Lifehacks - Der Podcast mit Katrin

Lisa und Max (Einspielung): Hey Leute, wir sind Lisa und Max und willkommen zurück auf unserem Kanal. Heute zeigen wir euch unser neues Projekt, das Chateau in der Provence, das wir für 80.000 € gekauft haben. Ist das nicht ein Traum? Schaut mal, diese Aussicht, diese alten Steinmauern. Wir werden das hier in sechs Monaten zu unserem Traumhaus umbauen.

Katrin (Host): Kennt ihr das? Ihr scrollt durch Insta oder YouTube und seht dieses perfekte Leben. Paare, die irgendwo in der Toscana ein Haus renovieren, sich ein Schloss in Frankreich gönnen oder mit Mitte 20 schon im Eigenheim wohnen. Und ihr denkt euch nur, wie machen die das bitte. Und warum struggeln wir schon bei einer halbwegs bezahlbaren Wohnung? Und damit herzlich willkommen zu einer neuen Folge Lifehacks. Mein Name ist Katrin und heute geht's um ein Thema, das viele von uns beschäftigt. Wie realistisch ist denn der Traum vom eigenen Zuhause eigentlich noch? Vor allem zwischen Insta Idiologie und echtem Leben. Die Zahlen sprechen leider erstmal für sich, denn wer heute in Deutschland zum allerersten Mal kauft, ist im Schnitt Mitte Ende 30. Vor 20 Jahren lag das Durchschnitt noch ungefähr bei 28. Heißt wir werden älter, die Preise steigen und der Traum von der eigenen Wohnung oder eigenen Haus wirkt oft weiter weg als je zuvor. Aber keine Panik, es gibt Wege und genau darüber sprechen wir heute mit zwei Gästen, die sich richtig gut auskennen. Zum einen Dr. Thomas Beyerle, Immobilienmarktforscher und Professor an der Hochschule Bieberach, der ist schon seit Jahren auf den Markt und weiß, was das für unsere Generation bedeutet und Raphael Diebold von Dr. Klein Baufinanzierung, der jeden Tag mit jungen Menschen spricht, die genau vor dieser Entscheidung stehen und daher weiß, was machbar ist und was er nicht. Wir reden über Denkfehler, unterschätzte Kosten und allen voran über Strategien, die wirklich funktionieren, damit der YouTube Traum vom Eigenheim vielleicht doch ein kleines bisschen näher rückt.

Intro: Lifehacks, für alle, die dachten, Steuer ID ist ein neuer Rapper.

Katrin (Host): Hi, ihr beiden, schön, dass ihr da seid. Fangen wir mal ganz einfach an. Thomas, wenn ich mich in meinem Bekanntenkreis umhöre, kommt immer wieder der gleiche Satz: Kaufen ist nicht mehr möglich, kaufen ist zu teuer, kaufen haut nicht mehr hin. Wie realistisch ist es denn heute noch für junge Menschen überhaupt Wohneigentum zu haben?

Dr. Thomas Beyerle: Also generell ist es schon noch immer sehr realistisch. Die Frage ist natürlich, was bringe ich mit? Mal ganz nüchtern formuliert. Mitbringen heißt, ich habe entweder Eigentum schon gebildet und oder es gibt oftmals das Stichwort Babyboomer gibt's auch noch eine kleine Subvention von Eltern oder Großeltern. Es mag erstmal so ein bisschen komisch klingen und mit dem sollte man auch nie planen, aber die Frage war ja, ist es realistisch? Es ist schon noch realistisch, aber- und das waren genau die zwei Einschränkungen.

Katrin (Host): Raphael, kannst du das bestätigen? Siehst du einen ähnlichen Trend?

Raphael Diebold: Das ist eine interessante Frage. Tatsächlich ist es so, dass statistisch gesehen auf Bundesebene der Erstkäufer so ca. 36 Jahre alt ist. Ja, das unterscheidet sich ganz arg. Jetzt haben wir hier jetzt speziell an unserem Standort z.B. ganz viele sehr gut ausgebildete, ich sag mal jetzt ein Arzt, ja, der jetzt unheimlich lange, nehmen wir mal Freiburg, ja, da kann man sein Medizinstudium gar nicht in der Regelzeit durchführen, weil die Plätze gar nicht da sind. Der ist durchaus mal 30, man hat gar nichts auf der Seite, weil er vielleicht von der Familie jetzt nicht unbedingt was abbekommen hat, aber der ist Arzt. Ja, natürlich kann der sich das leisten.

Katrin (Host): Okay, also die Leute fangen spät an zu arbeiten und haben daher weniger finanzielle Rücklagen. Verstehe. Aber es spielen ja auch noch andere Faktoren eine wichtige Rolle oder? Z.B. Lebensmodelle, Berufe, gesellschaftliche Entwicklungen. Das hat sich ja in den letzten Jahren auch stark verändert.

Dr. Thomas Beyerle: Also, sie sprechen ein interessantes Thema an. Einmal privat, aber natürlich auch beruflich und durch viele Marktforschungen. Das klassische Modell, du arbeitest ein paar Jährchen, dann bist du 28 oder gerade mal Anfang 30, hat die letzten 20 Jahre signifikant, also messbar nach hinten verschoben. Und das hat jetzt weniger was mit Kapital zu tun, sondern wirklich mit anderen Lebensmodellen, Gesellschaftsmodellen und oder auch Berufswechseln. Etwas, was ja für 40, 50 Jahren noch eher exotisch war, dass ich mal zwei, dreimal innerhalb von 5 Jahren den Job wechsel, ist heute vielleicht sogar das normal.

Katrin (Host): Das klingt nachvollziehbar. Aber mal Klartext, Thomas, wie viel Eigenkapital brauche ich denn mit? Was muss ich denn ungefähr rechnen?

Dr. Thomas Beyerle: Ich kaufe mir eine Wohnung, ein Haus und da sollte ich im Schnitt 25% Eigenkapital mitbringen. Meine persönliche Meinung ist, wenn es 30 sind, ist auch nicht ganz falsch, denn je mehr ich mitbringe, vielleicht auch von der Familie zusammenleihe oder geschenkt bekomme, gibt ja auch ein paar Vorzieheffekte, desto geringer wird ja auch die monatliche Zinsbindung. Also, das heißt, alles, was ich mir mitbringe, reduziert das Risiko bei den Banken, die im Normalfall 70% geben oder 80 % je nachdem. Und also das heißt, ich muss schon am Ende des Tages irgendwie vielleicht mal diesen altmodischen Begriff "Spare" mal reinbringen und sparen tut ja nicht weh.

Katrin (Host): 25 bis 30% ist halt schon eine Hausnummer. Raphael, ich höre immer wieder Vollfinanzierung ohne Eigenkapital. Funktioniert das heute überhaupt noch?

Raphael Diebold: Ich habe meine erste Finanzierung 2015 gemacht. Das war eine ganz, also nicht für mich selber, sondern als Baufinanzierungsberater. Das war eine ganz andere Zeit. Da hat eine Vollfinanzierung, also eine Finanzierung ohne Eigenkapital. Gut, 2015 vielleicht nicht, aber so 19, 20, 21, da hat man die für unter ein Prozent bekommen, wenn es gut lief. Ich habe also diese Zahllast gar nicht gehabt. Das ist heute, also es gibt durchaus Banken, die das gerne darstellen, die verdienen damit auch ganz gutes Geld. Der große Unterschied liegt darin, dass ich bei dem Zinsniveau, das wir heute haben, als Käufer ohne Eigenkapital viel mehr bezahlen muss. Ich muss ja viel tiefer in die Tasche greifen, weshalb das unheimlich erschwert wird.

Katrin (Host): Okay. Das heißt, theoretisch geht's, aber es wird deutlich teurer und dann gerade, wenn auch noch Familie im Spiel ist.

Raphael Diebold: Also ohne Eigenkapital zu finanzieren, wie gesagt, wenn es das monatliche Budget, wenn die Rahmendaten passen, ist es möglich, aber man muss viel mehr leisten und leiden dafür, dass man kein Erspartes hat. Ich glaube, da haben die Notare hier zulande auch ein bisschen mehr zu tun, als das vor einigen Jahren der Fall war, wo man einfach viel viel einfacher ans Geld gekommen ist, bzw. viel viel günstiger ans Geld gekommen ist. Da macht man sich jetzt heutzutage gezwungenermaßen eher noch Gedanken, dass man ja dann noch mal aus der Familie ein vorgezogenes Erbe oder vielleicht eine andere Möglichkeit, z.B. eine Ersatzsicherheit, die Eltern geben, die Immobilie als zusätzliche Sicherheit her, spart wiederum ja den Käufern die Zinslast.

Katrin (Host): Vorgezogenes Erbe klingt erstmal ein bisschen komisch, ist aber inzwischen ja gar nicht mehr so selten. Raphael, was würdest du sagen? Wie gut wissen denn die Leute eigentlich, worauf sie sich bei so einem Immobilienkauf finanziell einlassen? Wird da wirklich realistisch gerechnet oder gibt's da öfter mal böse Überraschungen, gerade oder selbst bei denen, die denken, sie hätten ihre Finanzen gut in Griff?

Raphael Diebold: Ähm, da gibt's also würde sagen gefühlt nur zwei Extreme. Gibt's äh durchaus diejenigen, die man vor sich selbst schützen muss. Oftmals betrifft es dann auch die Menschen, die vielleicht schon Mitte 30 sind und dann trotzdem eine Vollfinanzierung brauchen. Also, das soll gar nicht despektierlich klingen, aber ganz oft hat man keinen so ganz perfekten Überblick über seinen monatlichen Haushalt. Und dann gibt's diejenigen, die da schon ein bisschen disziplinierter arbeiten, vielleicht haben sie es anders vorgelebt bekommen, das weiß ich nicht, aber die sich durchaus mit den Ein- und Ausgaben beschäftigen und das super strukturieren.

Katrin (Host): Was sind denn die größten Kostenfallen, die oft vergessen werden?

Dr. Thomas Beyerle: Ich sag mal die monatliche, quartals-, halbjährliche, jährliche Instandhaltungsrücklage, wie man es auch immer machen will. Manche sagen: "Okay, ich bin tariflich bezahlt und hab 13., 14. Gehalt, wenn ich das einfach nicht anfasse, merke ich es auch monatlich gefühlt nicht. Ja, da ist es wieder was anderes. Einige sagen, ich muss es mir monatlich zurücklegen." Ich denke, man muss da ganz realistisch über die Themen sprechen. Es gibt immer mal was, was an einer Immobilie kaputt gehen kann. Da gibt's große Unterschied, ob das eine Eigentumswohnung in einem riesigen Komplex ist oder ob das das Wohnhaus ist, das ich selber unterhalten muss. Aber es wird immer Dinge geben, die in irgendeiner Form repariert werden müssen oder an denen man sich mal satt gesehen hat. Es gibt aber auch Themen wie, na ja, Auflagen. Wir haben ja auch Energieziele im Land, ja, die da wird's nichts, wir können ja nicht das ganze Land neu bauen, sprich der Bestand, unsere Wohneinheiten, die werden daher halten müssen, die müssen auch effizienter werden und na ja, da wird in den nächsten Jahren schon noch einiges auf uns zukommen. Das muss man, glaube ich, ganz rational auch ansprechen und drüber sprechen, wie man da ans Ziel kommt, ohne sich dann während der Finanzierungslaufzeit noch mal neu zu verschulden.

Katrin (Host): Okay. Und jetzt mal kurz zurück zum YouTube Traum. Raphael, wie realistisch ist es denn, sich ein Chateau in Frankreich zu kaufen?

Raphael Diebold: Ja, nicht sehr realistisch. Kurze Antwort. Ja, das sind meistens Influencer, die, wenn es sowas in der Realität gibt, ist ja auch vieles nicht wahr. Aber gerade diejenigen, wir haben ganz viele am Tisch, die z.B. sich mit so Mehrfamilienhäusern befassen, das ist viel schwerer zu finanzieren als eine selbstnutzungsfähige Eigentumswohnung, da braucht's ein bisschen mehr, ja, von Sicherheiten über eine Portokasse und vieles andere. Also, das ist wirklich kein Selbstläufer. So, individuelle Objekte verlangen individuelle persönliche Umstände.

Katrin (Host): Nicht sehr realistisch, hast du sehr diplomatisch ausgedrückt. Thomas, du kennst es ja auch aus der Marktforschung. Was ist denn wirklich dran an diesen Chateukäufen? Also, passiert es? Gehen die dann nur zum Filmen rein? Ist das ein Einzelphänomen? Was würdest du sagen?

Dr. Thomas Beyerle: Den Trend gibt's in der Tat. Den hatten wir lange vor den Franzosen. Nee, das stimmt auch nicht, weil die haben noch mehr Chateau als wir. Die hatten wir ungefähr 10 Jahre nach der Einheit als also quasi halb Mecklenburg-Vorpommern und Sachsenanhalt und Brandenburg mit diesen Gutshäusern angeboten wurde und die hatten alle mit Verlaub, also wie ich mach das sehr pauschal, die hatten alle einen Sanierungsstau, der war damals schon brutal. Ja und jetzt sind wir 30, 35 Jahre nach der Einheit. Ja, das heißt das, was da angeboten wird, also ich rede immer vom unsanierten Fall nicht von man hat saniert und so. Ich halte davon nichts. Als Geschichte finde ich es faszinierend Schlossherr zu sein, aber ich kann eigentlich nur alle warnen, sie werden energetisch, sie werden niemals aus der Nummer mehr rauskommen. Also nehmen wir es mal seriös. Es ist eine Liebhaberei und das war's schon immer und wird es immer sein, aber ökonomisch ist es 0,0 und so viele Hoteliers haben wir in diesem Land auch nicht, die dann sagen, jetzt verm ich es mal an die Berliner, die am Wochenende mal eine kleine Flucht holen.

Katrin (Host): Ja. Okay. Halten wir fest. Wenn man dann mal im Lotto gewinnen sollte, rückt so ein Schloss vielleicht eher in den Bereich des Möglichen. Ja, die Frage, die sich vielleicht auch viele wieder stellen, macht den Kaufen jetzt heute überhaupt noch Sinn oder sollte ich lieber weiter zur Miete wohnen?

Raphael Diebold: Na ja, gut, dadurch, dass der Erstkäufer durchaus leider Gottes noch ein bisschen älter ist, würde ich sagen, dass wir hier in aller Regel hauptsächlich Mieter sehen. Auf Bundesebene ist es so, dass die Eigentümerquote mittlerweile auf 51% angewachsen ist. Das ist ein Prozent mehr als vor 3 Jahren und das immer noch der zweitschlechteste Wert in Europa. Vor dem Hintergrund haben wir sehr viele Miete. Rein vor dem Kostenhintergrund gibt's kein Szenario, in dem das Kaufen schlechter ist. Es gibt natürlich, da sind wir immer wieder bei wachsweichen Faktoren. Ich kann natürlich sagen, na ja, ich kann mich halt viel schneller verändern und muss nichts veräußern. Wenn ich mich jetzt mit meinem Geldbeutel befassen wollen würde, habe ich keinen Gegenwert für die Miete ich bezahle, aber meine Tilgung eines Kredites, der das ist halt durchaus ein Gegenwert, aber ich habe auch da Kosten, ich zahle ja Zinsen für das Geld, dass ich mir ausleihe, aber das ist lange nicht aufzuheben mit einer Miete, die ich auch zahlen würde in dem Zeitraum, wo ich mich anders wo vielleicht schon entschuldet hätte, ne?

Katrin (Host): Ah ja, krass. Interessant. Also aus Kostensicht ist Kaufen besser als Mieten. Thomas, siehst du das auch so oder hast du da eine andere Einschätzung?

Dr. Thomas Beyerle: Also, ich würde also wirklich sehr nüchtern, rational und mit Blick auf die Finanzmathematik würde ich mieten. Ich kaufe mir eine Eigentumswohnung und vermiete sie. Und das ist im Moment attraktiver als zu sagen, ich kaufe mir eine Wohnung, um selbst reinzuziehen. Wenn ich die Wahl, hätte die Mehrzahl, wer die Wahl die Frage sich nicht stellen. Die wird sagen, ich werde zur Miete wohnen und die Entscheidung erstmal ein bisschen nach hinten schieben und das Prinzip lautet, ich kann in der Zwischenzeit ein bisschen was für die Seite bringen, was die Mehrheit sicherlich macht.

Katrin (Host): Und wo würdest du sagen, kann man heute überhaupt noch bezahlbar kaufen? Meine, in München hat ja auch dieses Klischee bzw. diesen Running Gag, dass es da unbezahlbar ist, sich überhaupt noch irgendwas zu leisten. Kommt's da wirklich dann auf die Städte an oder ist es wirklich so ein Stadt- Land Vergleich?

Raphael Diebold: Ich glaube, wo es sehr realistisch ist sehr beliebte Ballungszentren. Also ich glaube so wo es jetzt am realistischsten ist zu bauen, zu kaufen, kann ich vielleicht nicht unbedingt beantworten, aber wo es durchaus unrealistischer geworden ist als vorher schon. Das sind solche Ballungszentren, wo ich einfach so ein bisschen exklusiven Lebensstil habe.

Katrin (Host): Aber du würdest sagen, der Trend geht trotzdem eher Richtung Stadt.

Raphael Diebold: Da gibt's auch wieder eine super witzige Statistik, die eigentlich gar nicht zum Marktgefühl passt und zwar teurere Regionen werden seit Jahren viel beliebter als ländliche Regionen, wo es vielleicht preiswerter ist unter Eingehen von einigen wenigen Kompromissen. Thema Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder Einkaufsmöglichkeiten oder solche Dinge. Seit Jahren schon versucht man immer mehr in die Stadt reinzukommen und das ist zwar jetzt nicht viel, aber es gibt auch durchaus mehr Leerstand auf dem Land, als das noch vor einiger Zeit der Fall war.

Katrin (Host): Raphael, sagen wir, ich bin 25 und denk ja, okay, ich würde gerne in 5 Jahren was kaufen. Gibt's was, was ich da heute schon tun kann?

Raphael Diebold: Nicht zu spät mit dem Thema befassen. Ich glaube, das ist eigentlich ein Tipp, den ich wirklich jedem mit auf dem Weg gebe. Frühzeitig sich mit seiner Altersversorge zu befassen und da ist die Immobilie ein elementarer Bestandteil davon. Wir führen zum Glück einige Budgetberatungen regelmäßig durch bei uns. Das heißt, es gibt kein Objekt, aber wir reden drüber. Ist das überhaupt leistbar und falls ja, wie?

Katrin (Host): Und jetzt mal ganz runtergebrochen. Soll ich jetzt heute anfangen zu sparen? Also ich gehe jetzt heute zu meiner Sparbüchse und fange an da jeden Tag was reinzulegen. Oder wie ist da der Plan?

Raphael Diebold: Hauptsache, ich übe schon mal wie das sein könnte monatlich verbindlich etwas zu leisten mit meinem Geld und wie gesagt das was da entsteht, das tut gar nicht weh. Das ist einfach nur ein Vermögensüberschuss. Und ganz ehrlich, das sehen Banken super super gerne, wenn da ein bisschen was beiseite ist und man sich vielleicht sogar auch schon mal Gedanken damit gemacht hat, macht auch Spaß, sich mit dem Kapitalmarkt vielleicht auseinanderzusetzen. Wie gesagt, das immer wieder beim Thema- das Tun ist das Wichtigste.

Katrin (Host): Vielen Dank an euch beide, Dr. Thomas Beyerle und Raphael Diebold von Dr. Klein Baufinanzierung für eure ehrlichen und spannenden Einblicke. Und jetzt direkt die wichtigste Info für euch vorab: Der Immobilienmarkt bewegt sich wieder. Nach dem kleinen Crash 23 steigen die Preise seit Mitte 24 wieder leicht, so um die 1 bis 3 % pro Jahr. Keine Blase, kein Absturz, eher so ein ruhiges Comeback. Die Zahlen sind halt ziemlich eindeutig.

Katrin (Host): Im Schnitt kostet eine Eigentumswohnung in Deutschland gerade rund 3.500 € pro Quadratmeter. Kommt natürlich auf die Lage an. Ein Familienhaus ca. 3000 €. In München seid ihr mit über 7000 € pro Quadratmeter dabei und in Dortmund nur bei knapp 2.300 €. Heißt konkret 90 m² kostet in München 660. 000 € in Dortmund nicht mal 210. 000 €. Ist ein krasser Unterschied, gell? Aber jetzt kommt der Teil, der euch Mut machen soll und damit ein paar Lifehacks, die wirklich funktionieren, die einige da draußen schon erfolgreich umgesetzt haben. Erstens, Perspektive ändern. Alle reden von teuer kaufen. Keiner redet davon, dass Mieten auch sehr teuer ist, weil während ihr auf den perfekten Kaufzeitpunkt wartet, steigen die Mieten ja immer weiter. Expertinnen sagen, dass es bis 2035 mit Immobilienpreisen eher nach oben geht. Heißt, warten macht's nicht günstiger. Zweitens, denkt in Monatsraten und nicht in Kaufpreisen. Klar, 400.000 € klingen erstmal viel, das erschlägt einen, aber bei einem Zins von 3,3 % kostet euch das monatlich rund 1.400 €. Wenn ihr aktuell also mehr Miete zahlt als diese 1.400 € fragt euch ehrlich, wofür eigentlich? Weil Miete ist weg und Finanzierung bedeutet Eigentum. Da würde ich euch empfehlen Realitätscheck zu machen, einfach so eine Finanzierung auf Probe. Sucht euch mal online eine Wohnung aus, die euch interessiert, die ihr hübsch findet und rechnet die monatliche Rate aus und überweist euch dann die Differenz zu eurer jetzigen Miete auf ein separates Konto. Nach so 6 Monaten, 5 Monaten merkt ihr relativ schnell, ob ihr es stemmen könnt und habt nebenbei schon ein Kapital aufgebaut. Win-Win quasi. Drittens, 20% Regel vergessen. Zwischen 2010 und 2022 haben sich die Preise fast verdoppelt. Wer da jetzt versucht 20 bis 30% Eigenkapital anzusparen, der kommt oft zu spät. Vollfinanzierung geht wieder. Ihr zahlt halt ein bisschen mehr Zinsen, aber ihr seid im Spiel. Viertens, Familie. Fast jede oder jeder zweite bekommt eben Unterstützung aus der Familie als Schenkung, Bürgschaft, Steuertrick. Ganz ehrlich, das ist nicht schummeln, das ist smart. Und wer es nutzen kann, why not? Fünftens, Lage ist wichtig, aber überlegt euch, ob es wirklich in der Innenstadt sein muss. Wenn ihr da ein zwei Stationen rausfahrt mit der U-Bahn, mit der S-Bahn, seid ihr eben oft schon 30% günstiger bei fast gleicher Lebensqualität. Sechstens, kauf nicht zwingend nur für dich, sondern versuch wie ein Investor oder eine Investorin zu denken. Viele junge Leute kaufen heute vermietete Wohnungen, wohnen selber weiter günstig zur Miete und lassen andere die Finanzierungen dann quasi abbezahlen. So baust du Vermögen auf, bleibst flexibel und hast dabei alle Optionen offen gehalten. Siebtens, Steuerbonus. Die CDU plant gerade Grunderwerbssteuerfreibeträge von 250. 000 € pro Person für Erstkäufer. Bei einer 400.000 € Wohnung könnt ihr demnach so 10.000 € sparen.

Fassen wir es mal zusammen. YouTube Traum vom Schloss mit 25, sorry, unrealistisch, aber ein eigenes Zuhause ist wieder machbar. Die Marktkrise ist durch und wer jetzt klug plant hat die besten Chancen seit Jahren. Also wollt ihr noch 5 Jahre weiter scrollen oder heute den ersten Schritt machen? Ihr entscheidet. Mein Name ist Katrin. Schön, dass ihr dabei wart. Bis zur nächsten Folge von Lifehacks. Und noch ein Gedanke zum Schluss. Wenn ihr jetzt wirklich den Schritt geht und eine Immobilie kauft, denkt an eine Absicherung. Was bringt jetzt das Traumhaus, die Traumwohnung oder in einigen Fällen vielleicht wirklich das Chateau in Frankreich, wenn beim Unfall plötzlichen ein Einkommen wegfällt. Ergo bietet flexible Risikolebensversicherungen, die genau da greifen, damit eure Familie nicht plötzlich ohne zu Hause da steht, falls mal was passiert, schaut einfach mal auf ergo.de vorbei. Sicherheit ist und bleibt das beste Fundament für jeden Wohntraum.

Outro: Das war Lifehacks. Wenn dir die Folge gefallen hat, abonniere uns und empfiehl uns gern weiter. Lifehacks, für alle, die dachten, Steuer ID ist ein neuer Rapper.