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    Baunebenkosten

    Nebenkosten beim Hausbau vorab berechnen

    Viele Bauherren unterschätzen in der Planung die Baunebenkosten. Welche Nebenkosten beim Hausbau üblich sind und wie Sie optimal planen.

    Ein Mann sitzt hinter einem Modellhaus und Stapeln von Münzen und rechnet.

    Als Bauherr sind Sie für die Sicherheit auf Ihrer Baustelle verantwortlich. Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung haftet bei Sach- und Personenschäden Dritter und wehrt unberechtigte Forderungen für Sie ab.

    Das Wichtigste in Kürze

    • Unter Baunebenkosten werden alle Kosten beim Hausbau zusammengefasst, die zusätzlich zu den eigentlichen Baukosten wie Material- und Handwerkerkosten anfallen.
    • Die Baunebenkosten werden üblicherweise mit 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten für einen Hausbau beziffert – kalkulieren Sie diese daher unbedingt von Anfang an ein.
    • Eine vollständige Übersicht über die Baunebenkosten ist unverzichtbar, da einige der Kosten schon vor Baubeginn, andere während des Baus und andere wiederum erst nach Baufertigstellung anfallen.

    Diese Themen finden Sie hier

    Was sind Baunebenkosten?

    Als Baunebenkosten bezeichnet man alle Kostenpunkte, die beim Hausbau zusätzlich zu den reinen Hausbaukosten für Material und Handwerker anfallen.

    Zu den Baunebenkosten zählen beispielsweise Kosten für die Planung und Erschließung, Bauanträge und -genehmigungen, Makler- und Notargebühren, Hausbauversicherungen und die Finanzierung.

    Angesichts der Vielfalt an möglichen Nebenkosten beim Hausbau ist es für Bauherren nicht immer ganz einfach, sich einen Überblick über die Baunebenkosten zu verschaffen – zumal einige Nebenkosten erst nach Fertigstellung des Hausbaus anfallen.

    Eine sorgfältige Planung und Berechnung ist daher sehr wichtig, weil viele Baunebenkosten unvermeidbar sind und zu höheren Gesamtkosten und einer längeren Bauzeit führen können.

    Gut zu wissen

    Wie hoch sind die Baunebenkosten beim Neubau?

    Die Nebenkosten beim Hausbau werden üblicherweise mit 15 bis 20 % der Gesamtkosten beziffert. Bei Kosten von 400.000 Euro für Ihren Neubau sollten Sie also zusätzliche Kosten von 60.000 bis 80.000 Euro an Baunebenkosten einkalkulieren.

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    Auf einer Baustelle unterhalten sich eine Frau und 2 Männer.

    Bauherren-Haftpflicht

    Sichern Sie sich gegen Schäden auf Ihrer Baustelle ab

    Als Bauherr haften Sie für Schäden gegen Dritte auf Ihrer Baustelle. Die ERGO Bauherren-Haftpflichtversicherung schützt Sie vor Schadensersatzansprüchen und deckt auch Schäden durch Eigenleistung und Nachbarschaftshilfe ab.

    z. B. 77,47 € Einmalbeitrag für die Bauzeit

    Welche Nebenkosten fallen wann an?

    Der Bau eines Einfamilienhauses lässt sich grob in die drei Phasen der Bauvorbereitung, der eigentlichen Bauarbeiten und nachgelagerter Arbeiten nach der Baufertigstellung einteilen. In jeder dieser Phasen eines Neubaus fallen unterschiedliche Baunebenkosten an.

    Baunebenkosten in der Vorbereitungsphase

    • Grunderwerbsteuer
    • Notar- und Grundbuchkosten
    • Ggf. Maklerprovision
    • Bauantrag und Baugenehmigung
    • Vermessungsarbeiten
    • Bodengutachten
    • Erschließungskosten

    Baunebenkosten während der Bauphase

    • Abriss von Altbeständen
    • Erdarbeiten
    • Baumfällungen
    • Prüfungen auf Kampfmittelfreiheit
    • Architekten oder Gutachter (z. B. für KfW-Darlehen)
    • Baustrom und Bauwasser
    • Einrichtung der Baustelle
    • Bauherren-Haftpflichtversicherung
    • Bauleistungsversicherung

    Baunebenkosten nach Fertigstellung des Baus

    • Pflastern der Wege zum Haus und im Garten
    • Anpflanzen von Hecke und Gartenbewuchs
    • Zaunbau
    • Anlegen einer Terrasse
    • Bau von Carport, Schuppen oder weiteren Nebengebäuden
    • Ggf. Behebung von Schäden an Gehweg oder Straßenbelag

    Gut zu wissen

    Gehören Maklerkosten zu den Baunebenkosten?

    Auch Maklerkosten werden beim Hausbau zu den Baunebenkosten gezählt. Die Maklergebühren sind gleich zu Projektbeginn fällig oder genauer: nach dem Notartermin.

    Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich geregelt und grundsätzlich nach oben hin offen. In der Regel wird jedoch eine Provision von 7,14 % des Kaufpreises genannt, die sich Käufer und Verkäufer teilen. Als Grundstückskäufer müssen Sie also üblicherweise mit Maklerkosten von 3,57 % des Kaufpreises inklusiv Umsatzsteuer rechnen.

    Welche Faktoren beeinflussen die Baunebenkosten bei der Bauvorbereitung?

    Um die anfallenden Baunebenkosten realistisch einzuschätzen, ist es sinnvoll, schon vor dem Grundstückserwerb möglichst viele Fragen zu stellen. Denn die Höhe der Nebenkosten beim Hausbau hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab.

    Faktoren Baunebenkosten

    • Wie steht es um die Beschaffenheit/Bodenqualität des Grundstücks?
    • Ist das Grundstück vollständig erschlossen?
    • Wie sieht der Bebauungsplan aus?
    • Welche Abwasservorschriften gelten?
    • Gibt es spezielle Auflagen wie z. B. eine Baumschutzverordnung?
    • Welche grundsätzlichen Bebauungsmöglichkeiten gibt es?
    • Welche Nachbarbebauung ist geplant?
    Vertrag wird unterzeichnet mit Haus und Schlüssel im Vordergrund.

    Gut zu wissen

    Muss die Baustelle vor dem Hausbau vorbereitet werden?

    Als Bauherr haften Sie für Sach- und Personenschäden Dritter, die durch Bauarbeiten auf Ihrer Baustelle entstehen. Dies gilt auch für Schäden an Zuwegen, Straßen und Nachbargrundstücken. Daher lohnt es sich, die Zuwege zu Ihrem Baugrundstück schon im Vorfeld auf Beschädigungen zu prüfen und den Status zu dokumentieren. So können Sie nachweisen, für welche Schäden Sie verantwortlich sind – und für welche nicht.

    Hausbau: Nebenkosten während der Bauphase

    Die Nebenkosten während der Bauphase sind je nach Vertragsmodell im Gesamtpreis enthalten oder werden separat berechnet. Z. T. fallen diese Nebenkosten schon an, bevor es mit dem eigentlichen Hausbau losgeht.

    Erschließung des Baugrundstücks

    Schon vor Baubeginn können Kosten für die Vorbereitung des Grundstücks anfallen. Dazu zählen z. B. Abrissarbeiten und Baumfällungen, die Neuvermessung des Grundstücks, Bodengutachten oder Architektenleistungen.

    Endarbeiten/Entsorgungskosten

    Erdarbeiten können hohe Kosten verursachen. Die Entsorgungskosten für den Erdaushub sind nämlich i. d. R. nur dann abgedeckt, wenn es keine Verunreinigung gibt, z. B. durch alten Bauschutt. Die Entsorgung von Bauschutt ist deutlich teurer als die von Mutterboden.

    Erschließung/Anschlüsse

    Die Erschließungskosten für Wasser, Gas, Strom, Abwasser und Telefon bzw. Internet gehören zu den nennenswerten Baunebenkosten. Eine gute Planung zahlt sich aus, wenn Sie den Anschluss für den Baustrom später auch für den Hausanschluss verwenden können.

    Die anfallenden Gebühren und Verantwortlichkeiten, z. B. für den Abwasseranschluss, sind je nach Versorger und Gemeinde sehr unterschiedlich.

    Vermessung

    Die Vermessungsarbeiten während der Bauphase gehören meist ebenfalls zu den Baunebenkosten. Üblicherweise wird jeweils eine Vermessung nach der Erstellung der Bodenplatte und nach Bauabschluss vorgenommen.

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      Hausbau: nachgelagerte Baunebenkosten nach Baufertigstellung

      Ist das Haus fertig gebaut, stehen meist noch Arbeiten auf dem Grundstück an, z. B. für:

      • Pflasterung der Wege zum Haus und im Garten
      • Anpflanzen von Hecke und Gartenbewuchs
      • Anlegen einer Terrasse
      • Bau von Carport, Schuppen oder weiteren Nebengebäuden

      Diese Kosten zählen nicht direkt zu den Baunebenkosten, sollten aber schon in der Planung berücksichtigt werden. Denn oft werden sie im eigentlichen Baubudget vergessen. Übrigens: Nachgelagerte Baunebenkosten entstehen auch, wenn beim Bau der bestehende Gehsteig oder Straßenbelag beschädigt wird. Solche Schäden müssen Sie im Nachgang beheben lassen.

      Mann mit Motorsense im Garten.
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      Wie berechnet man die Baunebenkosten?

      Die Nebenkosten beim Hausbau lassen sich nicht pauschal berechnen. Die genaue Höhe der Baunebenkosten hängt unter anderem von Standort und Region, Grundstücksgröße und -preis, Bauprojekt und anderen Faktoren ab.

      Für die Beispielrechnung gehen wir von einem Grundstückspreis von 100.000 Euro aus. Bitte beachten Sie, dass die in der Tabelle genannten Positionen nur eine Auswahl der typischen Baunebenkosten und die Beträge lediglich Referenzwerte sind. Die tatsächlichen Nebenkosten für Ihren Hausbau können zum Teil deutlich davon abweichen. Eine ausführliche Checkliste zu den Baunebenkosten können Sie am Ende des Artikels herunterladen.

      Beispielrechnung: Nebenkosten beim Hausbau

      BaunebenkostenKosten (ca.)
      Notar und Grundbuchkosten2.000 Euro (ca. 2 % vom Grundstückspreis)
      Grunderwerbssteuer3.500 Euro (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)
      Bauantrag und Baugenehmigung1.500 Euro
      Erschließungskosten12.000 Euro (variieren je nach Grundstück und Kommune)
      Bauherrenhaftpflicht250 bis 600 Euro
      Bauleistungsversicherung600 bis 1.200 Euro

       

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      Welche Versicherungen brauche ich beim Hausbau?

      Mit den richtigen Versicherungen können Sie hohe Folgekosten verhindern, die z. B. durch einen Unfall auf der Baustelle entstehen.

      Bauherren-Haftpflichtversicherung

      Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung schützt Sie vor Haftungsansprüchen durch Personen- und Sachschäden, die während des Hausbaus durch Bauarbeiten auf Ihrer Baustelle entstehen – auch bei Eigenleistung und Nachbarschaftshilfe. Eine Bauherrenhaftpflicht wehrt außerdem unberechtigte Schadensersatzansprüche gegen Sie ab.

      Bauleistungsversicherung

      Eine Bauleistungsversicherung schützt Bauherren vor unvorhergesehenen Schäden, die während der Bauarbeiten am Bauobjekt entstehen – zum Beispiel durch Vandalismus, Sturm oder Material- und Konstruktionsfehler.

      Hausratversicherung

      Eine Hausratversicherung wird spätestens nach Fertigstellung des Baus sinnvoll. Mit einer Hausratversicherung schützen Sie Ihr Zuhause und Ihre Einrichtung vor Wasser- und Brandschäden, aber auch gegen Einbruch. Eine Glasversicherung sowie Schutz gegen Fahrraddiebstahl und Elementarschäden sind in der Regel zuwählbar.

      Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

      Für Eigentümer und Vermieter lohnt sich eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht. Denn diese schützt Sie finanziell, wenn Mietern, Besuchern oder Passanten auf Ihrem Grundstück etwas passiert.

        Gut zu wissen

        Wer haftet auf der Baustelle?

        Grundsätzlich trägt der Bauherr die Verantwortung für alles, was auf seiner Baustelle passiert. Dies betrifft die Einhaltung der geltenden Bauvorschriften und die Sicherheit auf der Baustelle. Daher haften Sie als Bauherr für Sach- und Personenschäden, die auf Ihrer Baustelle oder durch Ihr Bauvorhaben entstehen.

        Selbst wenn Sie die Sicherungspflichten wirksam an den Architekten oder das Bauunternehmen delegieren, sind Sie als Bauherr verpflichtet, persönlich zu überprüfen, ob alle Sicherungsmaßnahmen eingehalten wurden.

        Wie wirken sich Baunebenkosten auf die Finanzierung aus?

        Die Baunebenkosten haben erheblichen Einfluss auf die Finanzierung. Wenn man davon ausgeht, dass die Nebenkosten im Schnitt 15 bis 20 % der Gesamtsumme ausmachen, muss man bei einem Hausbau von 300.000 Euro noch einmal 45.000 bis 60.000 Euro mehr einplanen.

        Wenn Sie die Baunebenkosten nicht aus Ihrem Eigenkapital finanzieren können, steigt die gesamte Darlehenssumme. Das resultiert in höheren Zinszahlungen und einer längeren Tilgungsdauer.

        Werden die Baunebenkosten nicht von Anfang an beim Hausbau einkalkuliert, kann es während der Bauphase zu finanziellen Engpässen kommen. In diesem Fall ist häufig eine teure Nachfinanzierung nötig.

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        Wie kann ich die Baunebenkosten reduzieren?

        Auch wenn die Möglichkeiten begrenzt sind – mit guter Planung können die Baunebenkosten durchaus reduziert werden.

        Checkliste

        • Grundstücksgröße: Ein kleineres Grundstück ist – abhängig von der Lage – in der Regel günstiger. Dadurch fallen auch Notargebühren, Grunderwerbsteuer und mögliche Erschließungskosten niedriger aus.
        • Auf Makler verzichten: Wenn Sie Ihr Grundstück von privat anstatt über einen Makler kaufen, sparen Sie in der Regel 3,57 % des Kaufpreises.
        • Bodenbeschaffenheit: Ein Bodengutachten kostet zwar Geld, verhindert aber unter Umständen hohe Kosten für den Bodenaustausch.
        • Keine Kellerräume: Wenn Sie auf eine Unterkellerung Ihres Hauses verzichten, sparen Sie viel Geld für Erdaushub- und Betonierungsarbeiten.
        • Finanzierungsvergleich: Holen Sie Vergleichsangebote für die Immobilienfinanzierung ein, um sich möglichst günstige Zinsen zu sichern.

        Unsere Checkliste Baunebenkosten zum Download

        FAQ – Häufige Fragen zu den Baunebenkosten

        Die wichtigsten Fragen und Antworten für Sie zusammengefasst.

        Kann man mit 400.000 Euro ein Haus bauen?

        Grundsätzlich sollte es möglich sein, mit 400.000 Euro ein Haus zu bauen. Die Kosten für den Hausbau hängen allerdings von vielen verschiedenen Faktoren ab: unter anderem von der Lage und Region, der Bauweise, ob Sie ein Haus mit oder ohne Keller wünschen und ob Sie beispielsweise Eigenleistungen erbringen können.

        In jedem Fall sollten bei einem Budget von 400.000 Euro zumindest die Grundstückskosten und die Baunebenkosten enthalten sein. Unterm Strich bleibt dann weniger Geld für den eigentlichen Hausbau.

        Wie hoch sind die Baunebenkosten bei 300.000 Euro?

        Wenn man von durchschnittlichen Baunebenkosten in Höhe von 15 bis 20 % der Gesamtkosten ausgeht, sollten Sie bei einem Bauprojekt von 300.000 Euro zusätzlich 45.000 bis 60.000 Euro für die Baunebenkosten einplanen. Mit einer sorgfältigen Kalkulation und Planung verhindern Sie, während des Baus in finanzielle Schieflage zu geraten und möglicherweise eine teure Nachfinanzierung aufnehmen zu müssen.

        Wie viel Prozent der Baukosten sind Baunebenkosten?

        Als Faustregel geht man davon aus, dass die Nebenkosten beim Hausbau zwischen 15 und 20 % der Gesamtkosten des Bauprojekts ausmachen. Bei einer Summe von 400.000 Euro sollten Sie also zusätzlich 60.000 bis 80.000 Euro für Baunebenkosten einplanen.

        Stand: 25.08.2026

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