Warum wird Bauen immer teurer?
In den vergangenen Jahren gingen die Baukosten aufgrund der gestiegenen Grundstückspreise erheblich in die Höhe. Auch die immer schärferen und umfangreicheren Bauvorschriften treiben die Baukosten nach oben, z. B. die Energie-Einsparverordnung (EnEV).
Teurer wird der Hausbau auch durch die Nebenkosten. Diese betragen i. d. R. 15 bis 20 % der Baukosten. Das heißt, bei 300.000 € Baukosten müssen Sie weitere 60.000 € Baunebenkosten veranschlagen.
Achtung
Auch wenn Sie sich für den Kauf eines schlüsselfertigen Objekts entscheiden, z. B. über einen Bauträger, gilt: Sehen Sie sich die mit dem Erwerb und dem Bau verbundenen Nebenkosten sehr genau an. Denn verschiedene „Kleinbeträge“ von jeweils mehreren Tausend Euro gehen schnell unter. In Summe können sie eine Finanzierung ins Wanken bringen.
Welche Baunebenkosten müssen beim Hausbau berücksichtigt werden?
Unter den Begriff Baunebenkosten fallen alle Kostenpunkte, die zusätzlich zum eigentlichen Hausbau fällig werden. Neben den Kosten für die Finanzierung und Beratung gibt es eine Reihe von Positionen, die in der Bausumme nicht erfasst werden. Entsprechend groß ist die Vielfalt der möglichen Nebenkosten beim Hausbau.
Die wichtigsten Positionen beziehen sich auf das Grundstück und dessen Erwerb. Darüber hinaus gibt es aber viele weitere potenzielle Kosten. Diese werden gerade bei schlüsselfertigen Bauprojekten nicht immer sofort erkannt und einkalkuliert.
Baunebenkosten fallen an für:
- Maklergebühren
- Notar und Grundbucheintrag
- Honorar für Architekten, Statiker, Bauphysiker
- Baugenehmigung
- Einrichtung der Baustelle (inkl. Bauzaun, Toilette, Container, Baustrom, Kameraüberwachung usw.)
- Rodungs- oder Abrissarbeiten, falls notwendig
- Herstellen einer Zuwegung
- Abfallbeseitigung
- Bodengutachten
- Anschlussarbeiten (Wasser, Gas, Strom, Telekommunikation)
- Versicherungen für Bauherren und Baustelle
- Vermesser (Einmessung und Abnahme des Grundstücks)
- Erschließung der Infrastruktur (Straßen, Gehweg, Straßenbeleuchtung)
- Straßenreinigung bzw. -instandsetzung
- Gartenanlage, Pflasterarbeiten usw.
Einfamilienhaus: Wann entstehen welche Baunebenkosten?
Der Bau eines Einfamilienhauses lässt sich in 3 Phasen einteilen. Je nach Bauphase fallen unterschiedliche Baunebenkosten an:
Hausbau: Nebenkosten in der Bauvorbereitungsphase
Am Anfang eines Hausbauprojekts steht die Suche nach einem passenden Grundstück. Mit dem Kauf des Grundstücks entscheidet sich dann häufig auch die Projektstruktur. So kommt z. B. die Abwicklung des Bauvorhabens über einen Bauträger oder Generalunternehmer (GU) infrage. Die meisten angebotenen Grundstücke sind heute an einen Bauträger gekoppelt. Im freien Verkauf befinden sich nur noch wenige.
Wichtige Nebenkosten bei der Projektkonstellation Bauträger oder Generalunternehmer sind die Kosten für den Makler sowie die Grunderwerbsteuer.
Tipp
Schauen Sie bei den Verträgen genau hin. Denn häufig werden Maklerprovision und Grunderwerbsteuer auf das gesamte Projekt in Rechnung gestellt, also auf das Grundstück und das Bauvorhaben. Und das, obwohl Sie zunächst nur ein Grundstück erwerben.
Kostenfaktoren bei der Bauvorbereitung
Es lohnt sich, vor dem Erwerb viele Fragen zu stellen und sich zu erkundigen:
- Wie steht es um die Beschaffenheit des Grundstücks?
- Handelt es sich um ein erschlossenes Grundstück?
- Wie sieht der Bebauungsplan aus?
- Welche Abwasservorschriften gelten?
- Gibt es spezielle Auflagen wie z. B. eine Baumschutzverordnung?
- Welche grundsätzlichen Bebauungsmöglichkeiten bestehen?
- Welche Nachbarbebauung ist geplant?
Von den Antworten auf diese Fragen hängt viel ab. Ist z. B. das Grundstück noch gar nicht erschlossen, fallen noch Erschließungskosten für den Straßenbau usw. an. Allerdings sind je nach Vertrag manche dieser Kosten bereits mit dem Kaufpreis abgegolten.
Auf jeden Fall einplanen müssen Sie die Grunderwerbsteuer. Diese unterscheidet sich je Bundesland. In Bayern ist sie mit 3,5 % sehr niedrig. NRW erhebt mit 6,5 % Steuer einen deutlich höheren Satz. Für Notargebühren und Grundbuchamt hingegen werden deutschlandweit einheitlich 1,5 % fällig.
Achtung: Wenn Sie im Rahmen einer Immobilienfinanzierung einen Kredit aufnehmen, fallen zusätzlich Gebühren für die Grundschuldbestellung an.
Besonderheiten bei der Vermittlung durch einen Makler
Die Leistungen von Maklern sind weitreichend gesetzlich geschützt. Sie müssen die Maklergebühr bezahlen, wenn der Makler im Angebot auf die Provision hingewiesen und Ihnen die Daten zum Objekt mitgeteilt hat. Maklergebühren sind in jedem Fall gleich zu Beginn fällig, genauer: nach dem Notartermin.
Die Maklergebühr liegt 2021 i. d. R. bei 3,57 % inklusive Umsatzsteuer. Seit Dezember 2020 gilt, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerkosten trägt. Häufig wird aber auch eine Maklerprovision in Höhe von 7,14 % genannt, die sich die Parteien dann teilen.
Hausbau: Nebenkosten während der Bauphase
Die Nebenkosten während der Bauphase sind je nach Vertragsmodell im Gesamtpreis enthalten oder werden separat berechnet.
Die ersten Vorbereitungen auf dem Grundstück
Am Anfang steht die Planung für den Bauantrag. Zwar gehört der Antrag zu den Hauptkosten, allerdings kann es bei Änderungswünschen zu ersten nennenswerten Mehraufwänden kommen. Mit dem Bauantrag fallen dann die ersten Gebühren und Nebenkosten für den Hausbau selbst an, z. B. Kosten für:
- Abriss von Altbeständen
- Baumfällungen
- Neuvermessungen
- Prüfungen auf Kampfmittelfreiheit
- Architekten oder Gutachter, wenn Bescheinigungen zur Einhaltung der Energie-Einsparverordnung (EnEV) für KfW-Kredite gefordert sind
Ein weiterer Kostenfaktor ist die Einrichtung der Baustelle. Dazu gehört das Aufstellen eines Bauzauns, die Baustellenzufahrt, Bereitstellung einer Bautoilette und Ähnliches. Auch dabei gilt: Manche Positionen sind bei schlüsselfertigem Bauen enthalten, manche nicht.
Die tatsächlichen Bauarbeiten
Eine böse Überraschung kann sich bei Erdarbeiten ergeben. Die Entsorgungskosten sind nämlich meist nur abgedeckt, wenn es keine Verunreinigung gibt, z.B. durch alten Bauschutt. Denn die Entsorgung von Bauschutt ist deutlich teurer als die von Mutterboden.
Erschließungskosten für Wasser, Gas, Strom, Abwasser und Telefon bzw. Internet gehören ebenfalls zu den nennenswerten Baunebenkosten. Eine gute Planung zahlt sich aus, wenn der Anschluss für den Baustrom später auch für den Hausanschluss verwendet werden kann.
Die anfallenden Gebühren und Verantwortlichkeiten, z. B. für den Abwasseranschluss, sind je nach Versorger und Gemeinde sehr unterschiedlich. Bei vielen Gemeinden endet die Verantwortung für den Kanalanschluss an der Grundstücksgrenze. Bei einigen Städten wiederum reicht die Verantwortung des Grundstückeigentümers bis zur Straßenmitte.
Die Vermessungen während der Bauphase gehören meist ebenfalls zu den Baunebenkosten. Üblicherweise wird jeweils eine Vermessung nach der Erstellung der Bodenplatte und nach Bauabschluss vorgenommen.
Tipp: Es ist sehr zu empfehlen, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und eine Bauleistungsversicherung abzuschließen. Beide Versicherungen sind eher kleine, aber dafür umso wichtigere Positionen auf der Liste der Baunebenkosten. Denn sie können hohe Folgekosten verhindern, die z. B. durch einen Unfall auf der Baustelle entstehen.
Hausbau: Nachgelagerte Baunebenkosten
Wenn das Haus fertig ist, stehen weitere größere Investitionen an: Die Außenanlagen müssen gestaltet und ausgebaut werden. Meist ist eine Menge zu tun, z. B.:
- Pflasterung der Wege zum Haus und im Garten
- Anpflanzen von Hecke und Gartenbewuchs
- Anlegen einer Terrasse
Diese Kosten zählen zwar nicht direkt zu den Baunebenkosten, sind aber oft nicht im eigentlichen Baubudget enthalten. Planen Sie sie unbedingt mit ein, um über ausreichende Mittel zu verfügen.
Weitere nachgelagerte Baunebenkosten entstehen, wenn beim Bau der Gehsteig oder Straßenbelag beschädigt wird. Diese Schäden müssen Sie im Nachgang beheben.
Tipp
Es lohnt sich, schon im Vorfeld die Zuwegung auf Beschädigungen zu prüfen und den Status zu dokumentieren. So können Sie nachweisen, für welche Schäden Sie verantwortlich sind – und für welche nicht.
Tipps für die Planung Ihres Baubudgets
Die im Durchschnitt angenommenen 15 bis 20 % für Baunebenkosten sind durchaus realistisch. Aber vielleicht möchten Sie Ihren Garten etwas aufwendiger gestalten und einen Teich anlegen oder Sonnenschutz installieren. Machen Sie sich im Vorfeld Gedanken und planen Sie Ihr Baubudget lieber etwas großzügiger: Rechnen Sie ein Viertel der Baukosten für Nebenkosten und Unvorhergesehenes hinzu.
Es ist zwar leichter gesagt als getan, aber dennoch gilt: Etwas Luft sollte finanziell immer da sein. Denn oft geht der Plan nicht so auf wie gedacht. Nicht nur bei großen bzw. öffentlichen Gebäuden passiert es, dass ein Projekt den Budget- und Zeitrahmen sprengt. Daher die Empfehlung: Planen Sie lieber ein wenig kleiner und behalten Sie Reserven, als die vorhandenen Mittel zu stark auszureizen. Dann sind Sie im Fall unvorhersehbarer Mehrkosten besser gewappnet.
