Mietvertrag: Verzicht auf Kündigung

Rechtsfrage des Tages:

Die meisten Mieter ziehen in eine Wohnung mit dem Ziel, dort möglichst lange zu bleiben. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, dass Mieter und Vermieter auf ihr Kündigungsrecht im Mietvertrag verzichten. Wie muss eine wirksame Regelung aussehen?

Antwort:

Zunächst spricht nichts dagegen, in einem Mietvertrag auf das Kündigungsrecht zu verzichten. Allerdings gelten unterschiedliche Voraussetzungen je nach Art des Mietvertrages. Außerdem ist es entscheidend, ob der Verzicht einseitig oder für beide Vertragsparteien gelten soll. Das Zünglein an der Waage kann die Frage sein, ob Sie diesen Verzicht in einem Formularmietvertrag oder individuell vereinbaren wollen.

Was ist ein Formularvertrag?

Ein Formularmietvertrag ist ein vorformuliertes Muster, das für eine Vielzahl von Fällen gelten soll oder kann. Als Parteien des Vertrages können weder Vermieter noch Mieter über einzelne Punkte verhandeln. In aller Regel wird ein solcher Formularmietvertrag vom Vermieter vorgelegt. Die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem Formularmietvertrag ist wirksam, wenn sie für beide Parteien gilt, also für Mieter und Vermieter. Außerdem darf sie nicht länger als vier Jahre vereinbart worden sein. 

Ist die Klausel wirksam?

Vereinbaren Sie einen längeren Kündigungsverzicht, ist die Klausel in der Regel insgesamt unwirksam und eine Kündigung nach den gesetzlichen Vorgaben möglich. Auch ein einseitiger Kündigungsverzicht durch den Mieter in einem unbefristeten Formularvertrag ist unabhängig von der Dauer unwirksam. Eine solche Vereinbarung ist unzulässig. Der Vermieter ist hingegen nicht an eine bestimmte Dauer gebunden. Er kann theoretisch sogar für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses auf sein Recht auf ordentliche Kündigung verzichten.

Miete gestaffelt

In einem Staffelmietvertrag haben Sie mit Ihrem Vermieter bereits festgelegt, wann und in welcher Höhe sich die Miete erhöht. In solch einem Vertrag können Sie ebenfalls einen beiderseitigen Kündigungsverzicht für vier Jahre vereinbaren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist bei Staffelmietverträgen sogar ein einseitiger Kündigungsverzicht durch den Mieter zulässig. Allerdings wiederum nur für die Dauer von vier Jahren.

Gemeinsam ausgehandelt

Etwas schwieriger ist die Rechtslage bei den sogenannten Individualvereinbarungen. Wesen einer Individualvereinbarung ist, dass die Regelungen nicht von einer Seite vorgegeben werden. Vielmehr handeln die Vertragsparteien einzelne Punkte aus. Dabei haben beide Seiten die Möglichkeit, auf das Ergebnis Einfluss zu nehmen. In echten Individualvereinbarungen kann sowohl ein einseitiger als auch ein beidseitiger Verzicht auf die gesetzlichen Kündigungsrechte erklärt werden. Die zulässige Mindestdauer darf dabei auch länger als vier Jahre sein. Wird die Individualvereinbarung innerhalb eines Staffelmietvertrages abgeschlossen oder ergänzt einen solchen, darf der Verzicht allerdings wieder nur maximal vier Jahre betragen. In der mietrechtlichen Praxis sind echte Individualverträge eher selten anzutreffen.

Sonderkündigung muss möglich bleiben

Ein Kündigungsverzicht kann für beide Seiten des Vertrages Vorteile haben und Sicherheit bringen. Wichtig ist aber zu wissen, dass Sonderkündigungsrechte nicht immer automatisch mit ausgeschlossen sind. Eine außerordentliche, fristlose Kündigung bleibt trotz Verzichtserklärung jederzeit unter den jeweiligen Voraussetzungen möglich. Befinden Sie sich beispielsweise in Zahlungsverzug oder haben wiederholt gegen vertragliche Pflichten verstoßen, müssen Sie trotz einer Klausel zum Kündigungsverzicht mit einem Kündigungsschreiben rechnen.