Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung wird in der Regel eine Baufinanzierung notwendig. In diesem Rahmen fordert die Bank üblicherweise eine Grundschuld – und damit das Recht, bei Zahlungsverzug eine Zwangsvollstreckung einzuleiten. Hier erfahren Sie alles über Funktion, Ablauf und Risiken.
Das Wichtigste im Überblick:
- Die Grundschuld ist ein Recht, das der Kreditgeber bei einer Finanzierung häufig als Sicherheit verlangt.
- Der Grundschuldinhaber kann bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Zwangsvollstreckung einleiten. Auf diese Weise wird die Schuld beglichen.
- Auch nach vollständiger Tilgung des Kredits bleibt die Grundschuld zunächst bestehen. Als Eigentümer können Sie nun die Löschung veranlassen oder die Grundschuld zur Absicherung eines neuen Kredits nutzen.
- Eine Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung sowie jede Änderung und die Löschung erfordern die Beteiligung eines Notars.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein Vorrecht, das Banken bei einem Immobilienkredit als Sicherheit fordern. Sie wird auf das Grundstück eingetragen, auf dem sich die Immobilie befindet. Zudem gilt:
- Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das der Eigentümer im Rahmen eines Darlehens dem Gläubiger einräumt. Die rechtliche Grundlage stellen § 1191 bis 1198 im Bürgerlichen Gesetzbuch dar.
- Immobiliendarlehen werden in der Regel über die Grundschuld abgesichert.
- Die Grundschuld beinhaltet ein Zugriffsrecht auf das Grundstück bzw. die Immobilie. Damit dient sie dem Kreditgeber (in der Regel eine Bank oder Bausparkasse) als Sicherheit für den Fall, dass der Kreditnehmer die Raten nicht mehr zahlen kann.
- Sie ermöglicht dem Kreditgeber, bei Zahlungsunfähigkeit des Kunden die Zwangsvollstreckung einzuleiten. Somit garantiert die Grundschuld, dass der Kreditgeber trotzdem sein Geld ganz oder zumindest teilweise zurückerhält.
Eine Grundschuld erfordert zwingend einen Eintrag ins Grundbuch. Die Eintragung steht in Abteilung III unter „Lasten und Beschränkungen“.
Info
Das Grundbuch ist ein halböffentliches Register beim Grundbuchamt. Es enthält Informationen über das Eigentumsverhältnis, Belastungen und Rechte von Grundstücken bzw. Immobilien.
Was ist eine Grundschuldbestellung?
Die Grundschuldbestellung bezeichnet das Eintragen einer Grundschuld auf Veranlassung des Käufers oder Eigentümers.
Was ist der Grundschuldbrief?
Der Grundschuldbrief ist eine Urkunde über die Grundschuld. Diese wird bei einer Briefgrundschuld ausgestellt. Der Gegenpart hierzu ist die sogenannte Buchgrundschuld, die ohne Brief auskommt. Genauer gesagt:
- Die Briefgrundschuld ist die Standardausführung der Grundschuld. Wichtige Daten wie Grundschuldhöhe, Zinsen und Inhaber werden im Grundschuldbrief festgehalten, den anschließend der Kreditgeber erhält.
- Bei einer Abtretung ist mit einem Grundschuldbrief keine Änderung des Grundbucheintrags notwendig. Eine schriftliche Abtretungserklärung zusammen mit der Übergabe des Briefes reicht aus.
- Der Grundschuldbrief wird nur dann nicht ausgestellt, wenn der Grundbucheintrag den Vermerk „ohne Brief“ enthält. In diesem Fall liegt eine Buchgrundschuld vor.
- In der Praxis kommt die Briefgrundschuld vergleichsweise selten vor.
Was ist ein Grundpfandrecht?
Ein Grundpfandrecht ermöglicht die Absicherung von Forderungen über die Immobilie. Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt 3 verschiedene Arten von Grundpfandrechten:
- Grundschuld
- Hypothek: funktioniert ähnlich wie die Grundschuld, erlischt aber automatisch nach Abzahlung des Kredits
- Rentenschuld: Unterart der Grundschuld, bei der dem Begünstigten regelmäßige Rentenzahlungen zukommen
Wie funktioniert die Grundschuld?
Die Grundschuld ist keine Summe, die Sie zusätzlich zu Ihrem Darlehen bezahlen müssen. Vielmehr räumt sie dem Grundschuldinhaber das Recht ein, die Zahlung einer Schuld aus einem Grundstück zu fordern. Konkret heißt das:
- Eine eingetragene Grundschuld bedeutet, dass der Grundschuldinhaber (= die Bank) sein finanzielles Risiko durch das Grundstück absichert.
- Wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird, darf die Bank die Rückzahlung aus dem Grundstück fordern und zu diesem Zweck das Haus zwangsversteigern oder zwangsverwalten lassen.
- Den offenen Kreditbetrag erhält der Grundschuldinhaber aus dem Verkaufserlös bzw. den Einnahmen aus der Verwaltung.
Info
In Zahlungsverzug geraten Sie, sobald Sie eine Kreditrate nicht zum vereinbarten Termin zahlen. In der Regel kann die Bank Ihren Kredit kündigen, sobald Sie 3 aufeinanderfolgende Raten versäumen oder mindestens 2,5 % der Kreditsumme im Rückstand sind. Die Kündigung der Grundschuld hat eine Frist von 6 Monaten; danach erfolgt die Zwangsvollstreckung.
Grundschuld – Beispiel
Bei einer Zwangsversteigerung wird die verbleibende Kredithöhe durch den Verkaufserlös beglichen. Hier kommt die Höhe der Grundschuld ins Spiel: Die Bank erhält vom Verkaufspreis nur maximal den Betrag, welcher der eingetragenen Grundschuld zuzüglich Zinsen entspricht.
Vereinfachtes Beispiel:
- Sie erwerben eine Immobilie im Wert von 400.000 € mit einer Baufinanzierung in Höhe von 250.000 €. Die Höhe der Grundschuld entspricht dem Darlehensbetrag, also 250.000 €.
- Nach 5 Jahren werden Sie zahlungsunfähig. Von Ihrem Kredit haben Sie bisher 100.000 € abbezahlt; die verbleibenden 150.000 € schulden Sie noch der Bank.
- Die Bank erwirkt nun die Zwangsvollstreckung: Die Immobilie wird zwangsversteigert. Der Verkaufserlös beträgt 350.000 €.
- Die Bank erhält somit die ausstehenden 150.000 € aus dem Verlaufserlös. Mit dem Rest werden die Verfahrenskosten sowie eventuelle weitere Gläubiger bezahlt.
Wie funktioniert die Grundschuld beim Hauskauf?
Wenn Sie sich für ein Grundstück oder eine Immobilie interessieren, spielt die Grundschuld eine wesentliche Rolle. In der Regel bieten Banken nur dann eine Finanzierung an, wenn sie selbst die Grundschuld als Grundpfandrecht erhalten.
Die Grundschuldbestellung erfolgt im Rahmen der Kreditvergabe. Die meisten Schritte und Details werden durch Bank und Notar vorgegeben. So sieht der Ablauf aus:
- Die Bank erstellt ein Formular zur Grundschuldbestellung. Darin sind die Bedingungen enthalten.
- Das Formular geht an einen Notar, der auf dieser Grundlage eine Grundschuldbestellungsurkunde aufsetzt. Diese müssen Sie als Eigentümer unterzeichnen.
- Der Notar leitet die Grundschuldbestellungsurkunde an das zuständige Grundbuchamt weiter. Dieses nimmt die Eintragung im Grundbuch vor.
- Die Grundschuldbestellungsurkunde wird zusammen mit einem aktuellen Grundbuchauszug an die Bank verschickt. Nun zahlt Ihnen die Bank das Darlehen aus.
Für die Grundschuldbestellung fallen Notarkosten und Grundbuchkosten an, die der Kreditnehmer trägt. In der Regel betragen sie zwischen 0,8 und 1 % des Kaufpreises.
Was passiert, wenn das neue Haus bereits mit einer Grundschuld belastet ist?
Wenn Ihre Wunschimmobilie bereits mit einer Grundschuld belastet ist, muss das nicht zwangsläufig einen Erwerb verhindern. Diese Möglichkeiten haben Sie:
- Löschung der Grundschuld durch den Verkäufer (Voraussetzung: Das Darlehen ist bereits vollständig abbezahlt).
- Übernahme der Grundschuld durch den Käufer (bei offenem Darlehen ist die Zustimmung der Bank erforderlich).
Hinweis: Eine Grundschuld ist wie jedes Grundpfandrecht immer im Grundbuch eingetragen. Wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann (z. B. bei einer Kaufabsicht), darf dieses einsehen.
Generell kann eine Immobilie auch mehr als eine Belastung tragen. Wichtig ist hier die Rangfolge: Wer an erster Stelle steht, wird bei einer Zwangsversteigerung zuerst entschädigt. Nachfolgende Ränge können unter Umständen leer ausgehen, daher verlangen Banken fast immer die erstrangige Grundschuld.
Was ist bei der Grundschuld zu beachten?
Die Grundschuld bietet meist wenig Spielraum für individuelle Vereinbarungen. Dennoch sollten Sie im Formular zur Grundschuldbestellung insbesondere auf folgende, üblicherweise enthaltene Punkte achten:
- Sofortige Vollstreckung nach § 800 ZPO: Übliche Bedingung, die der Bank eine schnelle und unkomplizierte Zwangsvollstreckung ohne Gerichtsverfahren ermöglicht.
- Persönliche Haftung: In der Regel verlangen Banken, dass der Kreditnehmer mit seinem gesamten Vermögen für die Darlehenssumme haftet.
- Sicherungsabrede: Damit vereinbaren Sie, für welche Sicherungszwecke die Bank die Grundschuld nutzen kann.
Info
Auch die Grundschuld wird verzinst, und zwar häufig mit einem Prozentsatz von um die 15 %. Bei einer planmäßigen Abbezahlung des Kredits hat dies jedoch keine Bedeutung; als Kreditnehmer müssen Sie die Grundschuldzinsen nicht zahlen. Die Verzinsung greift lediglich im Falle einer Zwangsversteigerung und soll die Bank für eventuelle Mehrkosten entschädigen.
Ist Grundschuld gleich Kaufpreis?
Die Höhe der Grundschuld richtet sich nach dem Kreditbetrag. Nehmen Sie ein Immobiliendarlehen in Höhe von 200.000 € auf, beträgt die Grundschuld in der Regel ebenso viel.
Warum ist die Grundschuld höher als das Darlehen?
Zu Beginn der Kreditlaufzeit entspricht die Grundschuld in der Regel der Darlehenshöhe. Das bedeutet: Ein Kredit in Höhe von 200.000 € erfordert meist eine Grundschuld über 200.000 €. Der Unterschied zwischen Grundschuld und Darlehen ergibt sich durch die Abbezahlung:
- Durch Zahlung regelmäßiger Kreditraten verringert sich die Summe Ihres Darlehens kontinuierlich.
- Auf die eingetragene Grundschuld hat dies jedoch keine Auswirkungen. Anders gesagt: Getätigte Raten werden nicht im Grundbuch erfasst.
- Nach einigen Jahren Laufzeit besteht auf dem Papier daher immer noch die Grundschuld in ursprünglicher Höhe, während sich Ihr Darlehensbetrag erheblich verringert hat.
- Faktisch verringert sich jedoch ebenfalls der Anspruch des Kreditgebers. Im Falle einer Zwangsvollstreckung dürfte die Bank daher lediglich die noch offene Restsumme beanspruchen.
Wofür brauche ich die Grundschuldbestellungsurkunde?
Die Grundschuldbestellungsurkunde erhält Ihre Bank vom Notar. Erst wenn dieses Dokument vorliegt, wird die Darlehenssumme ausgezahlt.
Was ist die Eigentümergrundschuld?
Die Eigentümergrundschuld ist eine Variante der Grundschuld. Sie gilt als Gegenpart zur Fremdgrundschuld, die klassischerweise einer Bank bzw. einem Kreditgeber eingeräumt wird. Bei der Eigentümergrundschuld gehört die Grundschuld dem Eigentümer.
Regulär wandelt sich eine Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld um, wenn das Darlehen vollständig abbezahlt ist.
Info
Im unternehmerischen Bereich kann die Eigentümergrundschuld zur Rangsicherung dienen. Mit einer Eintragung können Eigentümer bei mehreren Gläubigern einen vorderen Rang blockieren und bei Bedarf an einen bestimmten Gläubiger vergeben.
Was ist besser: Grundschuld oder Hypothek?
Die Hypothek war lange Zeit Standard bei der Baufinanzierung. Sie ist ebenso wie die Grundschuld ein Grundpfandrecht, mit dem sich ein Kredit absichern lässt. Das sind die Unterschiede:
| Grundschuld | Hypothek |
| besteht nach Rückzahlung des Kredits fort und geht auf den Eigentümer über | fest an einen Kredit gebunden; besteht nach vollständiger Rückzahlung nicht fort |
| kann kostengünstig für weitere Kredite wiederverwendet werden | für zusätzliche Kredite ist eine erneute Hypothek erforderlich |
| ermöglicht einfache Zwangsvollstreckung durch die Bank | Zwangsvollstreckung erst nach Nachweis von offenen Raten möglich |
| bietet Rangsicherung im Falle von mehreren Gläubigern | kann nicht zur Rangsicherung verwendet werden |
| einfachere Übertragung auf andere Gläubiger | kann nur übertragen werden, solange eine Forderung besteht |
Warum bevorzugen Banken die Grundschuld?
In den vergangenen Jahrzehnten hat sich die Grundschuld schrittweise gegen die Hypothek durchgesetzt. Inzwischen bieten Banken Immobilienfinanzierungen fast ausschließlich gegen Eintragung einer Grundschuld an. Der Hauptvorteil für Banken besteht darin, dass die Grundschuld bei Zahlungsverzug eine schnellere Zwangsvollstreckung ermöglicht.
Wieso sollte man eine Grundschuld löschen lassen?
Die Grundschuld erlischt nicht automatisch – auch wenn Ihre Darlehenslaufzeit beendet ist und Sie alle Raten bezahlt haben, bleibt sie zunächst bestehen. Ob Sie eine Löschung vornehmen lassen, bleibt Ihnen überlassen.
Info
Für Sie als Eigentümer kann es von Vorteil sein, eine Grundschuld nicht löschen zu lassen. Sie können so ohne erneute Notar- und Grundbuchkosten ein weiteres Darlehen bei Ihrer Bank aufnehmen.
Allerdings sprechen triftige Gründe für eine Löschung der Grundschuld:
- Wenn Sie einen Kredit bei einer anderen Bank aufnehmen, kann eine vorhandene Grundschuld die Bearbeitungsdauer verlängern.
- Für eine nachrangige Grundschuld erheben Kreditgeber zudem meist höhere Zinsen als für eine erstrangige Grundschuld.
- Beim Verkauf einer Immobilie wirken sich vorhandene Belastungen nachteilig auf den Preis aus und können Interessenten abschrecken.
- Bei der Briefgrundschuld besteht das Risiko des Briefverlusts. Um das verlorene Dokument für kraftlos zu erklären, bedarf es eines aufwändigen Aufgebotsverfahrens.
Löschungsbewilligung: Grundschuld löschen mit Zustimmung der Bank
Die Löschungsbewilligung enthält die Zustimmung des Kreditgebers, dass die eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird. Nur wenn dieses Dokument vorliegt, ist eine Löschung möglich.
Hinweis
Wenn der Sicherungszweck der Grundschuld nicht mehr besteht, der Kredit also abbezahlt ist, haben Sie als Eigentümer einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld.
Zur Löschung brauchen Sie von der Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld. So gehen Sie vor:
- In der Regel erhalten Sie die Löschbewilligung nach der vollständigen Tilgung des Kredits. Darin bestätigt die Bank die Erfüllung der abgesicherten Forderung.
- Legen Sie die Löschbewilligung zusammen mit Ihrem Antrag auf Löschung und ggf. dem Grundschuldbrief einem Notar vor.
- Dieser beglaubigt die Dokumente und reicht sie beim zuständigen Grundbuchamt ein.
- Sind alle Voraussetzungen erfüllt, erhält das Grundbuch einen Löschungsvermerk.
Was kostet es, eine Grundschuld löschen zu lassen?
Auch bei der Löschung fallen Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag an, die Sie als Eigentümer zahlen müssen. Die Höhe beträgt in der Regel jeweils 0,2 % der Grundschuld. Bei einem Kredit über 200.000 € wären dies je 400 € zuzüglich Mehrwertsteuer für Notar und Grundbuchamt.
Hinweis
Wenn der Sicherungszweck der Grundschuld nicht mehr besteht, der Kredit also abbezahlt ist, haben Sie als Eigentümer einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld.
Kann man eine Grundschuld ohne Notar löschen lassen?
Die Löschung einer eingetragenen Grundschuld ist nur mit einer notariellen Beglaubigung möglich. Den Gang zum Notar können Sie bei einer Löschung nicht vermeiden.
Was passiert, wenn man eine Grundschuld nicht löscht?
Ohne Löschung bleibt der Grundschuldeintrag bestehen. Durch die vollständige Tilgung des Darlehens wird sie allerdings zu einer Eigentümergrundschuld und gehört damit dem Eigentümer.
Was passiert mit der Grundschuld, wenn die Bank Pleite geht?
Wenn Ihre Bank Insolvenz anmeldet, übernimmt ein Insolvenzverwalter die Verwaltung der Bankgeschäfte. Bestehende Forderungen können weiterverkauft werden, z. B. an eine andere Bank. Der Käufer führt die Forderung dann unter denselben vertraglichen Regelungen weiter.
Für Sie als Kreditnehmer ändert sich in diesem Fall der Zahlungsempfänger. Zudem gehört die Grundschuld einem neuen Kreditgeber. Die vertraglichen Vereinbarungen, z. B. über Ratenhöhe und Grundschuldhöhe, bleiben bestehen.
