Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist für die meisten Bauherren und Hauskäufer der beste Weg zur eigenen Immobilie. Als Kreditnehmer profitieren sie von einer hohen Planungssicherheit dank Zinsbindung und festen, gleichbleibenden Monatsraten. Wir haben für Sie die wichtigsten Infos sowie Vor- und Nachteile zusammengefasst.

Das Wichtigste im Überblick:

• Bei der Rückzahlung eines Annuitätendarlehens sinkt der Zinsanteil kontinuierlich, während der Tilgungsanteil steigt. Insgesamt bleibt die Höhe der Monatsrate immer gleich.
• Annuitätendarlehen bieten Ihnen für den Bau oder Kauf Ihrer Immobilie eine hohe Planungssicherheit. Die Zinskosten, Ratenhöhe und die Höhe einer eventuell verbleibenden Restschuld sind Ihnen schon bei Vertragsabschluss bekannt.
• Bei Vertragsabschluss können Sie das Darlehen mit Zusatzoptionen wie Ratenpause, Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungen flexibel gestalten.

Annuitätendarlehen Definition: Was ist das eigentlich?

Ein Annuitätendarlehen ist eine sehr gebräuchliche Form der Baufinanzierung. Im Gegensatz zu den meisten anderen Darlehensformen ist bei einem Annuitätendarlehen die monatliche Rate konstant. Sie setzt sich aus der Tilgungssumme und den Zinsen zusammen.

Das sind die Merkmale des Annuitätendarlehens:

• Die Rate ergibt sich aus dem anfänglich vereinbarten Tilgungssatz und den Zinsen auf die noch geschuldete Summe.
• Die Restschuld verringert sich mit jeder gezahlten Rate um die Rückzahlung. Da Sie nur Zinsen auf die Restschuld bezahlen, sinkt der Zinsanteil kontinuierlich.
• Der Tilgungsanteil steigt gleichzeitig,  da die Ratenhöhe konstant bleibt – somit können Sie mit jeder Rate eine höhere Tilgung erreichen.
• Die Banken berechnen die Anteile jährlich neu. Zins- und Tilgungsanteil ändern sich daher auch bei monatlicher Ratenzahlung nur einmal im Jahr.

Was ist Annuität?

Als Annuität wird die Jahresrate bezeichnet, die Sie Ihrem Kreditgeber zurückzahlen. Die Zusammensetzung dieser Rate wird jährlich neu berechnet, auch wenn sich die meisten Kreditnehmer für die monatliche Zahlungsweise entscheiden. Sie können aber auch eine viertel- oder halbjährliche Zahlung vereinbaren.

Die Annuität besteht immer aus zwei Teilen:

• Zinsanteil: Dieser ergibt sich aus dem Zinssatz. Der Zins ist eine Art Leihgebühr, über die Sie der Bank die Kosten für das Darlehen zahlen.
• Tilgungsanteil: Mit diesem zahlen Sie der Bank das Darlehen nach und nach zurück.
• Die Tilgung beginnt nicht zwangsläufig bei Vertragsabschluss. Vielmehr können Sie im Vertrag festlegen, wann die erste Rate fällig wird. Meist ist dies der Fall, wenn das Darlehen komplett oder teilweise ausgezahlt wurde.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen im Detail?

Bei einem Annuitätendarlehen haben Sie bei Vertragsabschluss einige Möglichkeiten, Details des Darlehens selbst zu bestimmen. Diese Entscheidungen treffen Sie gemeinsam mit Ihrer Bank oder Ihrem Immobilienfinanzierer.

Über folgende Bereiche können Sie mitentscheiden:

• Sollzinsbindung: Diese liegt meist zwischen 10 und 15 Jahren. Bei manchen Darlehensgebern kann sie sogar bis zu 40 Jahre betragen. Während dieser Zeit ändert sich der Zinssatz für Sie nicht.
• Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes: Die Mindestrückzahlung liegt oft bei 1 %. Grundsätzlich gilt: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt.
• Eventuelle Zusatzleistungen: Darunter fallen etwa Sondertilgungen und Ratenpausen.

Wenn Sie mit der Rückzahlung beginnen, ist ein hoher Zinsanteil normal. Je nach Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes kann er sogar über dem Tilgungsanteil liegen. Besteht nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld, müssen Sie dafür eine Anschlussfinanzierung abschließen.

Welche Zusatzoptionen gibt es?

Mit Zusatzleistungen können Sie Ihr Darlehen Ihrer Lebenssituation anpassen. Das gibt Ihnen vor allem die Möglichkeit, auf finanzielle Veränderungen zu reagieren. Arbeitslosigkeit, eine lange Krankheit, aber auch eine Erbschaft oder ein Lottogewinn können Sie auf diese Weise gut einbauen.

Mögliche Zusatzleistungen sind:

• Das Recht auf Sondertilgung: Möglich sind beispielsweise jährliche Sonderrückzahlungen in Höhe von 5 bis 10 % der Nettodarlehenssumme.
• Tilgungssatzänderungen: Damit können Sie Ihre Monatsrate ein bis zwei Mal pro Laufzeit erhöhen oder senken und so auf finanzielle Veränderungen wie Gehaltserhöhungen oder vorübergehende Arbeitslosigkeit reagieren.
• Ratenpausen: Bis zu sechs Monate Aufschub wendet in finanziellen Engpässen die Gefahr der Kündigung durch die Bank ab.
• Eine bereitstellungszinsfreie Zeit: Diese verlängert eine meist recht kurze Frist auf bis zu 24 Monate, innerhalb derer die Bank für die Reservierung Ihrer Darlehenssumme keine Zinsen verlangt.

Annuitätendarlehen berechnen: eine Beispielrechnung

Unser Rechenbeispiel verdeutlicht Ihnen das Prinzip von Annuitätendarlehen. Hierfür wurde ein Darlehen über 160.000 Euro mit einem Zinssatz von 3 % und einem anfänglichen Tilgungssatz von 2,5 % bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren aufgenommen. Die Zahlen wurden auf Euro gerundet.

An diesem Beispiel können Sie erkennen:

• Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil höher als der Tilgungsanteil. Dieses Verhältnis kehrt sich mit fortschreitender Laufzeit jedoch um.
• Im 10. Jahr ist der Tilgungssatz von anfänglichen 2,5 % auf 4,37 % gestiegen.
• Nach 10 Jahren haben Sie in unserem Beispiel 42.144 Euro an Zinsen gezahlt, während 45.856 Euro von der Kreditschuld abgetragen wurden. Es bleibt eine Restschuld von 114.144 Euro übrig.

Vorteile eines Annuitätendarlehens

Die Vorteile eines Annuitätendarlehens liegen vor allem in der Planungssicherheit, da bei dieser Finanzierungsform die meisten Variablen von Anfang an feststehen. Als Darlehensnehmer profitieren Sie davon:

• Die Zinsbindung sorgt für klare Verhältnisse. Ihre monatliche Rate verändert sich auch bei stark schwankenden Bauzinsen nicht.
• Eine eventuell verbleibende Restschuld steht bereits bei Vertragsabschluss fest. So können Sie sich frühzeitig um eine günstige Anschlussfinanzierung kümmern.
• Ihre getätigten Tilgungen werden bei der Berechnung des Zinsanteils berücksichtigt. Damit verringert sich dieser stetig.
• Die Rückzahlung des Kredites schreitet dadurch schneller voran als bei vielen anderen Darlehensformen.

Info: Wenn Sie noch mehr Planungssicherheit wünschen, bietet sich ein Volltilgerdarlehen an. Bei diesem zahlen Sie die Finanzierung innerhalb der Laufzeit vollständig zurück. Je nach Darlehenshöhe müssen Sie dabei allerdings einen relativ hohen Tilgungssatz zahlen.

Nachteile eines Annuitätendarlehens

Auf der anderen Seite kann ein Annuitätendarlehen auch Nachteile mit sich bringen:

• Während der Laufzeit sind in der Regel keine Vertragsänderungen möglich.
•  Das Recht auf Sondertilgungen müssen Sie schon bei Vertragsabschluss vereinbaren, es zieht einen Aufschlag auf den Zinssatz nach sich. Fehlt diese Vereinbarung, müssen Sie bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• Sie tragen ein Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung: Läuft die Sollzinsbindung aus, müssen Sie für die Restschuld zu den aktuellen Konditionen eine Anschlussfinanzierung vereinbaren.
• Eine Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie in der Regel auch dann zahlen, wenn Sie während der Vertragslaufzeit Ihre Immobilie verkaufen und das Darlehen ablösen wollen.

Tipp: Um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren, können Sie für die Anschlussfinanzierung ein Forward-Darlehen wählen. Dieses kann 66 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu den dann geltenden Konditionen abgeschlossen werden. So haben Sie viereinhalb Jahre Spielraum, um sich die bestmöglichen Zinsen zu sichern.

Wann lohnt sich ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen eignet sich vor allem für Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum selbst bewohnen. Diese Form der Finanzierung kann aber auch in anderen Fällen für Sie sinnvoll sein:

• Sie möchten einen Überblick über Ihre Zinskosten für mehrere Jahre haben und sich nicht permanent um die Zinsentwicklung kümmern.
• Wenn mittelfristig mit  steigenden Baufinanzierungszinsen zu rechnen ist, denn mit dem Annuitätendarlehen können Sie sich niedrige Zinsen über einen langen Zeitraum sichern.

Annuitätendarlehen vs. andere Darlehensformen

In der Immobilienbranche hat sich das Annuitätendarlehen längst gegen andere Darlehensformen durchgesetzt und wird von Käufern und Bauherren am häufigsten gewählt. Doch je nach Situation des Kreditnehmers können sich auch andere Finanzierungsformen anbieten. Dazu zählen:

• Tilgungsdarlehen mit konstanter Tilgung
• Ratenkredit
• Konstantdarlehen als Kombination zwischen Bausparvertrag und einem endfälligen Darlehen

Hinweis: Die Begriffe „Tilgungsdarlehen“ und „Ratenkredit“ werden oftmals als Synonyme für ein Annuitätendarlehen verwendet. Wir unterscheiden hier zwischen dem klassischen Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, dem Tilgungsdarlehen mit sinkender Rate und dem Ratenkredit für kleinere Finanzierungsvorhaben.[KK1]

Tilgungsdarlehen

Tilgungsdarlehen mit konstanter Tilgung sind in der Immobilienbranche mittlerweile eher selten. Wie bei einem Annuitätendarlehen wird dabei der Zinsanteil auf die sinkende Restschuld berechnet und sinkt somit stetig. Die Tilgungsrate ändert sich hingegen nicht. Die Gesamtrate aus Tilgung und Zins verringert sich also im Laufe der Zeit, da der Zinsanteil kleiner wird.

Tilgungsdarlehen und Annuitätendarlehen im Vergleich:

Wegen der zum Ende der Laufzeit sinkenden Ratenbelastung eignet sich diese Darlehensform besonders für Rentner, Freiberufler und Selbstständige, oder wenn nach einigen Jahren mit Renovierungskosten zu rechnen ist. Allerdings sind Sondertilgungen als Zusatzoption meist nicht vorgesehen. Für Baukredite wird das Tilgungsdarlehen kaum noch genutzt, weil insbesondere die anfänglichen Raten sehr hoch sind. Bauherren haben aber gerade in dieser Phase oft eine hohe finanzielle Belastung, etwa durch notwendige Neuanschaffungen.

Ratenkredit

Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen werden sogenannte Ratenkredite meist außerhalb der Immobilienbranche genutzt. Zur Erstfinanzierung eines Immobilienkaufes oder -baus eignen sie sich nur bedingt, da sich die Kreditsumme meist nur im fünfstelligen Bereich bewegt. Allerdings haben sie einige Vorteile:

• Sie benötigen kein Eigenkapital.
• Es wird keine Absicherung durch Eintragung einer Grundschuld verlangt.
• Ratenkredite sind flexibler als klassische Baufinanzierungen, z.B. sind Sonder- oder Volltilgungsoptionen in der Regel automatisch enthalten.
• Sie sind nicht zweckgebunden. Als Kreditnehmer können Sie also frei über die Kreditsumme verfügen.

Es gibt aber auch Nachteile im Vergleich zum Annuitätendarlehen:

• Ratenkredite eignen sich nur für kleinere Summen von meist bis zu 50.000 Euro. Für den Neubau oder Kauf einer Immobilie reichen sie daher in der Regel nicht aus.
• Der Wegfall der Zweckbindung macht sich häufig in höheren Zinsen bemerkbar.

Annuitätendarlehen und Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag ist meistens mit einer langen Ansparphase verbunden und erfordert Geduld oder langfristige Vorausplanung. Alternativ können Sie einen Bausparvertrag in Verbindung mit einem sogenannten endfälligen Darlehen abschließen. Diese Kombination wird auch als Konstantdarlehen bezeichnet und funktioniert folgendermaßen:

• Das endfällige Darlehen erhalten Sie sofort und können damit Ihre Immobilie kaufen oder bauen.
• Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen, aber keine Tilgungsraten. Stattdessen wird die gesamte Darlehenssumme zum Ende der Laufzeit fällig.
• Anstelle der Tilgung zahlen Sie in einen parallel abgeschlossenen Bausparvertrag ein.
• Dieser wird im Idealfall zum Ende der Darlehenslaufzeit zuteilungsreif, sodass Sie damit das endfällige Darlehen teilweise ablösen können.
• Die Restschuld finanzieren Sie anschließend als Bauspardarlehen weiter.

Dieses Modell bietet Ihnen eine hohe Kalkulationssicherheit, da die Zinskosten im Voraus feststehen und Sie keine Anschlussfinanzierung benötigen. Allerdings haben Sie keine Garantie auf den Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrags, sodass Sie gegebenenfalls eine Zwischenfinanzierung finden müssen.

Wie löst man ein Annuitätendarlehen mit einem Bausparvertrag ab?

Um einer möglicherweise teuren Anschlussfinanzierung zu entgehen, können Sie parallel zu Ihrem Annuitätendarlehen einen Bausparvertrag abschließen. Dabei gehen Sie folgendermaßen vor:

1. Mithilfe des Tilgungsplans berechnen Sie die Restschuld, die zum Ablauf der Zinsbindung bestehen bleibt. Diese definieren sie als Bausparziel.
2. Bei der Einzahlung in den Bausparvertrag müssen Sie beachten, dass Sie zum Ende der Zinsbindung das Mindestsparguthaben erreicht haben.
3.  Läuft nun die Zinsbindung aus, ist der Bausparvertrag im besten Fall bereits zuteilungsreif und Sie können mit der angesparten Summe einen Teil der Restschuld ablösen.
4. Über Ihren Bausparvertrag haben Sie nun Anspruch auf ein Bauspardarlehen,  womit Sie die verbleibende Restschuld finanzieren können.

Der Zinssatz für ein Bauspardarlehen wird schon bei Vertragsabschluss festgesetzt. Daher haben Sie mit diesem Modell von Beginn an den vollen Überblick über Ihre Zinskosten und tragen kein Zinsänderungsrisiko. Allerdings müssen Sie während der Zinsbindung die Doppelbelastung durch Darlehensraten und Bausparraten stemmen. 

Annuitätendarlehen Tilgungsplan: So können Sie ihn berechnen

Ein Annuitätendarlehen können Sie mit einem Tilgungsrechner präzise berechnen. So können Sie einfach und unverbindlich einen Tilgungsplan erstellen und sehen, wie sich Ihre Zins- und Tilgungsanteile entwickeln und welche Restschuld bei Vertragsende bestehen bleibt. Auch Sondertilgungen können Sie so oftmals miteinkalkulieren.

Für den Annuitätenrechner benötigen Sie in der Regel:

• Die Darlehenssumme
• Den Zinssatz
• Die gewünschte Zinsbindung
• Eventuelle jährliche Sondertilgungen

Zudem müssen Sie sich entweder für eine Gesamtlaufzeit, einen anfänglichen Tilgungsanteil oder die Höhe der monatlichen Rate entscheiden.

Annuitätendarlehen Formel: Wie berechnet man die Tilgung?

In erster Linie ergibt sich der Tilgungssatz aus Ihrer individuellen finanziellen Situation. Sie selbst entscheiden, wie hoch Ihre monatliche Rate sein darf. Banken verlangen allerdings oftmals eine Mindesttilgung von 1 %.

Tipp: In Zeiten niedriger Bauzinsen sollten Sie den anfänglichen Tilgungssatz möglichst hoch ansetzen. So entgehen Sie der sogenannten Tilgungslücke, bei der sich niedrige Zinsen und geringe Tilgung negativ auf die Gesamtlaufzeit und die Gesamtzinskosten auswirken.

Bei einem Volltilgerdarlehen, bei dem die Tilgung den Kredit inklusive Zinsen innerhalb der Laufzeit komplett abdeckt, können Sie die Annuität mit dieser Formel berechnen:

Darlehenssumme x [(1 + Zinssatz als Dezimalzahl)^Laufzeit x Zinssatz] : [(1 + Zinssatz)^Laufzeit - 1]

Beachten Sie dabei:

• Geben Sie den Zinssatz als Dezimalzahl ein; ein Zinssatz von 2,5 % entspricht demnach 0,025.
• Die Laufzeit wird in Jahren ohne Kommastelle angegeben.
• Für die monatliche Rate teilen Sie das Ergebnis durch 12.