger. Damit Sie auch ohne Eigenkapital einen Kredit bekommen, müssen diese Voraussetzungen erfüllt sein:
- Sie haben ein hohes, regelmäßiges und sicheres Einkommen.
- Sie können eine einwandfreie Bonität vorweisen.
- Sie können höhere Zinsen zahlen.
- Die von Ihnen gekaufte oder gebaute Immobilie ist in einem Top-Zustand und in guter Lage.
Bei jeder Finanzierung braucht der Kreditgeber eine Sicherheit. Normalerweise dient dazu die Immobilie selbst. Die Bank, Bausparkasse oder Versicherung geht ein höheres Risiko ein, wenn Sie die gesamte Kaufsumme finanzieren (100%-Finanzierung).
Noch höher ist das Risiko, wenn sogar noch die Baunebenkosten übernommen werden sollen (Vollfinanzierung, Nettofinanzierung oder 110%-Finanzierung). Denn im Gegensatz zur Immobilie haben vor allem die Baunebenkosten keinen materiellen Gegenwert. Der Kreditgeber kann sich sein Geld im Zweifel also nicht durch eine Zwangsversteigerung zurückholen.
Achtung
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist immer teuer und sehr risikoreich. Stellen Sie daher wenigstens sicher, dass Sie die Baunebenkosten selbst tragen können. Diese betragen bis zu 20 % des Kaufpreises. Dann wird Ihnen eher ein Kredit bewilligt und Sie müssen geringere Raten zahlen.
Immobilienfinanzierung: Lassen Sie sich beraten!
Jede Immobilie ist anders, genau wie jeder Käufer. Wenn Sie nicht selbst vom Fach sind, gilt daher: Lassen Sie sich unbedingt beraten, damit Sie eine so große Entscheidung wie die für eine Immobilienfinanzierung auf einer fundierten Basis treffen können. Bringen Sie zur Beratung diese Unterlagen mit:
- Gehaltsnachweise oder Rentenbescheide der letzten Monate
- Eine aktuelle SCHUFA-Auskunft
- Informationen zu weiteren Schulden, wenn Sie welche haben
- Gegebenenfalls Informationen zu Insolvenzverfahren oder Vermögensabnahmen der letzten 5 Jahre
- Wenn Sie privat versichert sind: Nachweis Ihrer privaten Krankenversicherung
Sind Sie selbstständig, benötigt Ihr Kreditgeber außerdem Unterlagen zu Ihrer geschäftlichen Tätigkeit. Interessant sind vor allem Bilanzen und Gesellschaftsverträge oder Erklärungen zu den Besitzverhältnissen in Ihrem Unternehmen.
Die Immobilie, die Sie kaufen oder bauen wollen, ist die wichtigste Sicherheit des Kreditgebers. Daher wird er früher oder später möglichst viel über die Immobilie wissen wollen. Bereiten Sie deshalb am besten Folgendes vor:
- Kaufvertrag
- Alle vorhandenen Pläne
- Kostenschätzungen
- Versicherungspolicen
- Nebenkostenrechnungen
- Kostenvoranschläge von Unternehmern
- Pläne zu Eigenleistungen
Damit sind Sie gut gerüstet für das Gespräch mit möglichen Kreditgebern. Sollten Sie noch unsicher sein oder Fragen haben, wenden Sie sich einfach an Ihren ERGO Berater. Er berät Sie gern rund um das Thema Immobilienfinanzierung.
